规划解读丨坚持民意导向，系统化有机更新，让老旧小区换新颜

顺着劲松路拐进劲松北社区，宽敞的乳白色大门让人眼前一亮，一排排红色的楼房整齐排列着，空中没有凌乱的架空线，小区内“老字号”的面包店、新时尚的美发馆一应俱全……很难想象，这是一个有着40年历史的老社区。

老旧小区改造一直是个难题。钱从哪来、如何改造、怎样持续，都是摆在面前的问题。2018年，北京市朝阳区以劲松街道劲松北社区为试点，探索出一条老旧小区综合改造之路。

Part.1

规划背景

劲松北社区始建于1978年，总占地面积 0.26 平方公里，总建筑面积 19.4万㎡，1976年由北京市建筑设计院（现北京市建筑设计研究院有限公司）主持设计。共有居民楼 43栋，总户数4199户，常住人口9494人，老年住户比率39.6%，老年住户中独居老人比率52%。

劲松居住区原始规划总平面图

劲松小区是北京第一批成建制小区，70-80年代国内最大的住宅社区之一，从平房到楼房，住进劲松小区的居民，生活品质有了巨大的提升，成为他们无尽的荣耀。

40年后，劲松小区周边发生了翻天覆地的变化，老旧的劲松小区与CBD一线之隔。

劲松北社区（局部）

如今，劲松小区配套设施不足，生活服务便利性差，公共空间混乱无序，居民对加装电梯、完善无障碍设施、建设社区食堂、提升社区环境等呼声很高。

Part.2

政策文件

《北京城市总体规划（2016 年—2035 年）》

第81条 统筹推进老旧小区综合整治和有机更新，开展老旧小区抗震加固、建筑节能改造、养老设施改造、无障碍设施补建、多层住宅加装电梯、增加停车位等工作，提升环境品质和公共服务能力，建立老旧小区日常管理维护长效机制，促进物业管理规范化、社会化、精细化。

第95条 提高多元共治水平，坚持人民城市人民建、人民管，依靠群众、发动群众参与城市治理。畅通公众参与城市治理的渠道，培育社会组织，加强社会工作者队伍建设，调动企业履行社会责任积极性，形成多元共治、良性互动的治理格局。整合行政、市场、社会、科技手段，实现城市治理方法模式现代化。

第123条 提高政府、社会、市民实施规划的协同性和积极性，完善政策机制，推动政府、社会、市民同心同向行动，使政府有形之手、市场无形之手、市民勤劳之手同向发力，鼓励企业和市民通过各种方式参与城市建设管理，推动规划有效实施。

《朝阳区分区规划（2017—2035）》

第59条 大力推进老旧小区综合整治，建立健全城市更新改造机制：探索老旧小区改善居住环境、提高生活品质、提高就业就近居住配置率的综合整治路径和机制。开展老旧小区抗震加固、节能改造、加装电梯、社区和居家适老化改造、无障碍环境改造等工作，着重解决老旧小区停车难问题，建立老旧小区日常管理维护长效机制，促进物业管理精细化、规范化、社会化。

2020年7月20日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23号），对城镇老旧小区改造工作作出全面部署。

2018年以来，北京市就老旧小区改造发布了一系列重要政策文件：

✔ 2018年02月02日北京市规划和国土资源管理委员会发布《关于加快推进老旧小区综合整治规划建设试点工作的指导意见》市规划国土发[2018]34号。

✔ 2018年03月04日北京市人民政府办公厅发布《老旧小区综合整治工作方案(2018-2020年)》京政办发[2018]6号。

✔ 2019年07月29日北京市园林绿化局发布《本市老旧小区绿化改造基本要求》京绿办发[2019]139号。

✔ 2020年05月14日北京市住房和城乡建设委发布《2020年老旧小区综合整治工作方案》京建发[2020]103号。

这些政策文件分别从工作组织形式、确定实施主体、改造目标、绿化功能、模式探索、资金来源等不同的方面对老旧小区改造提供相应的政策支持。同时，强调“以人为本”的基本原则，要求重视居民的意愿和需求。

2020年11月29日中国共产党北京市第十二届委员会第十五次全体会议通过《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，进一步强调“推广'劲松模式'”“引入社会资本参与”。

Part.3

规划历程

劲松街道在朝阳区率先聘请了街区责任规划师，并率先完成了街区更新规划工作。责任规划师深入了解劲松街道，分析街道现状问题和特征，诊断问题提出发展方向，为街道重点工作做出合理谋划，形成《劲松街道街区更新规划》并通过街区整理与更新规划形成动态交通、静态交通、慢行系统、绿色空间、公共服务设施、业态疏解与秩序整治、老旧小区等7大类32个项目的《劲松街道街区更新项目库（2019年—2021年）》，在确定了老旧小区为工作重点后，支持街道与社会资本合作，打造劲松老旧小区改造模式。结合老旧小区改造以及街区总体规划工作，不断创新管理理念，以引进社会资本参与老旧小区改造为突破点，构建全新的管理模式，深入探索老旧小区长效管理机制。

2018年7月，劲松街道办事处与社会资本方愿景集团接洽，探讨劲松地区的合作模式及实施区域，规划设计团队关注老旧小区的突出特点，遵循上位规划要求，从片区规划、分区规划到示范区规划，从整体到局部，分层分阶段落实。有序展开包含项目研究、详细规划、施工配合、跟踪运营在内的“沉浸式设计”，四个阶段持续深化研究，逐渐形成令居民满意的“有深度、有精度、有温度”的劲松1—8片区定位规划、劲松北社区分区详细规划及劲松北社区示范区实施规划三个分层规划方案。

Part.4

项目研究

除了街区的历史文化挖掘、基础资料收集和现状场地研究外，老旧小区的改造最为关键的是小区居民的研究。我们通过调研问卷、小区走访、入户沟通、深度访谈、行为习惯研究等多种形式，长时间地收集小区居民的需求。

调研问卷形式效率高，信息含量大，方便统计共性数据。劲松项目初期，通过线上线下共计2300多份调研问卷，梳理出居民最急迫的需求：增加车位、加装电梯、生鲜蔬菜店、社区食堂、早餐店、理发店、生活超市、社区健身等。

小区走访获得的信息，是对调研问卷结果的重要补充。在使用问卷调研的同时，我们也不断在小区里走访与居民沟通。所获得的信息大多是调研问卷没有涉及的问题，比如居民需要缝缝补补店、修理工具租借、种花养猫、窗前小环境提升等。

入户沟通对于解决少数居民的个性问题，起到关键的实质性作用。在进行加装电梯的居民意见征集时，项目人员通过居委会和物业，入户拜访居民，并进行细致沟通，详细讲解设计方案或影响因素，逐渐消除少数居民的疑问和顾虑。

深度访谈是访谈团队与居民进行面对面的深度沟通，让居民感到安全、信任、安心和被理解、被倾听，愿意主动描述，自然表达，真情流露。在这1.5—2个小时访谈时间内，规划师需要忘记自己是专业的设计师，暂时不需要用我们实践过的空间设计方法和格式设计手法为居民做“专业”的设计，只做专注的倾听者，认真聆听居民的心声，体会他们的经历，理解他们的感受，用他们的视角观察事物。这时候我们得到的需求是最真实的。

居民行为习惯的研究，在很大程度上可以帮助我们确定空间形式、功能布局及设施细节的合理性。如确定晾衣杆的位置、尺寸、间距等因素，均需要通过对居民行为的观察，并亲身体验晾衣过程，最终形成有效的设计数据支撑。

多角度感受和体会居民的需求及行为，不断深入研究，结合其他研究成果，保证小区规划方案的真实可靠性。率先完成和落实了劲松北社区示范区的规划。

01

详细规划片区统筹

依据责任规划师进行的街区诊断及定位，对劲松1—8区整片街区进行规划定位，分别将北社区、东社区、中社区、西社区定位为植物文化区、曲艺文化区、诗词文化区和书画文化区。

劲松1-8区规划定位

02

分区规划

经过2018年—2020年的持续深入研究，按照植物文化的片区定位，围绕“七有”目标、“五性” 需要，突出解决无障碍、便民服务、公共环境提升等问题，邀请居民深度参与，坚持“方案居民做主“，对劲松北社区逐步形成“一带、两园、三街、四区、多点”结构的详细规划方案。

劲松北社区规划结构

03

示范先行

示范区作为先行启动区，在劲松北社区范围内选取劲松西街、劲松大公园、209楼前小花园、劲松北社区居委会、物业服务中心及劲松西街沿街配套用房，于2019年5月6日开工建设，8月2日完工亮相，历时3个月，完成劲松西街强电架空线入地、两个公园提升、沿街配套服务用房改造、无障碍系统完善等建设内容，并引入理发店、匠心工坊、社区食堂、百年义利等便民服务业态，方便居民生活，提升社区品质。

劲松北社区示范区鸟瞰图

04

规划结构

劲松北社区示范区形成“一街两园两核心多节点”的规划结构。

示范区规划结构

一街 —— 劲松西街

劲松西街整体进行了强电架空线入地，将原有的路灯杆全部埋入地下，道路上空不再杂乱无章。人行道路与车行道路之间，在相应的位置以坡道连接，完善整条街道的无障碍系统。

南端拆除旧有的广告大牌楼，建造劲松北社区的入口大门，左侧书写毛泽东两句诗词“暮色苍茫看劲松 乱云飞渡仍从容“，右侧为劲松居民题字的”劲松北社区“。街道两侧，增加社区文化展示空间。

劲松西街南端入口大门改造前后对比图

社区文化墙改造前后对比图

架空线入地改造前后对比图

两园 —— 劲松大公园

劲松大公园保留原有的入口位置、广场、活动室、藤架、廊架、乒乓球场地、健身器械，扩大主要入口，完善无障碍系统设置，方便居民活动，增加居民急需的儿童活动场地和棋牌桌椅，重新进行功能布局，并将原有功能进行必要的提升。保留现状树木的同时，增加北京常见易养护且的无毒无刺不致敏小乔木、花灌木、地被花卉、藤曼等植物，丰富植物品种，提升环境品质。

大公园总平面图

大公园航拍图

公园入口改造前后对比图

廊架改造前后对比图

广场及活动室改造前后对比图

乒乓球棚改造前后对比图

新增儿童活动区

新增棋牌桌椅

两园 —— 209楼前小花园

209楼前小花园，保留原有凉亭，取消绿篱，将割裂的空间进行整合，布置两个相对完整的小广场，增加座椅及晾衣杆，丰富植物品种。

209楼前小花园改造前后对比图

209楼前小花园入口改造前后对比图

209楼前小花园小广场改造前后对比图

209楼前小花园小广场改造前后对比图

两核心 —— 社区居委会

社区居委会外立面改造，将空调机位进行格栅规整，外墙进行粉刷。首层西侧的自行车棚，北侧一半保留自行车存储功能，南侧一半改造为社区食堂，主要服务对象为社区老年人，菜品口味清单易消化，深受居民的好评。

劲松北社区居委会改造前后对比图

美好邻里食堂

两核心 —— 物业服务中心（美好小屋）

位于209楼前小花园东侧的自行车棚，保留自行车存储功，增加了物业服务中心，缝补修理铺，自助面条售卖机三种功能。自行车棚改造为多功能服务空间，称之为美好小屋。

美好小屋改造前后对比图

多节点 —— 其他配套服务用房

将闲置配套服务空间进行提升改造，引进便民服务业态，分别从公益性、半公益性、商业化三个层面的运营，方便居民生活的同时，形成一定的资金回报。

公益性美好会客厅改造前后对比图

半公益性美好理发店改造前后对比图

商业化百年义利老字号改造前后对比图

05

无障碍专项设计

示范区范围内完成无障碍改造十余项。包括：

✔ 人行路与车行路之间有无障碍坡道连接，方便老年儿童通行

✔ 社区便民服务配套用房入口处设置无障碍坡道与扶手，保障通行安全

✔ 场地竖向设计合理，采用透水铺装，地面无积水

✔ 场地铺装平整，居民行走无磕绊

✔ 广场采用多种颜色透水砖铺装，避免产生炫光

✔ 桌椅角部进行防撞包裹，保障儿童安全

✔ 座椅设置靠背，增加老年人舒适性

✔ 座椅设置扶手，方便腰腿不便的老年人起坐

✔ 儿童活动区域塑胶场地保证儿童活动安全

✔ 公园及卫生服务站门前长缓坡，方便轮椅婴儿车通行

✔ 社区入口处配备自动开启人脸识别门禁，方便老年人出行

✔ 廊架及树木上设置物品挂钩，方便活动居民挂物品

✔ 设置无障碍标识牌，提高无障碍系统识别性

✔ 夜间照明照度充足，保障晚上居民健身娱乐活动安全

在劲松北社区综合整治的整体设计当中，我们总结示范区的经验，将示范区出现的问题进行统一提升，在坚持做到原有无障碍设计的基础上，继续完善社区内的无障碍系统。增加和提升以下内容：

✔ 楼道内首层增加墙面无障碍扶手

✔ 所有单元出入口无障碍坡道及扶手

✔ 社区内部人车分行，人行路与车行路空间界定清晰

✔ 人行路与车行路之间无高差，居民通行方便

✔ 社区内塑胶活动场地，适宜老年人及儿童活动

✔ 适当布置适宜老年人的拉伸类健身器械

✔ 增加座椅数量，座椅高度提升至45公分，老年人起坐更方便

✔ 桌椅角部打磨圆滑，不产生安全隐患

✔ 每个组团院落设置一个无障碍车位

✔ 设置社区标识，提高可识别性，方便老年人辨识方位

✔ 场地竖向设计为1%-3%缓坡，老人儿童活动自如

✔ 分期分批加装电梯，方便老年人出行

在示范区的运营过程中，完善的无障碍体系，提高了居民出行的频率，在条件便捷的环境里，居民们希望可以经常走进社区公园，进行室外活动。这些室外活动不仅有助于居民的身体健康，通过室外活动产生的社交，更有助于居民的心理健康。

06

施工配合

施工过程中全程不间断现场配合，随时根据现场情况调整设计方案，根据技术条件调整工程做法。

如劲松西街上的廊架，设计了三组廊架，廊架间绿篱相连，将人行道与车行道路安全分开。在实际施工中，挖开基础后发现地下线路情况复杂，仅有条件实施两组廊架，同时廊架的尺寸也需要进行相应的缩小。

廊架方案效果图

廊架实际实施

07

跟踪运营

小区改造后交付物业公司进行运维服务，居民会持续反馈一些问题，需要持续跟进完善提升。同时，设计师也要在居民的使用中不断发现新的功能，并进行相应的研究，有助于在其他项目中借鉴。

根据居民的意见反馈，分别对公共区域的座椅转角、靠背、扶手、铁艺LOGO、园区照明、乒乓球棚、链条挂钩等细节改善提升。

08

乒乓球棚

刚建成的乒乓球顶面是白色透明的阳光板，场地产生温室效应强烈，219号楼居民受到反光干扰。乒乓球队员为照顾场地里的小朋友，无法专注打球。

经过方案研讨，最终在顶棚加上了遮阳布，阻挡阳光，避免反射。侧面的软质小孔遮挡网，柔软安全，且防止乒乓球弹出场地。

乒乓球棚建成

更换遮光网

加遮光布、遮光网

更换地胶

经过一年的使用，地面透水砖松动，队员易受伤，座椅与维护栏板之间的空隙经常掉球进去无法捡出，晚上五点后打球需要自挂应急灯。随即将透水砖地面更换成了弹性良好的塑胶地面，在座椅与维护栏板之间增加了钢板，随后又增加了照明灯、存储柜，小挂钩等等。

增加储物柜

增加夜间照明

增加凳子后面钢板

增加挂钩

09

链条挂钩

劲松大公园开园后，居民在树上和廊架上钉上铁钉挂随身物品。安全起见，把钉子全部拔除，动手制作链条挂钩。这样的挂钩保护树木，同时可以根据需求随时在链条孔洞上增加“S”钩。

      挂东西，八仙过海各显申通               悲惨的树12个钉子

自己动手临时挂钩

带动下，居民自发在需要的地方制作同样的挂钩。

居民自发增设挂钩

Part.5

规划理念

01

依托上位

劲松北社区规划设计坚持以《北京城市整体规划（2016 年-2035 年）》和《朝阳区分区规划（2017-2035）》为依托，围绕“七有”目标、“五性” 需要，突出解决安全性、便利性、宜居性问题。对标国际一流水平，全面提升生活空间品质，完善老旧小区各类配套设施，补齐民生短板，优化功能。以“共建，共治，共享”的规划设计原则，开展公共区域改造、养老设施改造、无障碍设施补建、多层住宅加装电梯、增加停车位等工作，提升环境品质和公共服务能力。努力把劲松北社区打造成居住舒适、生活便利、整洁有序、环境优美、邻里和谐、守望相助的美丽家园，逐步实现社区环境舒适、安全防范到位、功能配套齐全、管理规范的特色小区，增强居民的获得感、幸福感和安全感。

规划设计过程中，以劲松街道上位规划为指导，着重体现“提升社区居住品质与环境配套，重新塑造社区文化特征与认同感”，使用“劲松”标志营造社区环境特点，以山水植物风景名称命名街区，塑造“劲松”街道的新特征新印象。

02

片区统筹

将劲松1—8区作为一个完整街区进行整体规划，深入研究社区文化，系统梳理现状需求，提出精准解决策略，按照街区上位规划中未来三年的规划工作目标，分阶段逐步实现街区内动态交通及静态交通规划，功能业态梳理，便民服务设施更新与补充，绿化空间补足等各项工作。研究过程中逐渐总结整理出整个街区的共性需求。

03

分区规划

劲松1—8区分为劲松北社区（1—2区）、劲松东社区（3—4区）、劲松中社区（5—6区）、劲松西社区（7—8区）四个社区，分阶段对各个社区进行综合整治规划设计。首先启动劲松北社区，街区的共性需求结合北社区的个性需求，进行综合考虑，详细规划。

04

示范先行

在劲松北社区中，选取小片示范区，由社会资本投资，先行实施。居民全程深度参与规划设计，设计方案以居民需求为出发点，经多次居民议事会意见调整，最终形成令居民满意的规划实施方案。

05

用户思维

老旧小区改造对于规划师的要求不仅限于精细的专业技能，更多在于我们有一颗同理心，始终站在居民的立场，以居民的意愿为核心，“设身处地，感同身受，洞察需求，因地制宜，解决问题”，建立用户思维，深刻理解和体会居民的需求，做居民满意的”有深度、有精度、有温度“的设计。

Part.6

模式创新

2018年7月，朝阳区劲松街道引入社会资本，共同推进老旧小区有机更新及运营工作，从多个层面创新“劲松模式”。

01

工作组织机制

围绕“七有”“五性”“以人民为中心”的要求，由区级领导统筹形成区委办局、街道办事处、居委会、社会单位和居民代表共商共建共治的“五方联动”工作平台。社区党委牵头，带动居民党支部、物业党支部、企业党支部共同组建“党建共同体”，充分发挥和强化党建的引领和主导作用。

02

社会资本参与

劲松街道使用市区两级财政资金进行社区基础类改造，引入社会资本使用自有资金投入提升类项目改造，通过对社区低效空间经营收益、物业服务收费、停车管理收费以及社区养老等有偿服务实现投资平衡，预计10年左右收回投资。

03

改造运营一体

以社区善治为本促进老旧小区改造“软硬兼顾”。既注重硬件设施提升，创造平安、有序、宜居、智慧的优质社区环境；又注重美好社区运营，营造敬老爱幼、邻里和睦、守望相助的和谐社区氛围。

04

物业服务引入

劲松北社区是北京市以“居民户数过半、建筑面积过半”“双过半”形式引入专业物业服务的第一个老旧小区，通过“先尝后买”的方式，让居民感受到生活品质提升后，接受物业服务付费，期待持续优质的物业服务。

Part.7

实施效果

劲松北社区示范区于2019年8月2日完工亮相，在精细化社区服务中不断提升社区居民生活便利性和幸福感，为老旧小区改造相关政策完善提供了一个鲜活样本，成为具有示范效应的老旧小区有机更新项目。

2019年来先后获得以下奖项：

✔ 住建部2019年科学技术示范项目

✔ 2019年中国城市更新（长三角）峰会“城市更新优秀案例”称号及“环境共生奖”

✔ 中经联盟2019城市更新示范项目

✔ 2020年度ULI亚太区卓越奖

主要作者简介

刘楚  张恒斌  愿景明德（北京）控股集团有限公司

内容来源：北京规划自然资源 

此文市规划自然资源委规划实施一处、城市设计处、朝阳分局也有贡献

相关阅读

“

您与京城，一“码”之隔！

”

关注“北京印迹”平台

体验解锁京城新方式

“北京印迹” 由北京市规划和自然资源委员会发起主办，市测绘院和清华同衡规划院提供技术和推广支持，集合广泛的社会力量，打造北京历史文化名城空间资源平台。

“北京印迹”是全面地向公众开放北京老城历史文化资源的一次尝试，它系统梳理和采集了北京老城18大类、73小类历史文化资源3万余条。以北京印迹网站为基础，拓展建设北京印迹APP、新媒体矩阵以及线下文化活动，覆盖线上线下多种传播渠道，将成为北京开展名城保护和公众了解北京历史文化的重要窗口。

“北京印迹”力争将历史文化深度融入城市规划建设发展之中，让更多的人了解北京、热爱北京、保护北京、发展北京，一起擦亮古都北京的金名片！