干货|房贷全款还清还是慢慢还？

最近有个朋友告诉我，他们计划两年左右的时间还完房产贷款。这种想法很普遍

房贷已经马上要还完了，不想有有新的贷款债务。如果全款还完房子，感觉少了很大的负担。在生活快节奏的今天，这是一项很大的减压。

但如果往深了想，是不是这笔钱可以利用得更好，为家庭创造更多的净值呢？

负债和净值：

拥有300万新币的房产，有100万贷款的人有钱还是50万的HDB没有贷款的人有钱？

很多人把焦点放在负债上面，其实重点是净值，你可以有债务，但重点是你所拥有的房产价值减去负债所得的净值才是最重点的

记得去年李嘉诚教人买房子，就是用了长时间衡量法。他表达的大意是：炒房，不要去搞（不要短期投机炒房），如果你要自住或投资，现金流没有问题，那就买，短期可能有起伏，但几年以后，通货膨胀就会降低你的债务

通货膨胀最直接的后果是什么？鼓励负债，惩罚储蓄。5年前，压得你喘不过气的房贷，今天轻轻松松；5年前，你在银行存了一笔首付钱，今天连本带利取出，不够首付了。不想吃几年苦的人，不愿承受房贷，以为这样自由受限。其实，在通货膨胀之下，房贷这一大笔负债，恰恰是你的福利，有利于你的自由

某种意义上来说，能够全款还完房子的人，经济上是有一定能力的人。

其实如果是公寓，全款还完的房子,还可以有办法把钱Term Loan出来再利用投资

但如果全款还完的组屋，我只能说是一个Solid State（没有流动性）,组屋里的还款不管是部分还款还是全额还完的金额，只要在组屋里面，除非卖掉它，要不是拿不出来的，某种意义上来说，这是一个比定存还要糟糕的选择，他的资金流动性几乎为零，看得到，摸不到，除非卖掉它。

全款还完只建议一种情况下适用，那就是在有能力的情况下，如果要拿第二个贷款，那把第一个贷款还清了，要拿的第二个贷款从最高50%贷款额升到了第一个贷款的75%

例如：

房产A：价值100万的公寓，以前70万买的，还有贷款30万.CPF里的OA 还有6万新币，SA里还有4万新币

房产B：价值150万的公寓

1）按正常程序走，需要的现金+CPF*=75万新币（50%**×150万新币）+印花税+额外印花税  

*CPF因为MinimumSum的关系，可动用的只有OA里的1万多新币

** 在新加坡，第二个贷款最多借50%房价的贷款（需符合收入条件）

2）还完A房产的贷款30万，其中6万用CPF OA（第一套用过OA的房产可以用全部的OA还房贷）加上24万现金还完A的全部贷款

这样的话，第二套房产的贷款变成了第一个贷款，可以有最高75%的贷款额（需符合收入条件）

这样，需要的现金=37.5万（25%头期）+24万（还完A所用的现金）+印花税+额外印花税

所以两种方案比较B房产要出的现金差别=（75-1）- (37.5+24）=12.5万，买B房产时用第二个方案可以少出12.5万的现金，何乐而不为？

Zhong先生有一个已经全款还清的价值200万新币的单位

VS

Fu先生有两个房产，1个自己住1个出租。两个房产都价值150万新币，都有50万新币的贷款

请问哪一位比较富有呢？

现阶段来说，Zhong先生和Fu先生的净值都是200万，净值都差不多

但Fu 先生有几个优势：

假设房产不增值的情况下，Fu先生的出租房租客替他还房贷，有一部分还到本金里面去了，他的贷款会越来越少直至还清。房产都不增值的情况下，之后Fu先生的净值会比Zhong先生高

时间拉长点看，房产大方向是朝上的，人口增长经济稳定的前提下，房产增值抗通胀是它的本性

所以在房产增值的情况下，或者像我或者DBS,或者大摩预测的那样10多年以后很大可能房产翻倍（请参考：2030年房价翻倍？有理有据回答你！），那Fu先生的净值就会甩Zhong先生一条街

你看到区别吗？假设房产上涨20%，如果一个用25万的新币，买了一个100万的房子和一个完全不要贷款的人，100万新币，买了一个100万的房子。那个用25万新币买100万新币房子的人呢，用25万赚了20万。全额付款的人赚了20%，而贷款的人赚了80%。所以房产的另外一个魅力在于，他可以用房贷来买房。

所以很多时候，不论说是我的买家有多富有，我都建议他们说不要完全还完这个贷款。除非他们已经六七十岁了，不想费那个心了，那就另外说，但才三四十岁的这个阶段，想要完全还完这个屋子的贷款的话，我是不建议的。因为如果完全还完这个屋子的话，你没有完全利用房产贷款的这个房产特殊的优势。

如果选投资房产的地点政治经济稳定，人口计划持续增长，而投资房产是特殊的可以以小资金撬动大金额的稳健投资，为什么不呢？

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