从新加坡Draft Master Plan 2019 看房产投资机会

Original 孙倩霖新加坡狮城房地产

2019 年初新加坡政府公布了5年一次的城市发展蓝图的草案，是Master Plan 城市规划方案的初略版，但信息量巨大，几乎东西南北全面开花，基本上就是说新加坡以后会全方位发展建设得非常棒，以我看来，房产整体增值速度加快指日可待。我开始写这篇文章是去年6月，说来很惭愧，这篇文章开始写是我去年陆陆续续在出差的飞机上写的。感谢现在我有机会继续把它写完，因为我觉得不写完对不起你们啊。这可是新加坡未来的房产重要发展方向

但是，子弹有限，涨幅有快和慢，如果以投资为第一考量，哪个地区最有发展空间呢？

被点名规划的区域有：

樟宜机场附近区域与第五航站的发展（东部）

50公里的环岛公园走道（巴西利，榜鹅，义顺，三巴望等被提名）（东，东北，北部）

加冷河一带（东部）

新金融区-The New CBD (南部)

乌节路一带（中部）

南滨海新城Greater Southern Waterfront (南部沿海）

Paya Lebar 空军基地（东部）

榜鹅数据区（东北）

贯穿南北的火车步行道-Rail Corridor（choachu kang, kranji, bukit timah 火车站一带，onenorth, Tanglin被提名）（西北，西南）

北部区域中心-乌兰（北部）

在我开始说我的观点前，我想给大家看一段录像

不知道大家有没有注意，这是李显龙总理在约6年多前，也就是2013年的国庆日的一段演讲，标题为-为未来制造机会，听完我有些激动和感动，也感叹如果不看演讲年份，我会以为是不久前的演讲，结果它由构想，进而形成落地方案，然后开始实现，一步一步，深谋远虑

这段话的大意是说新加坡是说把中心的港口的地腾出来做南滨海新城的规划，新加坡眼光长远，是世界上少数几个眼光规划长远的国家之一

也让我想到偶然听到的内部消息，新加坡政府已经在规划2050年1000万人口的规划了（现在的规划是2030年计划到690万人口）

再回到正题，我最看好哪个区域？哪个区域增值潜力更多？

让我们说说

乌节路一带（中部）

新金融区-The New CBD (南部)

南滨海新城Greater Southern Waterfront (南部沿海）

以及滨海湾金沙酒店的扩建

我一直秉承着一个观点-中心地段，中心资源，财富聚集

不是每个国家的最中心地区的房子都值得投资的，如果它的价值泡沫太高，即使有发展，泡沫也消耗掉了未来的房产增值利润。而新加坡不一样。2009-2013年，新加坡的房价每方尺价涨了85%，政府不想要房价像香港一样有泡沫，3年内出台了8个冷静措施才把房价打下来，但是4年间只是跌了11.6%，2017年第三季度房价再也按耐不住的转头向上，3个季度就把四年的跌幅涨平了。政府看这个涨势太猛，得悠着点，“希望房价涨幅和经济涨幅一样健康的涨，之后又出台了一个冷静措施，房价在窗口期1-2个季度后又开始涨了。

2018年瑞银在世界知名城市房价泡沫排名中，新加坡是倒数第二名，价格公允，没有泡沫

我想说得是，3环或3环外（新加坡的房子分28个邮区，这么说只是让大家好理解，想了解新加坡邮区价位可以参考-初步了解新加坡房产(6) 新加坡的公寓分布及各区到底多少钱？）的房子和大环境基本一致，和前几年比涨平已经超过了2013的价钱。但是（划重点）乌节路和滨海湾没有，还处在估值偏低的位置，如果有预算，非常建议考虑入场投资。因为以前乌节路最高价钱是约$6000新币每方尺的价钱，现在最豪的房子才$4000多新币每方尺价；而滨海湾以前到过将近$4000新币每方尺，现在才$2500新币每方尺左右。想想吧，3环外已经恢复成2013的价钱了，乌节路和滨海湾也理应恢复成$6000和$4000的价钱他们竟然还没有太启动，慢了一拍，还在一个相对低洼点，近来豪宅成交频频，有加速启动的味道。这对想要投资新加坡核心中心地带的房子的朋友不是大利好消息吗，没泡沫，风险低，未来增值空间大，非常值得考虑哦。(投资新加坡房产现在是好时机，非常有利于保值和升值，请参考投资姐妹篇- QE与新加坡房产走势的关系和海外投资必看-汇率吸引力与新加坡房产 )

a b c d,如果回到20年前，你会在哪里入场呢？

哈哈哈，a 和 b 很多人都不会选，但是c可能吗，在我看来不太现实哦，没有人会知道最低点在哪里，只可能是碰巧，选d其实是最安全和现实的，而我们现在的趋势，就是在最佳入场点，底部往上一点的d哦

乌节路是很多新加坡人的儿时记忆，因为小的时候时常去，长大了就没有怎么去了，说停车太贵，哈哈，但是无论何时去乌节路，人潮一直川流不息，短短两公里的商业购物街，寸土寸金，人气非常旺。想了解乌节路可以参考-初步了解新加坡房产(3) 新加坡最受外国人喜爱的居住地区之一—乌节路一带

关于新加坡Master Plan ,是一个明明白白把未来城市规划提前5-10年摊开给人民看的城市规划方案，可以说新加坡政府是个说到做到的政府，世界上有很多国家计划的规划“也许“会实现，但是新加坡是一定会实现，信誉度和执行力杠杠的。关于MasterPlan介绍，可以参考-干货|预先从城市规划中看房产增值契机-新加坡Master Plan

新的Draft Master Plan 2019关于乌节路发展的总结是乌节路将不仅仅是一条商业购物街，它是一个纵向的发展，在上中下段纵向区域有自己的特色，可以是零售，享受生活方式，和举办活动的综合性区域

容积率调高意味着更高楼或更多商业空间

不仅如此，Draft Master Plan 2019还调高了乌节路，索美塞，多美歌（也就是乌节路商业街）附近的商业大楼容积率，为扩建和翻新提供可能

其一是增加了乌节路商业区大楼的商业竞争力，二是纵向发展了乌节路的多元化。政府想要鼓励乌节路商业大楼的翻新和变得更多元化更有活力，这很有利于提升乌节路住宅周边环境，从而有利于乌节路的房价。乌节路的居住环境非常好，很多房子都是闹中取静，环境好，品质优

2018年的乌节路爆款豪宅-银峰

但乌节路虽好，从投资角度来说，我更看好滨海湾，因为它更有想象空间和可塑性

新金融区-The New CBD,南滨海新城Greater SouthernWaterfront 以及滨海湾金沙酒店的扩建也就是滨海湾一带可以说是未来5-15年新加坡发展的重中之重，势必要把滨海湾打造成为花园城市的最引人注目的滨海商业住宅玩乐为一体的花园

这还要从1983年说起。那会新加坡有了初步的发展滨海湾的概念，要知道当时滨海湾还是一片海哦，接着有了90年代末陆续填海的动作。然后2003年重新开始规划，但是由于互联网泡沫和sars的2001-2004的经济受影响，计划延迟到2005年，决定要建2个赌场，接着随着这个消息，新加坡经济和房产一下带动起来开始快速上升。整个滨海湾详细规划在2013年在雏形的基础上进一步规划完善。在文章开头的李总理的国庆讲话可以看出来他重视的程度了

首先是投资90亿新币扩建金沙酒店，增加一座5星级酒店在旁边,金沙扩建后势必会增加更多国际旅游地位和影响力，带动更多人气

然后看看以滨海湾为起点的南滨海新城

南滨海新城是包括新加坡圣淘沙岛，Brani岛在内的从滨海湾一带开始一直到西部巴西班让沿海一带面积为滨海湾6倍的宏大规划，位于滨海湾市中心和巴西班让的现有港口会陆续搬离去到大士超级大港，让出的位置会成为一个超级办公室，滨海豪宅和娱乐的综合性水城，这会使它规划的地区中的房价收益，包括圣淘沙和滨海湾

2009年的滨海湾

现在的滨海湾

也很期待未来的滨海湾

2019年3月，在滨海湾的规划上，政府宣布滨海湾会是一个集工作，玩乐和生活为一体的地方，而现在滨海湾的住宅少之又少，没有几座，但是这次规划透露的信息是-将来会建多的住宅楼在滨海湾，这对滨海湾地区的房产是个很大的增值信号

回顾一下滨海湾的公寓历史和价钱

2005年滨海湾的第一块公寓The Sail开始卖了，还是期房，大家开始纷纷讨论，这么奇怪的，在一个金融中心修一座住宅楼，很多人看不懂。猜猜当时卖多少钱？而5年后卖多少钱呢？

从2005年The Sail 只是卖$800多新币每方尺价，到2010年左右，价钱炒到$3000-3500新币每方尺价，成为新加坡的投资者最受欢迎的项目。后来出来了房产冷静措施和它的屋龄已经到了15年的现在和综合整体滨海湾房价在低点，现在价钱$2000新币出头，但是即使当时没卖，现在卖也是赚不少的

后来滨海湾新一点的项目MarinaBay Residences,价钱在2010-2011也到了$3400-4000+新币每方尺新高

现在滨海湾的公寓屈指可数，2013年后价钱还没启动起来，是近10年来低点，现在又有了更有前景的规划，很有潜力, 感觉2005年的感觉又回来了，看得懂的人自然闻到机会的味道

滨海湾拥有新加坡最大的地下枢纽，四通八达的可以步行连接很多商业中心，办公楼和地铁站

在它最中心的位置规划了2个公园，有美国中央公园的感觉

看到这个公园，就不得不提在公园后面，滨海湾最新的海景公寓-滨海盛景豪苑

看起来很大气独特的一个综合性项目对吗？它的下面是商场和联通4个地铁站，前面是2座海景公寓，后面是2座顶级甲级办公楼，中间有个花园般的绿色心脏，郁郁葱葱像在植物园一样，非常漂亮

滨海盛景应该说是这种规模的项目在滨海湾绝无仅有了，也会是滨海湾的地标之一，位置在滨海湾最中心的位置，从投资或自住角度来说我非常推荐，特别是性价比特别高，均价才$2500新币每方尺，相当于￥13.5万人民币一平米，要知道这是新加坡金融中心最核心的地段，一般核心地段新加坡是￥18-20万人民币一平米左右，滨海盛景比不如它的几个海景楼盘价位低30%左右，我还写过一篇文章-超高性价比豪宅-滨海盛景豪苑，现在还有少量现房新房，有兴趣可以和我联络（微信：susie77808）,我只能说我非常看好它，且买且珍惜

2008年时，滨海湾数块靠海的空地的属性被变成白色，白色的意思时可以是任何属性，商业，住宅等有待规划，看到空地其实就是看到了房产增值机会，因为地价涨，人工涨，材料涨，未来房价成本会不断上涨，一块地新项目出来周边就会跟着涨，再加上地区发展机会，QE等因素，滨海湾可塑性很大，房价潜力非常有想象空间啊

看看2017年9月的地，还没在滨海湾，只是在靠近的地方，不久前开始卖的Midtown Bay,它的卖价多少了呢？

这个地点都卖到了 $3000+新币每方尺价，所以现在偏新的或未来的滨海湾靠中心的海景公寓潜力我非常看好

在我看来，滨海湾像是建了一半的上海陆家嘴，而现在的新加坡滨海湾房价也只在半山腰，而且还没怎么启动，只是打个比方，但是新加坡滨海湾只会国际金融地位更高，规划更好。看看新加坡的杰作金沙酒店，滨海湾花园，和最新的星耀樟宜大瀑布商场，我非常期待它的Master Plan 一步步实现美好的样子