土地使用权存在纠纷不足以否定不动产更正登记的合法性｜北京行政裁判观察
裁判要旨
裁判文书
文书标题及案号
当事人信息
上诉人（一审原告）北京朝海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号楼。
法定代表人李英杰，董事长。
委托代理人王青斌，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人张春英，女，北京朝海物业管理有限公司员工。
被上诉人（一审被告）北京市规划和自然资源委员会朝阳分局，住所地北京市朝阳区农展馆南路5号。
法定代表人李晋，局长。
委托代理人王文松，男，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局干部。
委托代理人郝美霞，北京市康达律师事务所律师。
一审第三人北京市朝阳区工业局，住所地北京市朝阳区东直门外大街26号。
法定代表人李松澜，局长。
委托代理人孟丽娜，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人朱子墨，北京市康达律师事务所实习律师。
诉讼记录
上诉人北京朝海物业管理有限公司（以下称上诉人）诉被上诉人北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下称被上诉人）房屋行政登记一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105行初13号行政判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人王青斌、张春英，被上诉人委托代理人王文松、郝美霞，一审第三人北京市朝阳区工业局（以下称朝阳工业局）委托代理人孟丽娜、朱子墨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
案件基本情况
2019年7月15日，被上诉人作出不动产更正登记，将坐落于北京市朝阳区东直门外大街甲26号院2号楼5层501的房屋（以下称涉案不动产）国有建设用地使用权、房屋所有权由案外人北京××××建筑工程有限公司(以下简称××××公司)更正登记至朝阳工业局名下，并向朝阳工业局颁发了京（2019）朝不动产权第××××号《不动产权证书》，其中权利类型载明“国有建设用地使用权/房屋所有权”；权利性质载明“出让/商品房”；面积载明“共有宗地面积2934.63平方米/房屋建筑面积757平方米”。
上诉人诉至一审法院，请求法院：判决撤销被上诉人作出的京（2019）朝不动产权第××××号《不动产权证书》及所涉不动产登记行为；诉讼费用由被上诉人承担。
一审法院审理查明，2003年7月30日、2007年11月上诉人和朝阳工业局分别签订《转让房屋使用权合同书》、《补充协议》，约定将涉案不动产永久使用权转让给朝阳工业局，上诉人同意在适当时候由朝阳工业局向国家交纳土地出让金，并将涉案不动产产权办至朝阳工业局名下。2006年9月，上诉人取得京朝国用（2006）出第×××号《国有土地使用权证》，获得包括涉案不动产所占用土地的朝阳区×××大街××号院（西）办公用地土地使用权。2009年4月，上诉人取得京房权证朝其09字第XXXX号《房屋所有权证》，获得包括涉案不动产在内的朝阳区×××街××号院1、2号楼的房屋所有权。2014年5月14日，北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第04775-2号《民事判决书》，对上诉人和朝阳工业局就涉案不动产买卖合同纠纷一案作出判决，判决上诉人协助朝阳工业局办理涉案不动产房屋所有权证，将房屋所有权转移登记至朝阳工业局名下。2014年11月17日，朝阳工业局取得涉案不动产X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》，该证书载明房屋所有权人为朝阳工业局，土地状况为土地使用权取得方式有偿（出让）。2018年6月13日，朝阳工业局与××××公司签订《北京市存量房屋买卖合同》、《实物资产交易合同》，××××公司取得涉案不动产京（2018）朝不动产权第×××××号《不动产权证书》，该证书记载，房屋权利人为××××公司，权利类型为房屋所有权，权利性质为出让/商品房。
2019年6月6日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初50512号《民事判决书》，因朝阳工业局和上诉人之间就涉案房屋涉及的土地出让金存在纠纷，朝阳工业局无法将涉案房屋交付××××公司使用，判决解除××××公司和朝阳工业局签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《实物资产交易合同》，××××公司配合朝阳工业局办理完毕涉案不动产的转移登记手续。2019年7月15日，朝阳工业局和××××公司共同向被上诉人申请国有建设用地使用权、房屋所有权更正登记，并提交了京（2018）朝不动产权第×××××号《不动产权证书》、（2019）京0105民初50512号《民事判决书》及《生效证明书》、朝阳工业局《事业单位法人证书（副本）》、《证明》、《授权委托书》、朱薃宇身份证复印件、××××公司《营业执照副本》、《授权委托书》、侯山身份证复印件、《房屋登记表》、房产平面图等材料。同日，被上诉人决定对上述申请予以受理，作出了《北京市不动产登记受理凭证》，拍摄了现场照片，对朝阳工业局和××××公司委托代理人分别进行了询问，并制作《询问记录》。经审查，被上诉人认为涉案不动产产权清楚，申请材料齐全，符合更正登记条件，将涉案不动产登记至朝阳工业局名下，并向朝阳工业局颁发京（2019）朝不动产权第××××号《不动产权证书》，该证书记载：权利人为朝阳工业局，共有情况为单独所有，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权,面积为共有宗地面积2934.63平方米/房屋建筑面积757平方米。
一审法院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案中，被上诉人作为朝阳区房产行政主管部门，对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。
本案中，被上诉人根据朝阳工业局和××××公司的申请办理了涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权更正登记。综合上诉人、被上诉人及第三人的诉讼意见，三方当事人对涉案不动产房屋所有权的权利人均无异议，本案争议焦点主要集中在以下两方面：一是涉案不动产登记性质属于更正登记还是转移登记？二是涉案不动产登记将国有建设用地使用权登记至朝阳工业局名下是否符合规定？
首先，关于本案登记行为的性质，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。《不动产登记操作规范（试行）》16.1.1规定，权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记薄记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。根据上述规定，不动产更正登记不仅仅限于登记过程的瑕疵导致登记薄记载与真实情况不一致的情形，也包括登记过程无瑕疵，事后登记事项与法院、仲裁委员会等生效法律文书确定的权利归属、内容不一致的情形。本案中，××××公司取得涉案不动产所有权的基础依据即《北京市存量房屋买卖合同》、《实物资产交易合同》已被（2019）京0105民初50512号《民事判决书》判决解除，××××公司取得涉案不动产所有权的基础存在缺失，应属登记错误，并未形成新的房屋所有权转移法律关系，故朝阳工业局与××××公司依据上述民事判决确定的涉案不动产权属向被上诉人提出的申请属于更正登记申请，被上诉人依据更正登记的相关规定进行审查并无不当，上诉人主张被上诉人适用法律错误的主张，一审法院不予支持。
其次，关于涉案不动产国有建设用地使用权登记行为的合法性，一审法院认为，《不动产登记暂行条例》第四条规定，国家实行不动产统一登记制度。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据上述法律法规的规定，因涉案不动产的房屋所有权已于2014年11月17日办理转移登记，由上诉人转移登记至朝阳工业局，故涉案不动产占用范围内的土地使用权亦应一并转移，根据目前不动产实行的统一登记制度，被上诉人将涉案不动产房屋所有权、国有建设用地使用权进行统一登记并不违反法律法规的相关规定。
另，根据上诉人和朝阳工业局签订的《转让房屋使用权合同》及《补充协议》的相关内容看，双方已约定在适当时候由朝阳工业局向国家交纳土地出让金，并将涉案不动产产权办至朝阳工业局名下。但在此后上诉人缴纳了涉案不动产土地出让金，取得了涉案不动产的土地使用权及房屋所有权。在双方由此产生的房屋买卖合同纠纷案件中，法院已判决双方继续履行上述《补充协议》，上诉人协助将涉案不动产所有权转移登记至朝阳工业局名下。根据上述判决的相关内容，双方仅因尚未进行“最终核销”等问题造成涉案不动产的土地出让金存在纠纷，不能仅因上诉人持有包括涉案不动产在内的土地使用权证而得出双方存在土地使用权纠纷的结论，双方之间的土地出让金纠纷亦应通过其他途径寻求救济。上诉人现以双方存在土地使用权纠纷否定被上诉人依据不动产统一登记制度办理涉案不动产更正登记的合法性，不具有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。
综上，本案中当事人在申请对涉案不动产进行更正登记时，提交了法律、法规、规章确定应当提交的材料，被上诉人在收到完备的申请材料基础上予以受理，经审核后认为申请符合登记条件，最终颁发了涉案《不动产权证书》。上述履行行政登记职责的情况符合相关规定，一审法院不持异议。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回北京朝海物业管理有限公司的全部诉讼请求。
上诉人不服一审判决，上诉至本院，其主要事实与理由为：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。（一）案涉不动产登记应属转移登记而非更正登记。（二）涉案不动产登记将案涉不动产涉及的国有建设用地使用权登记至一审第三人名下缺乏事实和法律依据。二、一审判决错列被告。综上，请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。
上诉人在指定期限内向一审法院提交以下证据材料：
证据一、（2013）二中民终字第04775-2号《民事判决书》、（2014）朝执字第9134号《协助执行通知书》，证明朝阳工业局并无所涉国有建设用地使用权权属依据，所涉民事判决仅判令将涉案不动产房屋所有权转移登记至朝阳工业局名下，并未对所涉国有建设用地使用权问题进行处理，上诉人与朝阳工业局就案涉房屋所涉国有建设用地使用权存在尚未解决的权属争议。
证据二、（2019）京0105民初50512号《民事判决书》,证明朝阳工业局与××××公司就涉案不动产签订房屋买卖合同，后法院判令解除该合同,上诉人与朝阳工业局就涉案不动产所涉国有建设用地使用权存在尚未解决的权属争议。
证据三、京朝国用（2006）出第×××号《国有土地使用证》及附件,证明上诉人于2006年9月21日取得涉案不动产国有建设用地使用权证。
证据四、京房权证朝其09字第XXXX号《房屋所有权证》及附件,证明上诉人于2009年4月16日取得涉案不动产房屋所有权证。
证据五、X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》及附件,证明朝阳工业局于2014年11月17日根据证据一取得涉案不动产房屋所有权证，该证书记载权利类型仅为房屋所有权。
证据六、京（2018）朝不动产权第×××××号《不动产权证书》及附件,证明××××公司依据与朝阳工业局关于涉案不动产房屋买卖合同而取得不动产权证书，其记载的权利类型均仅为“房屋所有权”，并无国有建设用地使用权。
被上诉人在法定期限内向一审法院提交了如下证据：
证据一、《不动产登记申请书》,证明2019年7月15日，朝阳工业局、××××公司共同向被上诉人申请办理涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权更正登记。
证据二、京（2018）朝不动产权第×××××号《不动产权证书》,证明涉案不动产登记在××××公司名下。
证据三、（2019）京0105民初50512号《民事判决书》及《生效证明书》，证明法院判决将登记在××××公司名下涉案不动产登记至朝阳工业局名下。
证据四、朝阳工业局《事业单位法人证书（副本）》、《证明》、《授权委托书》、朱薃宇身份证复印件，证明申请人朝阳工业局的身份情况；朝阳工业局委托朱薃宇办理涉案不动产更正登记事项及朱薃宇的身份情况。
证据五、××××公司《营业执照（副本）》、《授权委托书》、侯山身份证复印件，证明申请人××××公司的身份情况；××××公司委托侯山办理涉案不动产更正登记事项及侯山身份情况。
证据六、《房屋登记表》、房产平面图，证明涉案不动产的测绘情况。
证据七、《不动产登记受理凭证》，证明不动产登记部门经审核，认为申请人提交的材料齐全，符合法定形式，决定予以受理。
证据八、《询问记录》两份，证明不动产登记部门就涉案不动产的相关情况及更正登记情况询问代理人朱薃宇、侯山，并制作询问记录。
证据九、现场照片，证明代理人朱薃宇、侯山到不动产登记部门办理不动产更正登记。
证据十、《不动产登记审批书》，证明经审核，申请人提交的材料齐全，符合法定形式，决定予以登簿。
被上诉人以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》作为办理涉案不动产行政登记的规范性文件依据，用以说明被上诉人对涉案不动产作出的被诉登记行为符合相关规定。
朝阳工业局在举证期限内向一审法院提交如下证据：
证据一、（2013）二中民终字第04775-2号《民事判决书》，证明双方的争议是土地出让金的争议。
证据二、（2014）朝执字第9134号《强制执行裁定书》及《协助执行通知书》，证明按照法院要求房屋过户登记到朝阳工业局名下。
证据三、X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》，证明朝阳工业局取得房屋所有权证，方式为有偿出让。
证据四、京（2018）朝不动产权第×××××号《不动产权证书》，证明朝阳工业局将房屋出售给××××公司。
证据五、京（2019）朝不动产权第××××号《不动产权证书》，证明朝阳工业局系依法取得京（2019）朝不动产权第××××号《不动产权证书》，同时也证明朝阳工业局更正登记后取得了不动产登记证书，和14年的取得的没有区别。朝阳工业局依法享有土地使用权和房屋所有权。
证据六、《转让房屋使用权合同书》及《补充协议》，证明上诉人与朝阳工业局约定所需向国家交纳的土地出让金由朝阳工业局承担。但“适当时候”的适用条件，双方并未明确约定。双方之间的争议只是关于出让金应该支付多少的问题。
经庭审质证，一审法院对上述证据认证如下：1.被上诉人提交的证据与案件事实具有关联性，符合法定形式要求，能够证明涉案登记申请和审查等相关情况，一审法院予以采纳。2.上诉人提交的证据能够证明上诉人取得涉案不动产国有建设用地使用权、房屋所有权及涉案不动产买卖转移的情况，一审法院予以采纳。3.朝阳工业局提交的证据能够证明上诉人与朝阳工业局之间就涉案不动产存在土地出让金争议的情况，一审法院予以采纳。
一审法院已经将上述证据材料全部移送本院。本院审查后认定：一审法院对上述证据材料所作认证符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的有关规定，本院予以确认。
经审查，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。
裁判分析过程
本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款的规定，被上诉人作为朝阳区房产行政主管部门，对辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。
《中华人民共和国物权法》第十九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。《不动产登记操作规范（试行）》16.1.1规定，权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记薄记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。本案中，××××公司取得涉案不动产所有权的基础依据即《北京市存量房屋买卖合同》、《实物资产交易合同》已被（2019）京0105民初50512号《民事判决书》判决解除，××××公司取得涉案不动产所有权的基础已不存在，并未形成新的房屋所有权转移法律关系，涉案不动产登记并非转移登记，而是属于更正登记，被上诉人依据更正登记的相关规定进行审查并无不当，本院予以支持。
其次，关于涉案不动产国有建设用地使用权登记行为的合法性，根据《不动产登记暂行条例》第四条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，本案涉案不动产的房屋所有权已于2014年11月17日办理转移登记，由上诉人转移登记至朝阳工业局，故涉案不动产占用范围内的土地使用权亦应一并转移，被上诉人将涉案不动产房屋所有权、国有建设用地使用权进行统一登记并不违反法律法规的相关规定。
关于上诉人的其他主张，本院同意一审法院的认定意见。
综上，一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求正确，本院应予维持。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费50元，由上诉人北京朝海物业管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王文涛
审 判 员 韩 勇
审 判 员 王 伟
二〇二一年二月七日
法官助理 李 崇
法官助理 宋 凯
书 记 员 高 原
往期相关链接
被征收人的不动产登记被撤销或注销并不消灭其基于房产及土地使用权转让协议享有的物权｜北京行政裁判观察
不动产登记机构办理征收后注销登记对当事人权利义务不产生实际影响｜北京行政裁判观察
房屋所有权人有权针对不动产权证书的核发行为提起诉讼｜北京行政裁判观察