睿法案例：房屋买受人期待权阻却执行的要件分析——黄雪贞与蔡福英执行异议之诉二审案（20170101）
房屋买受人期待权阻却执行的要件分析——黄雪贞与蔡福英执行异议之诉二审案（20170101）
摘自《民事审判指导与参考》（总第67期）“最高人民法院案件解析”专栏。
最高人民法院民一庭 王毓莹
一法理提示
执行异议之诉是2007年《中华人民共和国民事诉讼法》增加的内容，其实质是执行救济，以阻却执行为目的。同时，由于执行权是国家公权力，阻却执行必须有合法的依据，否则会将这种权利架空，从而使生效判决成为一纸空文。因此，从这种意义上说，应当对于当事人提出的执行异议之诉进行严格的审查，对其享有的权利性质做出认定的分析，以妥善地平衡各方当事人之间的关系。
二裁判文书
上诉人（原审原告）：黄雪贞。
委托代理人：朱一辉，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
委托代理人：韩金华，福建嘉禾嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蔡福英。
委托代理人：林涛，福建知圆律师事务所律师。
委托代理人：吴水霞，福建知圆律师事务所律师。
上诉人黄雪贞因与被上诉人蔡福英案外人执行异议之诉一案，不服福建省高级人民法院（2013）闽民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年6月25日对双方当事人进行了询问，黄雪贞的委托代理人朱一辉、韩金华，蔡福英的委托代理人林涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
（一）福建省高级人民法院一审查明的情况
蔡福英诉萧渊、繁荣（厦门）房产投资有限公司（以下简称繁荣公司）民间借贷纠纷一案，一审法院2011年3月5日作出（2010）闽民初字第21号民事判决，判令萧渊、繁荣公司于判决生效之日起十日内返还蔡福英欠款本金29348752元及相应利息。萧渊、繁荣公司不服该判决向本院提起上诉，又于2011年10月11日申请撤回上诉，本院裁定予以准许。因萧渊、繁荣公司未履行生效判决确定的义务，蔡福英于2011年11月4日向一审法院申请执行。经计算，申请执行标的额为62049802.88元。一审法院于2011年11月10日向被执行人萧渊、繁荣公司发出《执行通知书》。执行过程中，蔡福英向一审法院提出因萧渊、繁荣公司恶意逃避债务，向厦门阜承建筑工程有限公司（以下简称阜承公司）转移财产，请求追加阜承公司为被执行人。一审法院于2012年9月18日作出（2011）闽执行字第80—53号执行裁定：（一）追加阜承公司为本案被执行人。（二）追回被执行人阜承公司所接受被执行人繁荣公司的款项，价值暂以62049802.88元为限；或者查封、扣押、冻结阜承公司等额财产。（三）冻结被执行人阜承公司在二轻大厦项目中所享有的49%权益，价值暂以62049802.88元为限。
阜承公司、繁荣公司、萧渊不服该执行裁定，向一审法院提出异议，主要理由是阜承公司以2500万元受让了繁荣公司在二轻大厦项目中的权益，该转让合法有效，并且支付了相应对价，不应将阜承公司作为被执行人。一审法院于2012年10月18日作出（2012）闽执异字第2号执行裁定，驳回上述三异议人的异议。阜承公司不服该裁定，向本院申请复议，本院于2012年12月19日作出（2012）执复字第30号执行裁定，认为阜承公司收受繁荣公司的财产，并受让二轻大厦49%的权益，均不符合执行机构直接裁定追加被执行人的法定条件，一审法院在裁定中援引《最高人民法院关于依法制裁规避执行行为的若干意见》第20条规定，追加阜承公司为被执行人，认定事实不清，适用法律程序不当。据此，裁定撤销（2012）闽执异字第2号执行裁定，并发回一审法院重新审查。
一审法院重新审查后于2013年3月18日作出（2013）闽执异字第2号执行裁定，该裁定查明以下事实：阜承公司系于2010年8月18日经工商登记成立，注册资本1000万元，共有两个股东，其中法定代表人何幸生占90%股份，林寿海占10%股份。同时查明，何幸生系厦门市东南海滨投资开发有限公司驾驶员，月平均工资不到4000元。据厦门市东南海滨投资开发有限公司负责人称，何幸生平时上下班正常，从未听说他在外面开公司。另据何幸生于2012年8月12日向一审法院提交的《关于阜承建筑工程有限公司成立及经营情况的说明》及一审法院对其所作的调查，何幸生承认：其是经被执行人萧渊介绍帮助注册阜承公司的，其在该公司无股份，对公司由谁掌管、如何运营、公司印章下落及财务状况均一概不知，也不知道公司还有另外一个股东林寿海。而林寿海系厦门佳家福房地产管理有限公司驾驶员，月平均工资约2000元。林寿海称：不知道是谁用其身份证去办理了阜承公司的注册手续，其在该公司实际无股份，也不认识何幸生，对该公司的情况不了解。
阜承公司在其异议申请书中称，阜承公司实际控制人为魏立州，该公司的注册资本也系由魏立州投入，但未提供证据加以证明。在2011年度的工商年检中，阜承公司于2012年4月20日向厦门市工商行政管理局提交《经营情况说明》，载明：因经营不善，业绩不佳，导致公司收入为零。但根据阜承公司的银行基本账户明细账记载：自2011年1月26日起至2012年6月18日止，被执行人繁荣公司通过商业银行共向阜承公司转款6470.313万元；自2011年1月27日起至2012年5月8日止，阜承公司共向被执行人萧渊转款1342万元。一审法院于2012年8月8日向阜承公司发出（2011）闽执行字第80－40号协助执行通知书，责令其提供被执行人繁荣公司向阜承公司转款6470.313万元的逐笔详细情况、收款依据和资金去向以及阜承公司向被执行人萧渊转款1342万元的逐笔详细情况、转款依据等，但阜承公司至今未能提供上述资料。
繁荣公司于2006年12月30日与厦门市二轻集体企业联社（以下简称二轻联社）签订《合作建设“二轻大厦”项目协议书》，在二轻大厦建设项目中，繁荣公司占49%权益。2010年8月20日，繁荣公司将其在二轻大厦中的权利、义务（含繁荣公司转入二轻联社的1471万元）全部转让给阜承公司，转让款为2500万元。繁荣公司称，其于2010年8月30日在澳门收到阜承公司转让款2500万元，并于同日作为其他项目的损失赔偿款转付给案外人众益国际有限公司（经查，无众益国际有限公司工商登记资料），为此，繁荣公司向一审法院提供了其向阜承公司出具的《收款收据》及众益国际有限公司出具给繁荣公司的《收款凭证暨备忘》。经查阜承公司与繁荣公司的银行账户往来明细，未发现有此笔款项往来。
一审法院于2012年8月10日向被执行人萧渊及繁荣公司发出（2011）闽执行字第80－39号通知书，责令其提供二轻大厦项目转让款2500万元的往来凭证，但萧渊及繁荣公司至今未能提供上述资料。2012年8月10日，一审法院依法对繁荣公司进行搜查，扣押“众益国际有限公司”印章一枚、“魏立州”印章二枚、繁荣公司员工刘洁笔记本一本（内有阜承公司企业网银客户号、账号及密码等相关内容）。
该裁定认为，以上事实可以证明，众益国际有限公司及阜承公司是在被执行人繁荣公司控制之下，繁荣公司向一审法院提供的两份收据均可由繁荣公司自己制作，故不具有相应的证明力。被执行人繁荣公司至今未按要求说明二轻大厦项目转让款2500万元收支的详细情况并提供相应的银行往来凭证，即使2500万元转让款的收、付均系通过现金交易完成，也应向法院说明具体细节并提供相应的证据证明，但至今异议人繁荣公司未予举证，故异议人阜承公司关于由“魏立州通过其澳门的合作者于2010年8月30日在澳门向繁荣公司支付了对价”之异议理由不能成立，不予采信。异议人繁荣公司欲清偿其所欠他人债务，完全可直接将款项转给债权人，而繁荣公司将款项先转往阜承公司，然后再通过阜承公司的网银账户支付给债权人的行为违反常理，且繁荣公司也未向法院说明其通过阜承公司向何人清偿债务，清偿债务的依据所在，并提供相应的证据材料证明；繁荣公司在收到法院发出的执行通知的情况下，仍然不履行法院的生效判决，而自称将款项用于清偿其他未经诉讼确认的债务，违反了《中华人民共和国民法通则》第一百零八条“债务应当清偿”之规定。一审法院在执行程序中，追加阜承公司为本案被执行人，与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第271条至274条以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第76条至82条规定之情形不符，故应予撤销。但异议人阜承公司在无证据证实支付了2500万元对价的情况下受让被执行人繁荣公司在二轻大厦项目的权益，并接受了被执行人繁荣公司的6470.313万元款项事实清楚、证据充分。对于被阜承公司占有的被执行人繁荣公司的财产应予追回，故一审法院裁定在62049802.88元范围内，追回异议人阜承公司所接受被执行人繁荣公司的财产并冻结阜承公司在二轻大厦项目中所享有的49%权益是正确的，应予维持。异议人阜承公司如认为其受让被执行人繁荣公司二轻大厦项目的财产权益及接受被执行人繁荣公司6470.313万元的款项有事实和法律依据，并请求停止对上述财产的执行，可以申请执行人蔡福英为被告提起民事诉讼。据此，裁定撤销（2011）闽执行字第80—53号执行裁定中关于追加阜承公司为被执行人的内容，但仍裁定追回阜承公司所接受被执行人繁荣公司的款项，价值暂以62049802.88元为限，或者查封、扣押、冻结阜承公司等额财产；冻结阜承公司在二轻大厦项目中所享有的49%权益，价值暂以62049802.88元为限。
另外，一审法院于2012年10月11日作出（2011）闽执行字第80—58号执行裁定：（一）查封、冻结被执行人阜承公司因与二轻联社合作开发所分得的二轻大厦第6、7、8、11、12、15、16、23、24、25层。（二）冻结、扣留、提取阜承公司因合作开发二轻大厦项目，自二轻联社处所应得的任何款项，价值暂以62049802.88元为限；（三）冻结、扣留、提取繁荣公司、阜承公司因以出租、转让使用权、认购、预约买卖等任何方式处分二轻大厦房屋而应收的任何款项，价值暂以62049802.88元为限。
二轻联社及包括黄雪贞在内的王启志等29个购房人不服该执行裁定，向一审法院提出案外人执行异议。一审法院经审查于2013年6月25日作出（2012）闽执外异字第2-3号执行裁定，该裁定中阜承公司的当事人地位为第三人，裁定查明：1、2006年11月10日，厦门市经济发展局批复同意二轻联社在厦门市湖滨南路334号划拨土地上建设二轻大厦项目。2008年5月16日经厦门市人民政府厦府第（2008）293号文批准，二轻联社以协议出让的方式取得该宗地的国有建设用地使用权，土地用途为自用办公，宗地面积6391.241平方米，地上建筑总面积不超过60060平方米。二轻大厦为二轻联社的自用办公楼，若要转让，须经厦门市人民政府批准，补办完全出让手续，补缴地价差，地价按剩余法计算和补缴，且不低于批准转让时同期基准地价修正值。2、被执行人繁荣公司于2006年12月30日与二轻联社签订《合作建设“二轻大厦”项目协议书》，合作建设二轻大厦项目，繁荣公司占49%权益。2010年8月20日，繁荣公司将其在二轻大厦中的权利义务全部转让给阜承公司，二轻联社书面表示同意。2011年7月28日，二轻联社与阜承公司签订《协议书》，约定阜承公司分得二轻大厦第6、7、8、11、12、15、16、23、24、25层。
该裁定认为，虽然依据繁荣公司与二轻联社达成的合作协议以及繁荣公司将其在该协议中的权利义务全部转让给阜承公司的事实，无论是繁荣公司还是阜承公司，其在二轻大厦项目中仅享有权益而不是直接对房产享有所有权，但是从繁荣公司、阜承公司已与王启志等案外人签订《房产认购协议》或《房产预约买卖合同》及部分案外购房人已经装修入住的情况看，二轻联社对此是知情的，而且一审法院多次要求二轻联社结算，其都未能及时履行结算义务。繁荣公司、阜承公司及二轻联社的行为已导致一审法院难以对阜承公司在二轻大厦项目中享有的权益予以执行，若不对二轻大厦房产进行查封，案外购房人尚未付清的购房余款，一审法院亦难以提取。因此查封二轻大厦房产并无不当，案外人的异议应予以驳回。案外人若对本裁定不服，可以自裁定书送达之日起十五日内提起诉讼。据此，裁定驳回案外人二轻联社及王启志等29个购房人的异议。除二轻联社之外的包括黄雪贞在内的王启志等29个购房人不服（2012）闽执外异字第2-3号执行裁定，分别向一审法院提起诉讼。
一审法院另查明，本案审理过程中，繁荣公司和阜承公司均于2013年11月12日向一审法院出具《情况说明》。繁荣公司的《情况说明》主要内容为，对黄雪贞要求停止执行讼争房产及理由不持异议；黄雪贞与繁荣公司签订的房产认购协议书以及繁荣公司出具的购房款收据是真实的，黄雪贞已实际付清收据记载的相应金额购房款项；繁荣公司将二轻大厦的合作权利义务转让给阜承公司后，由阜承公司负责后续的合同履行及交房事宜。阜承公司的《情况说明》主要内容为，对黄雪贞起诉要求停止执行讼争房产的诉求及事实和理由不持异议，该房产的权益已转让给黄雪贞，由黄雪贞享有房产的占有、使用和收益权利，阜承公司仅对黄雪贞享有购房款债权。
一审法院还查明，黄雪贞还未实际入住诉争房产，该房产就被法院查封。
（二）当事人起诉和答辩情况
黄雪贞诉称，一审法院在执行蔡福英与繁荣公司、萧渊民间借贷纠纷一案中，依据蔡福英的申请，裁定追加阜承公司为被执行人，并作出（2011）闽执行字第80-58号裁定，查封了厦门二轻大厦第6、7、8、11、12、15、16、23、24、25层房产。由于其中第12层第9单元房产已由黄雪贞受让取得使用权，并在被查封前已交付使用，为此黄雪贞提出案外人执行异议。2013年6月25日一审法院作出（2013）闽执外异字第2-3号执行裁定书，驳回黄雪贞的异议。黄雪贞不服该裁定提起诉讼，认为裁定认定事实及适用法律错误，应当对其所购买的二轻大厦第6层第10、11单元房产依法停止执行。理由如下：1、黄雪贞对被查封的房产享有占有、使用和收益的权利，足以阻却、排除执行。2010年9月13日黄雪贞通过郭紫燕与繁荣公司签订《房产认购协议书》，认购厦门二轻大厦第12层第9单元房产，合同价款2849810万元，协议约定应支付首期购房款1424905元，剩余50％购房款待产权证出来后向银行抵押贷款支付。黄雪贞将全部房款交给郭紫燕（因12层房产均由郭紫燕转卖，此前郭紫燕已经向繁荣公司支付了首付款）。因繁荣公司将其二轻大厦合作项目的权利义务转让给阜承公司，阜承公司承认黄雪贞对该房产的相关权益，并于2012年7月25日将所购房产交付黄雪贞使用。黄雪贞签订购房合同的时间以及付款均在法院采取查封措施之前。因此，黄雪贞对购买的二轻大厦房产享有使用和收益的实体权利，足以排除对该房产的执行。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，执行标的物必须是被执行人的财产，但黄雪贞购买的二轻大厦房产经政府批准属二轻联社名下的财产，被执行人繁荣公司或阜承公司只是二轻大厦建设项目的合作一方，并未取得该房产的物权，对该房产进行查封执行缺乏法律依据。3、（2011）闽执行字第80-58号裁定是基于阜承公司被追加为被执行人，但最高人民法院作出的（2012）执复字第30号执行裁定，认为执行法院直接追加阜承公司为被执行人缺乏法律依据，现（2013）闽执外异字第2-3号执行裁定已将阜承公司变更为第三人，排除其被执行人的地位，显然继续查封二轻大厦的房产已经丧失事实和法律依据。4、即便执行法院认为黄雪贞尚欠繁荣公司或阜承公司部分购房款需要支付，也应按照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条的规定，向黄雪贞发出履行通知，而不能直接查封黄雪贞购买的房产。故请求：对二轻大厦第12层第9单元房产停止执行；由蔡福英承担本案诉讼费用。
蔡福英答辩称，1、繁荣公司与二轻联社共同开发建设二轻大厦，阜承公司在未支付任何对价的情况下占有繁荣公司所享有的二轻大厦项目49%权益，故二轻大厦项目中原归属于繁荣公司的49%权益仍归属于繁荣公司。2、一审法院查封二轻大厦房产具有事实和法律依据，（2012）闽执外异字第2-3号执行裁定是正确的。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条“查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告”，一审法院在查封、冻结过程中已通知了二轻联社和二轻大厦的物业管理公司，而且在各楼层张贴公告。3、黄雪贞无证据证明其已将1424905元款项支付给繁荣公司或阜承公司。黄雪贞主张其已将购房款支付给郭紫燕，郭紫燕已经支付给繁荣公司购房款的理由不能成立。繁荣公司并未授权郭紫燕收受该款项，郭紫燕也没有将购房款支付给繁荣公司。综上所述，福建省高级人民法院查封阜承公司在二轻大厦项目中所享有的49%权益的房产有法律和事实依据，黄雪贞主张的购买房产和支付购房款没有事实根据，其诉讼请求应予驳回。
（三）福建省高级人民法院一审认定与判决
一审法院认为，根据最高人民法院（2012）执复字第30号执行裁定重新审查后，一审法院作出（2013）闽执异字第2号执行裁定，查明认定阜承公司是在被执行人繁荣公司控制之下，且繁荣公司提供的证据不足以证明阜承公司支付了2500万元对价受让繁荣公司在二轻大厦项目所享有的49%权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定，对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。本案中，阜承公司作为第三人无偿占有被执行人繁荣公司的财产，一审法院依据该规定可以查封、扣押、冻结相关财产。根据2011年7月28日二轻联社与阜承公司签订的《协议书》，阜承公司因受让繁荣公司在二轻大厦项目所享有的49%权益而分得二轻大厦第6、7、8、11、12、15、16、23、24、25层房产，故查封讼争房产并无不当。二轻大厦土地使用权人二轻联社作为直接利害关系人在执行异议被驳回后，并未提起案外人执行异议之诉。黄雪贞以被查封的房产不是被执行人繁荣公司的财产及阜承公司不是被执行人为由，请求解除查封理由不能成立。
至于黄雪贞主张的实体权利是否足以阻却执行，应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定进行判断。根据该规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案黄雪贞起诉主张其已支付的款项为合同总价款的50％计1424905元，50％余款要待房产证办出后向银行抵押贷款支付，不符合上述规定的“已经支付全部价款”的条件。同时，黄雪贞在诉讼中也确认房产被查封时并未实际占有使用。故在黄雪贞对讼争房产既未支付全部价款亦未实际占有的情况下，其主张对该房产享有的实体权利足以阻却执行措施，进而请求对房产停止执行，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。据此判决：驳回黄雪贞的诉讼请求，案件受理费100元由黄雪贞负担。
（四）当事人上诉与答辩
黄雪贞不服一审判决提起上诉称，1、执行标的物必须是被执行人的财产，二轻大厦不是被执行人名下的财产，执行法院对其查封没有法律依据。2、黄雪贞已合法继受取得房产的使用权，该实体权利足以阻却、排除执行。3、适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的前提条件是查封的不动产登记在被执行人名下，且产权具备可转移登记给购买人，而非查封财产实体权利的审查标准。原审判决套用该规定作为审查房产解封的依据，显属适用法律不当。4、一审法院作出查封裁定给出的理由是阜承公司无偿接受被执行人财产而追加其为被执行人，在最高人民法院作出本案追加阜承公司为被执行人缺乏法律依据的裁定后，继续查封的理由已不存在。5、黄雪贞是针对2012年10月16日的查封措施提出执行异议和诉讼，而一审法院却以2013年3月18日作出的（2013）闽执异字第2号裁定书作为审查先前查封行为合法性的依据，有违正当法律程序，且该裁定也存在程序违法和适用法律错误。6、本案只能执行到期债权而非查封房产，以查封房产方式加重购房者的交易风险和合同负担，有违司法应有的公平正义。综上，黄雪贞已合法受让取得诉争查封房产的使用权，可以阻却、排除执行，一审法院存在认定事实错误和适用法律错误，请求依法撤销原判，改判对二轻大厦第12层第9单元房产停止执行。
蔡福英答辩称，1、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，人民法院有权对第三人占有的被执行人的财产采取查封、抵押、冻结。2、对于本案诉争的房屋，黄雪贞既未支付全部价款，也未实际占有房屋，人民法院可依法查封、抵押、冻结。况且诉争房屋未办理登记过户手续，无法对抗善意第三人，更不应对抗人民法院依法作出的裁定。3、本案房产虽登记在二轻联社名下，但阜承公司与二轻联社的协议已明确“二轻大厦”6、7、8、11、12、15、16、23、24、25层为阜承公司所有。阜承公司向黄雪贞出售该房产，黄雪贞未办理过户登记，也未支付全部价款，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条正确。若按黄雪贞所主张，房产土地使用权登记在二轻联社而非阜承公司名下，则繁荣公司（阜承公司）更无权将房产出售给黄雪贞，《房产认购协议书》系无效协议，黄雪贞更无权提出执行异议。4、一审法院通过（2013）闽执异字第2号裁定撤销追加阜承公司为被执行人，但同时该裁定明确了“追回阜承公司所接受繁荣公司的款项，或者查封、扣押、冻结、扣留、提取、划拨、扣划、拍卖、变卖阜承公司的财产，冻结阜承公司在二轻联社“二轻大厦”项目中所享有的49％权益”，本案诉争的房产属于阜承公司在“二轻大厦”所分配的房产，为其所享有权益49％的一部分，故本案继续查封、扣押、冻结具有法律依据。5、阜承公司对一审法院（2012）闽执异字第2号执行裁定提出异议后，经最高人民法院复议后撤销了（2012）闽执异字第2号执行裁定，发回一审法院重新审查。一审法院审查后重新作出了（2013）闽执异字第2号执行裁定，阜承公司并未对（2013）闽执异字第2号提起诉讼，该裁定已发生法律效力。6、“二轻大厦”房产系阜承公司占有的繁荣公司所享有的权益，黄雪贞虽与繁荣公司签订房产买卖合同，但未支付全部房款，也未交付房产，房屋的权益仍属于阜承公司，故一审法院查封、扣押、冻结阜承公司所有的房产有法律依据，应予以维持。
（五）最高人民法院二审认定与判决
最高人民法院认为，执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。
其一，“二轻大厦”系繁荣公司与二轻联社共同开发建设，繁荣公司依约可取得“二轻大厦”中49％的权益。而阜承公司因受让繁荣公司在“二轻大厦”项目中所享有的49％权益分得“二轻大厦”第6、7、8、11、12、15、16、23、24、25层房产。现有证据已经佐证阜承公司是在繁荣公司控制之下，阜承公司受让繁荣公司所享有的“二轻大厦”49％权益并未支付相应对价，其无偿占有被执行人繁荣公司的财产，一审法院依据有关规定查封诉争房产并无不当。黄雪贞以被查封的房产不是被执行人繁荣公司的财产以及阜承公司不是被执行人为由主张解除查封，理由不能成立。
其二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，黄雪贞在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。但根据本案查明的事实，黄雪贞与繁荣公司签订《房产认购协议书》，其在起诉时主张已支付合同总价款50％购房款共计1424905元，此种情况并不符合“已经支付全部价款”的条件，黄雪贞在一审庭审时也确认并未实际入住诉争房产。因此，在黄雪贞对诉争房产未支付全部价款且未实际占有入住的情况下，其主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄雪贞的上诉请求及理由依据不足，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由黄雪贞负担。
三对本案的解析
民事强制执行是实现权利义务的一种方法。当债务人或义务人拒不履行其债务或义务时，债权人或权利人可以借助国家公权力，由执行机关强制相对人履行执行根据，以实现其权利义务并达至维护司法裁判的权威和社会法律秩序的目的。为了保证强制执行的有效性及其在实体上和程序上的正当性，须有一整套法律规定加以规范，尤其是强制执行乃国家公权力的行使，具有强制性，如果没有相应的约束和救济，容易侵害债务人（义务人）或案外人（第三人）的正当权利或权益。作为一种体系、结构完整的、具有程序正当性的执行制度就必须设置相应的救济措施，以避免或减少因违法或不当执行所造成的损害。这一救济措施作为一个完善的救济系统又应当包括各种具体的救济方法和手段。同时，由于执行权是国家的公权力，阻却执行必须有合法的依据，否则会将这种权力架空，而使生效判决成为一纸空文。因此，从这种意义上说，应当对于当事人提出的执行异议之诉进行严格的审查，对于其享有的权利性质作出认真的分析，以妥善地平衡各方当事人之间的关系。
在司法实践中，针对《查封规定》第十七条规定的理解与适用存在争议。执行过程中，案外人依据《查封规定》第十七条的规定提出异议，要求停止对其已购房屋的执行，是应当依据民事诉讼法第二百二十五条的执行复议制度还是依据该法第二百二十七条的执行异议之诉制度处理，争议较大。一种意见认为，依据物权法的相关规定，不动产物权变动未经登记不发生物权效力，房屋买受人在办理房屋过户登记前尚未取得房屋的所有权，享有的仅是要求出卖人依据合同约定办理房屋过户登记的债权，一般情况下与其他债权相比其并不具有优先性另一种意见认为，基于我国现阶段房屋交易和登记程序均不完善等原因，前述司法解释对于符合其规定条件的部分买受人予以特殊保护，即买受人已经支付全部房屋价款并实际占有该房屋，且对未办理产权过户登记手续没有过错的，其享有的特定合同债权属于足以停止对该房屋执行的实体权利。因此，购买该房屋的案外人基于前述规定赋予的实体权利提起的诉讼属于民事诉讼法第二百二十七条规定的执行异议之诉的范围，审判庭在审理该类案件中可以援引适用该规定，并作为判决是否停止执行的法律依据。我们认为，房屋买受人享有的权利性质看，应属于物权期待权。不动产受让人的物权期待权可以区分为买受人物权期待权和预告登记期待权。买受人物权期待权最早滥觞于德国，经德国帝国法院确认并逐渐被其他大陆法系国家所接受。它是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。从逻辑上看，买受人享有的类似物权的权利，其优先于债权。物权期待权的保护，最早见于2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》中，对具有消费者身份的房屋买受人物权期待权的保护。其后，又在《查封规定》第十七条，将物权期待权保护的对象扩大到所有登记财产的买受人。对预告登记的物权期待权进行保护源于物权法的规定，保护的对象包括买受人在内的所有受让人。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）在继续贯彻对受让人物权期待权进行保护精神的同时，对保护范围作了一定调整：将标的物缩小为不动产，主要原因是实践中主张此类异议的基本是不动产，其他有登记的财产，例如股权、商标权能否适用占有存在争议，而且问题并不突出。同时，区分不同的受让人主体，规定了不同保护要件：
1.对一般买受人物权期待权的保护
《规定》第二十八条对一般买受人物权期待权保护的要件，和查封规定第十七条相比有所区别：第一，受让人与被执行人签订有合法有效的书面转让合同。要求必须有书面合同，是基于城市房地产管理法第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。同时，也为执行机构甄别真实的买受人提供证据。第二，在价款交付上，和《查封规定》第十七条要求全部交付价款不同，买受人按照约定支付部分价款并且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。主要是实践中不动产买卖合同多是分期付款，案外人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿，自然没有拒绝保护的道理。第三，查封前占有不动产。买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，尽管这种公示的方式较之法定的登记公示方式在效力上较弱。同时，要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能性。第四，没有登记的原因，主观上要求是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，则应判断为其有过错。
2.对消费者物权期待权的保护
根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》》明示，建设工程价款优先权优先于抵押权；建设工程价款优先权不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。基于此，从逻辑上可以推论，抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权。《规定》第二十九条对消费者物权期待权保护，除了和一般买受人物权期待权保护一样要求合法有效的书面合同之外，还要求另外三个条件：第一，保护的对象必须是消费者。消费者是相对于经营者而言是从经营者处购买商品或者接受服务的人。《规定》限定消费者物权期待权保护的对象是从房地产开发企业处购买商品房的买受人。普通民事主体之间的二手房买卖，不属于保护的范围。第二，依据消费者权益保护法第二条规定，消费者是为生活消费需要购买商品或者接受服务的人，因此，消费者一定是自然人，法人或者其他组织不在保护之列。《规定》限定案外人所购商品房系用于居住，也就是说保护的是买受人的生存权。至于买受人买房的真实目的是否用于居住，实践中形成了以房屋的性质是居住用房还是经营用房来区分是不是消费者的所谓“客观标准”。为了降低判断的难度，《规定》明确要求“受让人名下无其他用于居住的房屋”。这里的“无其他用于居住的房屋”一般是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而其名下在同一地方无其他能够用于居住的房屋。第三，必须交付了百分之五十以上的购房款。前述建设工程价款司法解释将交付价款规定为“大部分”，自然产生了“大部分”的具体标准问题，《规定》从有利于消费者的原则出发，将大部分价款的标准确定为超过百分之五十即可。
《规定》第二十八条、第二十九条是对《查封规定》第十七条的细化。两者并不矛盾，均可以适用。司法实践中，买受人作为案外人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉应如何处理，法律与司法解释并未作出规定。《规定》是关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定，第二十八条、第二十九条应适用于执行异议审查阶段，能否适用于执行异议之诉，在实践中存在争议。我们认为，案外人异议之诉虽为实体审理程序，但和执行异议审查程序存在关联性和共同性，目的在于审查案外人对执行标的是否存在实体权利以及该实体权利能否排除强制执行，且执行异议审查程序系案外人执行异议之诉的前置程序，因此，这两条规定可以适用于执行异议之诉。
本案处理时，《规定》并未生效，适用的是《查封规定》第十七条的规定，该条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案适用的即是该条。司法实践中对于该规定的适用范围、过错如何认定、利益如何权衡等问题均存在争议，我们认为，首先，案外人（第三人）应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物。法院在处理时应当根据当事人提交的买卖合同、付款发票、付款收据、物业服务合同、物业费缴费发票等证据予以综合判断。其次，“第三人对此没有过错”，是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。最后，在适用该规定时对案外人与被执行人之间是否存在真实的买卖关系、案外人是否已经支付全部价款并实际居住等事实应当严格审查；在判断案外人是否存在过错时不宜过于严苛；在利益冲突的权衡时，应当在依法的前提下，兼顾购房业主（案外人）的生存利益与银行、企业（申请执行人）之间的经营利益。从本案的实际情况看，黄雪贞在一审庭审时也确认并未实际入住诉争房产，而且其也不符合“已经支付全部价款”的条件，因此，对于其提出的阻却执行的诉讼请求不应得到支持。从上述案件的审理可以看出，应当对于当事人提出的执行异议之诉进行严格的审查，对于其享有的权利性质作出认真的分析，以妥善地平衡各方当事人之间的关系。
睿法在线，精英律师团队打造，倡导并推行律师执业标准化、规范化，并提供专业法律服务。
睿法在线
更多内容，敬请期待
投稿、合作或法律咨询，请联系我们：
微信号码：dailvshi8电子邮箱：dailvshi8@163.com
郑 重 推 荐：
司法鉴定律师
专注司法鉴定，致力于推动司法鉴定专业化、标准化！为法律职业共同体和当事人提供专业的司法鉴定法律服务。
长按识别二维码关注