QE与新加坡房产走势的关系

最近有两种截然不同的询问，让我感慨每个人做出的决定都和认知息息相关啊。有朋友问我说，有没有好的项目推荐或者急售单位可以捡漏；也有朋友问我说美股最近都熔断三次了，对房产未来有很多不确定，很迷茫

我不能预测未来，但是我们可以从过去的数据借鉴，从新加坡所经历的近20年来的1段疫情和1段金融危机，再结合从QE, 利率与新加坡房产政策这把双保险来分析与回答以上的两个询问

1  SARS期间  2003年3月- 6月

SARS经历了2个季度，之后影响了新加坡房产3个季度，但是影响非常有限，新加坡房产在经历3个季度下跌2.3%开始转头向上

让我们来看看SARS期间的房产需求与销售量，在SARS初期，销售量下跌40.8%，但是在之后，即使在SARS期间的后半期，房产成交量猛增147%，这恰恰说明，需求可以被延迟，但不是消失，短暂被压抑的需求之后会再回来。当它复苏时，你准备好了吗？

而现阶段新加坡房产的休整期，我已经从咨询中隐约感觉到了疫情好转后的报复性消费潮的到来

2. 2008年金融危机  

2008年9月15日，美国雷曼兄弟公司破产了，这标志这次金融危机的开始

但是过了不久，你们会发现中国房产，新加坡房产，世界发达国家主要城市的房产都有了爆发性增值，这是为什么呢

这就要和今天要谈的主题有关，美国2008年提出的QE

Quantitative easing，简称QE（量化宽松政策），是一种非常規的货币政策，其操作由一国的货币管理机构（通常是中央银行）通过公开市場操作，以提高实体经济环境中的货币供应量，中央銀行的操作，相当于间接增印钞票

通俗点说，就是政府不停的印钱，把这个钱发放出去通过大量持续购买公债以及长期债券的方式，向银行体系注入流动性，使利率始终维持在近于零的水平。通过对银行体系注入流动性，迫使银行在较低的贷款利率下对外放贷，进而增加整个经济体系的货币供给，促进投资以及国民经济的恢复，这样企业有钱了，继续经营，个人有钱了，促进消费，市场很快复苏

印钱的代价是通货膨胀，物价涨了，这就是为什么抗通胀要买房，买固定资产，因为固定资产是抗通胀最有效和稳定的投资项目，而那些存钱在银行的人过段时间会发现钱的购买力下降了

看看QE对新家坡房产走势的实际影响：

美国QE1期间对新加坡房产走势的影响  

QE1资金1.725万亿美元，新加坡房价上涨并超过金融危机之前的水平，并且持续上升

2008年11月底到2010年3月，美联储在首轮量化宽松政策的执行期间共购买了约1.725万亿美元资产，这些钱之后会间接的流向值得投资的领域和国家。新加坡的国际金融地位和低税率政策在吸引资金方面效果非常显著，可以看到在QE1实施约一个季度以后，新加坡房产强势反弹，短短3个季度就收复失地，并且勇猛继续往上节节高涨

美国QE2期间对新加坡房产走势的影响  

QE2资金6000亿美元，新加坡房价上涨52%

2010年11月到2011年6月，美联储用6000亿美元的购买较长期美国国债，钱进一步进入新加坡，新加坡房价底部往上52%

接着我们迎来了QE3

美国QE3期间对新加坡房产走势的影响  

QE3资金6000亿美元，新加坡房价在政府的干预下还从底部上涨了86%

随着房价的猛烈攀升和QE3的到来，新加坡政府不干了，想要有个健康的市场，没有泡沫，不要重蹈香港的覆辙，新加坡政府开始从2010年起严控房价实施了8个冷静措施才把房价打压下来

2010年2月，一年以内卖房需交卖家印花税，贷款比例降低；房价还是一路高涨

2010年8月，三年以内卖房需交卖家印花税，贷款比例进一步降低；房价还是继续涨，涨势稍微有点放缓

2011年1月，卖家税调整到了4年，并且调高了比例到了最高16%，贷款比例进一步降低;房价还是继续涨，涨势有点放缓

2011 年12月，开始实施买家额外印花税；这次之后的房价平稳了几个月，但经过一个季度的消化后，房价还是继续涨

2012年10月，贷款比例进一步降低，最高贷款年限调整为35年；房价还是继续涨，涨势有所放缓

2013年1月，调高了买家额外印花税；房价还是继续涨，涨势有所放缓

真正有效的措施是在2013年6月发布的总贷款比率不得超过收入的60%的这个比率的政策（TDSR）后，房价算是真正的控制了下来，我可以想象新加坡政府终于可以长舒一口气，感叹一声：终于！

4年间房价下降了多少呢？从2013年中到2017年中，4年房价下跌仅为11.6%

新加坡房产的低泡沫，从另一个角度讲，房价维稳且有升值潜力

然后2017年第三季度开始之后的2-3个季度迅速收复失地，然后继续往上涨，2018年7月政府又加强了措施，市场消化后又开始涨，到现在是底部往上20%左右，比较安全的入场点

然而现在，美国QE又要来了，你准备好了吗

首先在今年3月15号，美国宣布7000万美金的QE

其次，在3月23号，美国宣布无限额QE

What ? 活久见啊，还有这种操作！

如果说之前2008年之后的QE1,2.3对新加坡房产的影响增值是有非常明显的增长效果的，那我有点不敢想象这次的无限额QE，在加上新加坡现在已经超过香港，成为世界排名第三的国际金融国家，这个吸金力是不容置疑的，房产的增值空间你们自己去想象吧

2017年新加坡首次超过美国，成为最受中国青睐的投资国家

新加坡的吸金实力不容置疑

这只是房产流入资金的其中一个例子

自行想象无限额QE对房产的影响吧

但这一切需要一个大前提，那就是国家货币政策还存在，如果一旦崩塌，没有人能独善其身，投资什么都没有用了

其二，市场复苏需要时间，一旦疫情维稳以后，复苏指日可待，需要耐心

那现阶段，新加坡房价会猛跌吗？

很多朋友有这个疑问，我在这里一并作答

这又要回到一个问题，市场上会不会出现很多恐慌性抛售？

答案是很难，市场趋向维稳

其一，之前有讲到新加坡政府的政策，大家可以看到在2008年金融危机中，新加坡房价有4个季度的猛跌，但是我是很佩服这边的政府的，在那次金融危机之后他们开始吸取教训，防范于未然，我之前有提到他们从2010年以来实施了很多的房产冷静措施，其中，增加房产额外税和增加头期款的措施，即延缓了房价的增幅，把一大批投机的人排除在外，买房的人一般都是比较稳定的有持房实力的人，卖家税的措施又让那些想立刻卖房的人三思，3年内卖房会有卖家税，一般人想想就不卖了

其二，最近政府的一系列措施

疫情在家期间，薪水补贴高达75%，确保国人经济上的维稳，还有一些别的补贴措施

然后政府说，房贷如果负担比较重，不要紧，你们可以和银行说从现在开始延迟还贷到今年12月31号，在这期间都不用还贷款

都不用还房贷了，没有压力谁要卖？而没有人急卖，哪里来的房价猛跌呢？

所以回答文章开头问说有没有急售单位可以捡漏，答案是不太多，要等久久啊

如果疫情延长了，新加坡政府还有很多后招，都是之前危机情况时出过的政策，仅供参考：比如IAS 不收利息了; LOL 贷款只还利息; LTV90% 那就是说头期款只要10% ; BSD Deferment 买家印花税延迟付款高达三年。这些只是之前出现过的措施，新加坡政府唯才是贤，是很有远见和为老百姓着想的政府，真正需要了，他们会出更多政策来保护人民

而且利率现在对房贷也非常有利，降到了新的低点，才1.5%左右

3个月SIBOR到了近期新低，很有利于减少房贷和贷款买房

那新加坡的发展商的新项目会减价吗？

首先我先说一下新加坡的发展商是什么样的发展商。是资金要非常雄厚，能接受慢周转的才能成为新加坡发展商。假如这个房子建好要3年半，发展商是分阶段收钱的，收完钱整个过程需要大约4年半的时间，期房的话也就是买家住进去1年左右了才把钱收齐。所以，新加坡没有烂尾楼，因为不交房，利润在最后一两期就收不回来了，就白做了。新加坡政府非常保护消费者，在这里给个赞

最近的现身说法，我有两个客户看中了比较好的小区项目，马上收房了，试着和发展商谈谈价钱，结果是一分钱没减，新加坡的发展商很硬气啊，有实力当然底气足。所以，中心地段和靠近地铁或学区的好项目的楼盘，即使在这个时候，房价还是非常稳定，没有出现打折促销。据我所知只有一个豪宅在做活动，但是是去年12月就开始做活动了，在疫情之前就开始了。有兴趣的朋友可以咨询我

最后以一则新闻作为结尾

4月15号广州爱马仕店新开业创下消费新高，在疫情过后的报复性消费可窥见一角

资深投资人朋友最近和我说的话在这里送给大家，他说：美国QE要来了，我得买点资产防水啊。我不禁感叹，他是真有智慧

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