前瞻报告｜土地市场持续低位运行，仍靠平台托底“苦撑”
2022年8月
市场表现
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宏观市场环境
｜ 全国重点政策 (一）
8月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议明确提出：允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求，进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号，预测各地因城施策力度有望加快跟进和落实，信贷环境有望持续优化和改善。
｜ 全国重点政策 (二）
国家层面：明确“住房政策向多子女家庭倾斜”，体现了当前的住房政策与人口政策正在高度契合；这也将是下阶段各地因城施策的重要方向，即各类支持三孩家庭住房方面的政策将会明显增多。
8月16日，国家卫健委等十七部门发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，在住房支持措施方面，《指导意见》明确住房政策：
1、加快发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难。各地在配租公租房时，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾；优化公租房轮候与配租规则，将家庭人数及构成等纳入轮候排序或综合评分的因素，对符合条件且子女数量较多的家庭可直接组织选房；完善公租房调换政策，对因家庭人口增加、就业、子女就学等原因需要调换公租房的，根据房源情况及时调换。
2、住房政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。加快发展长租房市场，多渠道增加长租房供应，推进租购权利均等。各地可结合实际，进一步研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。
｜ 全国重点政策 (三）
住建部财政部央行联推“保交楼”专项借款，政策性银行的加入，标志着中央层面开始实质性地推进保交楼，保交楼也将成为下阶段各城市政策的核心方向之一。
｜ 全国重点政策 (四）
8月22日，中国人民银行公布1年期LPR为3.65%，下调5个基点；5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。首套房房贷利率最低有望下调至4.1%，客户置业成本进一步降低。
从西安新房市场实际执行房贷利率情况来看，包含中国银行、建设银行等在内，首套房贷利率维持在4.15%—4.35%，大多为4.20%，二套利率以5.00%为主。
相较于7月来看（首套房贷利率最低降至4.39%，二套房贷利率最低5.15%），首套房和二套房的利率均有比较明显的下调，特别是首套房贷款利率的基点BP，已经开始负增长。
与西安目前主流4.2%的房贷利率相比，若执行4.1%利率，30年期贷款100万，月供减少约58.19元，30年累计节省约2.1万。
以上数据来源：前瞻智库，前瞻地产顾问整理
｜ 西安重点政策
《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》印发，明确“以租换购”。
“租购联动”模式，即增加了市面上的保障性租赁住房，为低收入人群的住房需求提供支持；又通过增加购房名额，实质性放松限购，刺激了改善客户的置业需求。
前瞻观点：
保障性租赁住房作为“房住不炒”的政治任务，政府需要大量资金、人力等投入,完成指标压力很大，而该替代办法相当于减轻了政府完成任务的负担。
通过存量房出租用于保障性租赁住房，来增加购房名额，为新阶段有购房需求但无购房名额的客户，给予了接盘的资格，预计可以释放出不少新的市场需求。
以上数据来源：前瞻智库，前瞻地产顾问整理
土地市场表现
｜ 整体市场
本月经营性用地供应15宗，共计1048亩，成交40宗（西咸新区集中成交26宗）、约2303亩，受西咸新区集中底价摘牌影响，本月摘牌亩单价有小幅度下滑，为540万/亩。
住宅用地：供应10宗、合计673亩，成交22宗、共计1516亩，摘牌亩单价715万/亩。
商服用地：供应5宗，合计375亩，成交18宗、共787亩，摘牌亩单价204万/亩。
图1：西安市住宅类用地供求走势（占地面积）
图2：西安市商服类用地供求走势（占地面积）
｜区域市场
8月，灞河、港务和阎良为主要供地区域；西咸新区为主要成交区域。
图3：西安市各区域当月供应及成交情况
以上数据来源：前瞻智库，前瞻地产顾问整理
｜集中供地
图4：西安2022年两轮集中供地情况对比
图5：西安2022年两轮集中供地参与企业情况对比
图6：西咸新区涉宅地块条件约定情况
（请横屏观看）
房企市场表现
｜ 当月新增土储
本月拿地企业新增土储共2303亩，其中西咸新区发展集团通过勾地共获取12宗共795亩经营性用地；金茂通过竞拍，溢价（10%、2%）成交2宗大明宫住宅用地，共计100亩。
图7：2022年8月新增土地（亩）排行
（请横屏观看）
以上数据来源：前瞻智库，前瞻地产顾问整理
2022H2
趋势研判
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当前楼市销售仍在筑底期，叠加停工、烂尾、“断供潮”等负面情绪，购房者信心不足，导致销售市场普遍承压，企业流动性压力进一步加大，投资意愿不足。
在销售端尚未起色、民企资金压力未缓解前，土地市场将持续维持底价成交态势；国央企积极拍地、本土平台公司持续托底、民企几乎隐身的局面也将延续。