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2021年西安商品房市场年报

瞻瞻 前瞻顾问
2024-08-23

2021年西安商品房市场年度报告

 回顾2021


全运盛会,各项基建提速,城市面貌明显改善。330新政和830新政出台,限购限售继续加码,继续贯彻房住不炒方针,落实调控的长效机制。

商品房市场前热后冷,上半年整体供不应求,下半年市场转冷后,主城外围出现分化,主城性价比楼盘依然坚挺,外围项目销售不达预期。
 展望2022
随着降准降息,房企的融资环境或将改善。政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位,通过完善住房市场和保障体系,加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度的房地产调控长效机制。 
预计2022年上半年西安房地产市场总体或呈现继续下探同时受今年集中供地及毛坯限价影响,随着项目陆续入市转向二级市场,区域房价提升,整体市场稳中向好。

PART 1   宏观背景


国家政策

阶段性调控已达顶点,后续政策将稳字当头。
2021年,房地产行业去杠杆从控制风险到制造风险,百强规模房企接连出现了债务违约问题,甚至到了破产清算的境地。央行第三季度例会定调“两维护”,政治局会议首提促进房地产业良性循环。预示着阶段性调控已达顶点,后续政策将稳字当头。
行业背景

“上半年不赚钱也要拿地,下半年让利也不投资”是2021年房企投资真实的缩影。
从企业端看,国企、央企可谓“全年无休”,始终是土地市场“生力军”,规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期,取而代之的是国企、央企成为市场的领头羊。
西安政策

从土地、金融、市场端发布一系列政策抑制房价过快上涨,大力发展租赁住房,切实解决新市民、新青年住房困难问题维稳房地产市场预期,让房子回归居住属性,总结来看就是以稳为主
西安背景

国家中心城市、都市圈核心地位更加巩固,GDP迈入万亿,发展后劲强,城市能级及影响力提升,继享西部大开发政策红利,城市基本面长期向好发展

PART 2   市场环境


主城区市场

主城区商品房市场:供求量均小幅回落,上半年市场火热, 下半年市场逐步转凉,房企降价促销,冲量实现去化;2021年末存量小幅下滑,但去化周期拉长。


2017-2021年主城区商品房供求量价走势


◎来源/前瞻顾问
2017-2021年主城区商品房存量及去化周期

◎来源/前瞻顾问


商品房住宅:2021年港务供求表现突出,为全市置业热点区域,高新成交均价最高;港务存量最大,城南去化周期较长。


2021年西安市商品住宅供求量价走势


◎来源/前瞻顾问


2021年西安市商品住宅存量及去化周期


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高层市场:供应量同比小幅上涨,成交量受12月疫情影响呈有所回落,成交均价逐年稳步上升;2021年末存量337.5万㎡,去化周期4.2个月。


2017-2021年西安市高层供求量价走势


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2017-2021年西安市高层存量及去化周期


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洋房市场:近五年洋房供求量逐年下滑,2021年供求量下滑明显,成交均价上涨;截止2021年末存量33.3万㎡,去化周期5.8个月


2017-2021年西安市洋房供求量价走势


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2017-2021年西安市洋房存量及去化周期


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别墅市场:近五年别墅供应量受限“墅”令影响,逐年递减,2021年成交量价同比上涨;截止2021年末存量8.4万㎡,去化周期4.4个月。


2017-2021年西安市别墅供求量价走势


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2017-2021年西安市别墅存量及去化周期


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公寓市场:2017-2020年供应及价格逐年上涨,成交维稳,2121年供应及价格下滑,成交量上涨;截止2021年末,存量为293.7万㎡,去化周期29.3个月。


2017-2021年西安市公寓供求量价走势


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2017-2021年西安市公寓存量及去化周期


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商业市场:近五年供求量均呈下滑趋势,2021年成交均价小幅下跌;截止2021年末存量493.5万㎡,去化周期68.8个月。


2017-2021年西安市商业供求量价走势


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2017-2021年西安市商业存量及去化周期


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办公市场:近五年成交量逐年递减,2021年供应量价同比上涨;截止2021年末,存量226.7万㎡,去化周期76.3个月。


2017-2021年西安市办公供求量价走势


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2017-2021年西安市办公存量及去化周期


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西咸新区市场

商品房市场:总供应365.2万㎡,总成交449.9万㎡,成交均价为13475元/㎡;沣东区域供求量价表现突出,其存量为区域最大,去化周期为区域最长。


2021年西咸新区商品房供求量价走势


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2021年末西咸新区商品房存量及去化周期


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商品住宅市场:总供应267.2万㎡,总成交365.8万㎡,成交均价为14320元/㎡;沣东区域供求量价表现突出;沣西存量为区域最大,去化周期最长。


2021年西咸新区商品住宅供求量价走势


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2021年末西咸新区商品住宅存量及去化周期


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外围区县市场

商品房市场:总供应245.7万㎡,总成交237.4万㎡,成交均价为8056元/㎡;高陵区域供求量表现突出,临潼成交均价最高、去化周期为区域最长,鄠邑存量最大。


2021年外围区县商品房供求量价走势


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2021年外围区县商品房存量及去化周期


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商品住宅市场:总供应218.2万㎡,总成交217.5万㎡,成交均价为8183元/㎡;高陵区域供求量表现突出,临潼成交价格为区域最高,存量为区域最大,蓝田去化周期为区域最长,达32.1个月。


2021年外围区县商品住宅供求量价走势


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2021年末外围区县商品住宅存量及去化周期


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二手房市场

二手房受指导价出台,成交量同比下跌11%,价格稳步上涨,2021年二手房成交量约为新房成交量的46%。

2017-2021年西安市新房、二手房成交量价走势


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2021年西安市分区域新房、二手房成交量价走势

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PART 3   市场动态


市场看点

前热后冷:半年整体市场火热,供求高位,开盘去化率较高。下半年市场逐渐下行,成交量出现下滑,开盘去化率下跌明显。


主城外围市场分化明显:市场下行背景下,主城区在成交量和开盘解筹率上依然保持坚挺。而外围板块后半年成交量出现下滑,解筹率也明显低于主城区项目。


◎来源/前瞻顾问


房企表现


万科多个板块首次进入,产品实现创新突破。融创问鼎西安房企销售冠军,上半年主城区多项目热销,下半年外围板块高调入市。


央企华润深耕奥体及电视塔板块,本土国企天地源扎根高新软件新城。国央企背景加持下,其占据板块核心位置的多个项目,实现了开盘摇号售罄的市场热度。


PART 3   趋势研判


预判2022年,房地产业保障其良性发展下政策、融资、信贷等将边际改善,但市场的下行短期难以改善,市场从繁荣期逐渐向衰退期过渡,预计明年下半年,市场或将迎来触底反弹。


◎来源/前瞻顾问



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文=前瞻顾问  瞻瞻
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