海外投资必看-汇率吸引力与新加坡房产

Original 孙倩霖新加坡狮城房地产

最近新币贬值了，有些人慌了，怎么办还可以投资吗？而有些人有些失落，感觉自己的资产缩水了。其实这些看法都太表面了，这个话题很有趣，我觉得也有必要让大家深入了解一下

比方说有个人前几年在圣淘沙买了别墅，但是急用钱还是什么原因他亏10%卖掉了，请问他真的亏钱了吗？以海外投资的角度来说，不一定哦，这整个交易他可能在你看不到的地方赚了钱，只是你暂时看不出而已

新币在过去的10年表现不俗，非常坚挺。但是最近，政府宣布要开始新币贬值政策，这是为什么呢

今年2月新币在政府调控下兑美元开始刻意贬值

金管局正式开始新币贬值政策，上次贬值政策是在2009年

首先要了解政府为什么要开始新币贬值政策

货币贬值的好处：

其一，本国居民减少对外国产品的需求，从而有利于本国的出口，减少进口；

其二，外国货币的购买力相对提高，贬值本国房产，商品、劳务、交通、住宿等费用相对便宜，有利于吸引外国投资者，游客，扩大旅游业发展，推动就业增加和国民收入的增长

新币会一直贬值下去吗？换句话说，贬值会是长期的政策吗

1991年海湾战争时期，美金兑新币 1：1.8，也就是1美元兑 1.8新币，在这之后新币恢复强势恢复到1：1.4左右

2001年互联网泡沫时期，美金兑新币 1：1.85，也就是 1美元兑 1.85新币，在这之后新币恢复强势恢复到1：1.35左右

2008年全球金融危机时期，美金兑新币 1：1.55，也就是 1美元兑 1.55新币，在这之后新币恢复强势恢复到1：1.3左右

回答这个问题我们来看过去近30年新币汇率的走势。每当危机时，新币就有意弱化，不久之后新币恢复平稳，而通常情况下，新币是比较强的走势。

所以看海外投资来说，既要注意危机时期的短期汇率，也要注意大多数时候的这个国家的长期汇率

一个国家的汇率是和国力和储备金息息相关的

新加坡的储备是由金管局、新加坡政府投资机构和淡马锡控股三个机构在管理

三个管理机构各司其职

金管局所管理的约3000亿美元外汇储备，它是世界第11高的国家外汇储备。外汇储备是投资于安全和流动性高的外国资产，是最保守的投资。

新加坡政府投资公司则是专业的基金管理公司，管理新加坡超过1000亿美元的国家储备，投资于海外各地多元化的风险较高的资产组合，要求较好的长期回报。

淡马锡控股是政府拥有的投资公司，负责在国内外企业的股权投资，总额超过2000亿美元，其中超过四分之一是投资在新加坡。

此外还有一些我们看不到的政府不愿意公布的黄金储备等另外形式的储备金

国家的汇率，体现了市场对它国家国力的信心，新加坡作为一个很小的只有570万人口的国家，其单单一项外汇储备就排名世界第11名，淡马锡的投资组合实力也在近10年翻了好几倍，整体经济储备非常有实力，并且非常的未雨绸缪，是存钱投资小能手。储备实力加上新加坡成为世界第三的国际金融国家的上升国际地位，这直接体现在这几年的汇率上，可以看出和20年前，30年前的新币兑美金的汇率比，现在新币兑美金是比以前更强的，体现了市场对新加坡基于汇率的货币政策的信心

COVID-19发生后，各国货币汇率开始变化，新加坡这次货币贬值在东南亚国家中是最突出的

新加坡的货币贬值，结合现在实施了较严格的停工停学防疫措施后，社区病例连续几天维持在个位数（工人宿舍的工人的病例较多，但地点大多数在工业区，已经控制隔离中），新加坡政府在尽最大的可能让新加坡成为最先全面恢复经济运作的几个国家之一。和现有美国QE和中国量化宽松政策前提下，大量资金之后会间接的流向值得投资的领域和国家，如果确保新加坡是最先全面恢复经济运作的几个国家之一，那它保有吸金优势就势在必得

今年COVID-19对于世界经济的影响是巨大的，据IMF预估世界经济增长会是负的3%，这非常严重。但不要忘了，这是暂时性的，相对较短的时期，终会过去，他们也预估单单在2021年，全球经济增长会上升5.8%,预估强势反弹。那汇率宽松政策的现在，恰巧是机会，是窗口期，但这个窗口期是一个相对短的过程，要把握好

国家货币基金组织预测2020年世界经济会是-3%，而预测2021年世界经济会是增长5.8%

1926年以来的经济熊市（红色）和经济恢复增长期（蓝色）的历时长短对比

1945年以来世界的12次经济危机，平均历时11个月

世界经济的规律是长期的牛市发展以后，会有一段相对较短时期的经济调整或危机时期，然后再休整后又有一段相对长时期的经济发展上升期

而这个相对短期的经济危机或调整期是不可预测的某个事件所引发，无论什么，如果不是COVID-19，也会是别的的事件。眼光放长远一点看，你看到现在的机会了吗？

短期的贬值新币汇率对新加坡房产的成交量和价钱有利

新币短期的贬值时期汇率对新加坡房产的影响

看看2008 2009年世界金融危机和H1N1禽流感时期新币开始贬值后的连续3年新加坡房产成交量的增加

新币贬值政策在2008年金融危机中对房产交易量和房价都有促进作用

100万新元的房产从美金换过来购买，和2020年3月前购买比省了5.4万新币，相当于打了5.4%的折扣

现在是人民币入场投资新加坡资产的窗口期，和今年3月前比相当于打了4%的折扣

用更少的本国货币买到海外资产，更多投资者愿意进来投资，这就是为什么新元贬值促进新加坡房产交易量，而美国QE和中国宽松量化(可以参照这篇文章的姐妹篇-QE与新加坡房产走势的关系）会进一步增加更多美元和人民币流入新加坡，两者相辅相成增加新加坡房产交易量和房价

刚才我们看到了新币汇率贬值只是一个暂时性的相对较短的时期，那近10年来新币汇率到底处于一个什么样的水平呢，长期的新加坡汇率是怎样的情况，它对新加坡房产的保值增值有着怎样的影响呢

长期的新币汇率对新加坡房产投资的保值和增值有利

海外投资来说，投资新加坡房产实际上是赚两次钱，一次是新加坡房产的自然中长期涨幅，另一个就是汇率的升值了。海外投资，选投资哪里至关重要

看看新币兑澳币的汇率

2010年新币兑澳币 1：0.8 左右，1新币兑0.8元的澳币

2019年新币兑澳币 1：1.08左右，1新币兑 1.08元的澳币

新币由比澳币低的汇率变成了比澳币高的汇率，澳币兑新币汇率近10年跌了35%，新币现在已经超过澳币，比澳币值钱了

看看新币兑马币的汇率

2010年新币兑马币 1：2.29左右，1新币兑2.29马币

2019年新币兑澳币 1：3.1左右，1新币兑3.1的马币

除了汇率损失以外，马来西亚政局下的房产政策也需多注意，不应盲目投资

假设你在马来西亚买了一套房产，赚了20%（其实这和房产政策，利率等息息相关，马来西亚房产投资赚钱相对来说较难，我待会会分析），但是现在卖掉后换回本国货币可能是亏钱的状态，因为马币长期汇率不是太理想，几年内就和新币比跌了35%

刚才有提到马来西亚房产赚不赚钱的问题，那就和它的房产政策很有关了。外国人来马来西亚买房必须买100万马币以上的房子，这在卖的时候会成为大问题。请问在有很多100万以下的房产选择的情况下马来西亚本国人会接手这个100万以上的房子的可能性大吗？在有大批新房剩余的情况下，外国人会以溢价买你的二手房吗？如果答案是否定的，那么卖家会多于买家，供大于求，价值会下跌

其二是在危机时期的房产保护措施，现在来看，马来西亚房产很容易在经济危机时期造成房产急售的情况，房价不稳。再加上政局更换频繁，下一届政府很喜欢推翻上一届政府的政策，这对外国人投资马来西亚房产的不稳定因素埋下伏笔，再加上国库空虚，汇率贬值相对较大，投资前请三思

刚才提到的澳币，澳洲房产因为在房产政策上外国人只能买新公寓房，这在卖给谁的问题上又有了隐患。炒楼花可能赚钱，但当你的房子成了二手房的时候，外国人不能接手了，本国人有很多选择，那卖的人多，买的人少，供过于求，想赚钱是比较难的，更别说还有澳币贬值和利率高的问题

新加坡房产投资，外国人可以买任何的公寓房，3年之后可以卖给任何人，包括新加坡本国人，房产投资没有最低额限制，这就可以跟着房产整体形势走了，再加上它690万的人口计划（10年内增长120万人口）的逐步实现，房产增值可期

其次在利率上新加坡贷款买房非常有利。马来西亚房贷利率3.5%左右，澳洲房贷外国人6%左右，而新加坡最近房贷利率1.5%左右，而且对外国人很友好，享受和本国人一样的利率。有资深投资人对我说，这么低的利率，不买点资产都对不起自己(*^_^*)

看看新币兑印尼盾的汇率

2010年新币兑印尼盾 1：6452左右，1新币兑6452印尼盾

2019年新币兑澳币 1：10709左右，1新币兑10709的印尼盾

印尼盾在近10年和新币汇率比，汇率跌了差不多50%

汇率确实考量了一个国家的经济储备实力，想想好几年前印尼政府对许多来新加坡投资房产和做生意的印尼人说，回来吧，我给你优惠政策。很多人卖了房子回印尼了，就算这个卖掉的新加坡房产没有增值（近10年新加坡房产平均每方尺价增值80%以上，请参照我之前的文章,这里只是为了方便计算的假设），单单汇率来说，当时卖掉的房子如果以当时卖掉的价钱现在要买回来，他需要花200%的印尼盾才能买回等值新币的房子，如果再算上房产增值的部分，他亏大了。这就是汇率在海外房产投资的魅力

回到文章开头提到的例子，这个人假如是印尼人，即使房产亏了10%（新加坡房产中长期是比较保值增值的，这个例子只是为了让大家更看到差别），现在他把房子卖了，换这些钱回印尼，他其实可能赚了高达80%，这就是为什么要在值得投资的地方投资，而有些投资并不是你看到的表像那样，以为他在亏钱，其实他赚了

事实上，新加坡房产在2009到2020期间每方尺平均房价增幅超过85%

大摩早在2007年4月准确的预测了新加坡房产走势的转点（事实上数据上新加坡2007年第三季度转而向上），并且大摩进一步预测了2030年新加坡房产价格会比现在翻倍

2008年5月，知名银行新加坡星展银行评估，新加坡房价会在2030年达到均价$2900新币每方尺，和现在的均价$1500新币每方尺价钱比，几乎翻倍，这和大摩在早一年预测的不谋而合，有些人呈怀疑态度，但是我觉得可能性很大，还写过一篇文章有根据的分析，可以参考-2030年房价翻倍？有理有据回答你！

海外房产投资，一定要看这个国家的稳定性，房产政策，以及结合长短期汇率和世界局势中这个国家的吸金力，结合QE政策, 汇率，房产政策，会对房产未来走势有个全面的了解，才去投资

简单来说，新加坡房产没有暴利，但是非常稳健，它的人口规划，房产政策，汇率稳健增值，以及吸金能力都具备，是资金保值增值分散风险的较佳选择

中国是第一个控制住疫情的国家，现在基本慢慢恢复到经济正轨，恢复初期，看看房产消费实力

新加坡凯德置业在中国的楼盘今年3月的销售额是今年1月和2月相加的5倍

新加坡是世界第二最具竞争力的经济体，其吸金实力不容置疑

值得注意的是中国政府最近的货币政策是价·量 双宽松。量宽松，这就意味着印钱增多，刺激消费，但之后会通货膨胀，国内购买力降低；价宽松，货币刻意贬值，保护国家经济，但是个人或公司的国际购买力将减弱。两者的资产缩水加在一起是很可观的，这就会造成越来越多的人开始或继续投资海外资产避险

可以预见，如果新加坡如它努力的那样成为疫情后最先全面恢复经济运作的几个国家之一，保有吸金优势；如果如世界货币组织预测的明年是一个全球经济是个恢复反弹期，吸金加上整个大环境的好转，如上所看到的最先控制疫情的中国在恢复初期的销售量情况，届时新加坡会在一些国家中脱颖而出，它的稳健以及中长线投资中的保值增值，会更加受到海外投资者的青睐