前瞻报告｜7月新房供求双降，市场回暖信心不足
2022年7月
市场表现
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宏观市场环境
从中央到地方，政府的主动介入，对规范房地产市场、稳定楼市发展等具有积极意义；而通过纾困房企，盘活问题楼盘、“保交楼”将成为下阶段楼市政策的主要导向。
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前瞻观点：
6月以来多地烂尾/停工项目的业主“集体停贷”风波，叠加房企债务违约等楼市不稳定因素不断，触发房地产风险从开发企业蔓延到了下游的民生保障领域，而房地产市场的平稳发展关乎经济发展和社会稳定，因此，“保交楼、稳楼市”成为下半年房地产工作的核心目标和方向
西安、郑州、景德镇等爆发“停贷”事件较集中，成为首批次发布纾困政策的城市；同时银保监会连续多次表态“保交楼”、中央政治局会议也首次出现“保交楼” ，为此政策定调，后续各地“保交楼”相关举措及配套资金或将加快落实，随着“保交楼”如期推进，经济稳定复苏，楼市信心和预期也将会逐步好转。
以上数据来源：前瞻智库，前瞻地产顾问整理
市场量价表现
｜ 大西安市场
上月房企冲击半年度业绩，加量推盘，供应暴增，七月推盘量明显减少，随之成交量相比6月下滑，约13.2%。
图1：大西安商品房供求量价走势
图2：大西安商品房存量及去化周期
供应面积：181.45万㎡，同比↓18.9%，环比↓33.5%；
成交面积：142.33万㎡，同比↓26.0%，环比↓12.3%；
成交均价：13681元/㎡，同比↑2.7% ，环比↓4.7%。
整体商品房存量：3437.01万㎡；去化周期：25.9个月。
｜主城市场
本月主城住宅市场供求量价呈现下降趋势，其中港务区和航天城为本月热点供应和成交集中区。
图3：主城住宅供求量价走势
图4：主城住宅存量及去化周期
供应面积：119.15万㎡，同比↓29.6%，环比↓39.1%；
成交面积：100.96万㎡，同比↓30.5%，环比↓13.2%；
成交均价：15711元/㎡，同比↑9.1%，环比↓1.8%。
整体住宅存量：915.95万㎡；去化周期：9.9个月。
以上数据来源：前瞻智库，前瞻地产顾问整理
｜郊县市场
本月郊县住宅市场供应环比下降75%，成交量价双涨，其中高陵成交量最高，为7.04万㎡，环比上月增加1.65万㎡ 。
图5：郊县住宅供求量价走势
图6：郊县各区住宅成交量价走势
供应端：本月郊县住宅供应量8.59万㎡，环比下降75%，其中阎良供应量最高，为4.58万㎡，代表项目为龙鼎天墅；
成交端：本月郊县住宅成交量15.86万㎡，环比上涨9.4%，其中高陵成交量最高，为7.04万㎡；
价格端：本月郊县住宅成交均价8927元/㎡，环比上涨4.6%，其中蓝田价格实现度最高，为10566元/㎡。
新房营销动态
｜ 预售登记
意向登记：本月意向登记为30690组，核验通过为24331组，核验通过率为79%，环比上月基本持平。
摇号中签：本月推出房源数为7014套，中签率为29%，环比下降12个百分点。
图7：大西安意向登记统计
图8：大西安摇号中签统计
｜ 新开盘市场
市场表现：主城区解筹率基本保持在60%左右，外围市场由于开盘基数小，解筹率受绿城西安和庐等个别项目影响较大，本月大幅上涨；
数据表现：本月共30个项目开盘，其中12个项目摇号（千人摇7个），4个项目开盘即售罄，且全部处于主城区；能源金贸区绿城西安和庐，开盘去化率100%。
图9：大西安开盘成交统计
图10：主城区与外围区域开盘解筹率比较
开盘统计：本月推出房源数为7014套，成交共计3666套，解筹率为52%，环比下降17个百分点。
解筹比较：本月主城解筹率为52%，环比下降17%；外围解筹率为100%，能源金贸区绿城西安和庐，开盘去化率100%。
以上数据来源：前瞻智库，前瞻地产顾问整理
2022H2
趋势研判
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政策层面，保交楼是保民生、保稳定的前提，预测保交付将成为下半年楼市政策的核心目标和方向；
楼市数据层面，在利好政策的不断加持下，房地产市场有望筑底回稳，逐步复苏，成交同比跌幅或有所收窄。