如何判断一个城市的房子能不能买，有没有投资的潜力？
从房地产周期来看：短期看金融，中期看土地，长期看人口。有人口的地方就有房地产，人口红利在房地投资中扮演着至关重要的决定性作用。“人口红利”指的是一个国家总人口中劳动适龄人口比重上升，保证了经济增长中的劳动力需求，对经济发展十分有利的黄金时期，使整个国家的经济呈现高储蓄、高投资和高增长的局面。因此，过去30年，由于中国劳动年龄人口比重呈上升趋势，劳动力转移带来生产率的提高，保证了中国10%左右的经济增长速度，“十一五”期间的经济增长率达到11.2%。简而言之，这就是我们享受到的人口红利。从世界其他发达国家经验来看，人口年龄结构变化会带来消费层面的全方位变化：大众消费品销售增速的趋缓和消费结构的升级，其关键在于生命周期的产出和消费曲线。1、置业人口(25-44岁人口)见顶对房产投资会产生压制;2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长，但会随着货币因素强化，人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性；3、人口越“年轻”，购房加杠杆空间越大;4、置业人口拐点不一定对应房价拐点，但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关，随着人口步入老龄化，房价终将告别高增长时代。
在未来5-10年，中国将迎来年轻人口的断崖式下滑。所以那些能留住和吸引更多、更高素质年轻人口的地区或国家，或者是本身人口结构足够年轻化、后备人口较多的地区或国家，无疑会在未来的经济发展和投资中占据先机。菲律宾现有人口1.2亿，其中65岁以上老人仅占4.9%，约516万人；劳动适龄人口（指15岁-65岁）占63.9%，约6731万。菲律宾平均年龄24岁，是一个很年轻的国家，菲律宾的人口年龄结构是完美的金字塔，出生率高，为经济发展提供持续动力，人口红利巨大。预计到2050年人口结构依然是增长型的，人口红利至少能释放30年。也就是说，当中国和西方国家面临人口老龄化问题时，菲律宾却拥有75%的劳动人口，这些人口无疑都是经济可持续发展的核心力量。从上图可以看到，在15至65岁的就业人口中，菲律宾未来每年增长近2%，而中日韩都在下降。大量的年轻人除了带来劳动力，也是最强大的消费市场，未来对住房的需求非常旺盛。而作为菲律宾首都和人口第一大城市的大马尼拉，面积638平方千米，相当于北京的1/25，却有着约2400万人口，人口密度达到惊人的38000人/平方公里。到2050年，首都大马尼拉预计将拥有至少3500万常驻人口，从长远看，这种巨大的人口增长，几乎不可避免地推高房价的飞涨。而今，菲律宾马尼拉已然成为海外投资者的置业首选，不仅仅是由于巨大的人口红利魅力，更是因为马尼拉所呈现的安全可靠的未来投资方向!马尼拉是菲律宾的政治、经济、文化、教育中心，也是全世界最具国际化、最多元化的城市之一，被人们称为“亚洲的纽约”。全球最著名的城市评级机构之一，GaWC在2018年底发布了2018世界城市名册，GaWC以其独特视角对城市进行Alpha，Beta，Gamma，Sufficiency（+/-）划分。以表明城市在全球化经济中的位置及融入度，其中Alpha+包括了香港、北京、上海，Alpha包括了台北、广州，Alpha-包括了马尼拉、深圳。与国内一线城市相比，马尼拉的人口密度是上海的5倍，香港的3倍，深圳的2倍，可见人地矛盾之大，供需关系紧张带来的就是房租高、房价涨，这是什么概念呢？马尼拉以56%的香港面积承载着1.7倍的香港人口，如此看来，马尼拉的高租金回报率及房价的增长也就不足为奇。
据Global Property Guide统计，可以发现马尼拉主要商务区的租金回报率是6.11%-8.91%，北上广深的租金回报率普遍不到2%。高力国际（Colliers International）分析，马尼拉2018年的空置率在11%，并预测2019年-2021年也将维持在这个水平。未来马尼拉的房屋入住率稳定在近90%的水平，比国内很多城市的入住率都要高。随着中菲全面战略合作关系开展、大建特建政策不断推行，菲律宾经济持续向好，相信马尼拉未来房产会有更大的涨幅空间。
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