前瞻报告｜新房市场仍处低位，9月楼市难言乐观
2022年8月
市场表现
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市场量价表现
｜商品房市场
7月中旬，西安发布“防范商品房延期交付管理条例”，其中对预售门槛再度升级，导致大批量项目推售计划延后，影响8月供应下滑明显；而成交量则受绿城、华润等企业集中备案影响略有回升，但与去年同期相比，整体市场仍处于低位。
图1：大西安商品房供求量价走势
图2：大西安商品房存量及去化周期
供应面积：158.09万㎡，同比↓62.6%，环比↓12.9%；
成交面积：151.79万㎡，同比↓27.8%，环比↑6.6%；
成交均价：14283元/㎡，同比↓2.0% ，环比↑4.4%。
整体商品房存量：3433.86万㎡；去化周期：24.3个月。
｜价格表现
本月港务区商品房成交量继续保持全市首位，为31.18万㎡，绿城西安全运村等项目集中备案，拉升区域商品房成交量大幅提升；高新区价格最高为19748元/㎡。
图3：大西安当月商品房分区域供求情况
图4：大西安各区域当月商品房/商品住宅成交均价
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以上数据来源：前瞻智库，前瞻地产顾问整理
｜住宅市场
本月商品住宅市场供应收缩；成交量受港务区项目集中备案影响出现明显上涨；成交价格持续上涨，主要因金地中央公园、碧桂园云顶、绿城春和印月等高价盘集中备案影响。
图5：大西安住宅供求量价走势
图6：大西安住宅存量及去化周期
供应面积：110.78万㎡，同比↓63.3%，环比↓7.1%；
成交面积：114.37万㎡，同比↓31.1%，环比↑13.3%；
成交均价：15967元/㎡，同比↑2.4% ，环比↑1.6%。
整体住宅存量：906.54万㎡；去化周期：9.1个月。
三居产品为主，占比61.5%，其次为四居，占比23.4%，刚改、改善客户为当前市场主力军，分别占比32.4%、30.0%。
统计范围为：主城+西咸(西咸数据自2022年1月纳入统计范围)
｜郊县市场
供应端：本月郊县住宅供应量17.40万㎡，同比下滑46.4%，环比大幅上涨102.6%，其中高陵供应量最高，为5.91万㎡，代表项目观澜锦上苑、中粮·天悦等；
成交端：本月郊县住宅成交量15.73万㎡，同比下滑31.3%，环比基本持平，其中高陵成交量最高，为5.84万㎡；
价格端：本月郊县住宅成交均价8424元/㎡，同比上涨7.8%，环比下滑5.6%，其中蓝田价格实现度最高，为10511元/㎡。
存量端：本月郊县住宅存量220.74万㎡，其中高陵存量最多，为47.36万㎡，其次为阎良，存量为46.19万㎡；
去化周期端：本月郊县住宅去化周期为14.8月，其中临潼化周期最长，去化周期为33.66月；
图7：郊县住宅供求量价走势
图8：郊县住宅存量及去化周期
新房营销动态
｜ 登记核验
8月，西安市共计4369套房源入市登记，登记人数10170个，随后撤销客户2100人，其中32%的项目撤销率超过50%，且大都以改善产品为主，高单价、高总价项目。
图9：大西安意向登记统计
图10：8月部分项目开盘登记情况
｜ 开盘表现
开盘去化来看：8月平均去化率41%，较上月下滑11个百分点，本月千人摇项目仅御锦城（连续2次开盘），去化率超过50%的项目仅38%，仅御锦城、金泰观澜府开盘即罄。
区域来看：主城多数区域依旧供小于求，开盘去化率较高，今年以来万人摇、千人摇项目全部位于主城；外围如高陵、泾河、沣西受市场下行影响较大，开盘去化率走低，部分项目量价双降。
图11：大西安开盘成交统计
图12：主城区与外围区域开盘解筹率比较
以上数据来源：前瞻智库，前瞻地产顾问整理
2022年9月
趋势研判
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当前市场新盘上客量不足，解筹率持续走低，楼市打折促销成资金紧张房企无奈之选，加之停工、烂尾、企业爆雷等负面消息不断，即使政策端持续松绑、各种促销政策不断也未能改变当下低迷态势。
展望9月，当前稳地产政策力度较弱，叠加市场信心不足、疫情反复，传统销售旺季或难出现大幅度上涨行情，市场低位运行将持续。