【菲律宾】 马尼拉租金收益领先亚太，背后的真相是……

最近几年，菲律宾无比迅猛的经济发展速度也带动了房地产市场的繁荣，增值快租金高的马尼拉房产吸引了包括中国在内的世界各地的投资者，而根据近几年投资者的反馈来看，马尼拉房地产租金收益高也确实如此。

但是对尚未投资的人来说，没有真实经历，关于马尼拉租金高的情况更多的只是听别人说说而已，而对已经投资正在获取回报的人来说，见到的也只是租金收益高，至于马尼拉房租为什么会这么高，背后的原因想必也是一知半解。

因此，为了让投资者更加清楚马尼拉的投资环境，今天这篇文章就对马尼拉高租金背后的原因进行解读。

首先，庞大的年轻群体是租金高涨的主因

相信很多关注菲律宾房地产的人都知道菲律宾是一个人多地少的国家，总人口接近1.2亿（含境外逗留人口），而作为首都的马尼拉不算流动人口的话，常住人口也超过2400万，虽然人口数量确实庞大，但在这2400万人中，真正对房租有刺激作用的，还是以下两类人群。

● 第一类是马尼拉的上班族

作为菲律宾的首都，马尼拉是菲律宾交通最发达、就业机会最多的地方，因此很多本地和外地的年轻人都会选择到这里来工作。

据菲官方统计，菲律宾25-44岁的人口占比为28.2%，这一年龄层的人群基本都有稳定的收入，完全有能力承受较高的租金。

另外一项调查显示，在菲律宾倾向租房而不是买房的人群比例高达69%，由于菲律宾人口的平均年龄不到24岁，所以这其中很大一部分人都是刚毕业或者仅工作几年的年轻人，没有储蓄（41％），不确定未来收入（32％），目前收入不足（21％）成了他们推迟买房的三大原因。

对于年轻一代来说，租房更灵活，减少投入，不用做出购买房产的重大决定，这种观念也促进了菲律宾租房市场的兴旺。

据菲律宾人口委员会预计，2020年前菲律宾人口将达1.8亿人，其中超7000万为工作适龄人口，这意味着菲律宾庞大的租房市场还在继续扩大。

● 第二类刺激房租上涨群体是学生

目前在马尼拉共有菲律宾国立大学、雅典耀大学、德拉萨大学、菲律宾大学、圣托马斯大学等近二十所大学，大多数都不止一个校区。

据历史数据显示，位于奎松的菲律宾大学，学生数量在2.5万名左右，德拉萨在马尼拉中心区的校区学生数量接近2万名，而圣托马斯大学更是拥有超过4.2万名学生。

另外，马尼拉各所大学的国际化教育一直都备受东南亚其他国家的欢迎，据历史数据显示，全球每年有至少5000名国际学生前往马尼拉学习。

虽然和马尼拉的上班族相比，大学生的人数要少很多，但由于菲律宾的大学不提供宿舍，新生一旦入学便有长达数年的时间需要租房，这也直接刺激了大学周边租金的上涨。

其次，商办需求增加，提高了办公物业的租金

由于马尼拉办公物业的租金和周边国家城市相比依然要低出不少，高层建筑在质量和LEED（能源与环境设计）上处于领先地位，加上政策优势，越来越多的海外公司开始选择在马尼拉办公，为马尼拉办公物业租金的上涨注入了动力。

● 离岸游戏公司增加

在大马尼拉地区，除了离岸博彩公司外，离岸游戏公司也在不断增加。这也直接促使了马尼拉地区办公物业租金的上涨。

截止到2018年9月，离岸游戏公司总共占据了28万平方米的办公空间，是马尼拉地区总量的25%。预计到2019年底，离岸游戏公司占据的办公空间将增加至30万平方米。

根据高力国际的调研数据显示，在2018年第三季度，大马尼拉地区办公物业的空置率仅有4.8%，随着离岸游戏公司数量的不断增加，马尼拉现有的办公物业已经难以满足市场需求。

这意味着仍将有不少离岸游戏公司需要在马尼拉以外的地区办公，而马尼拉的办公物业总量如果无法尽快补足缺口，未来办公物业的租金还会继续上涨。

● KPO产业快速崛起

在菲律宾约130万BPO员工中，马尼拉约占了行业的70%，但事实上除了BPO行业外，KPO行业也在马尼拉迅速兴起，目前已有Facebook、谷歌和亚马逊等大型科技公司进驻。

所谓的KPO通俗来讲就是BPO的升级，更加注重知识技能，属于更高级别的外包服务，主要集中在卫生、医疗、法律和IT部门，产生的附加值也更多。

2017年，菲律宾KPO公司交易额占全行业的比重是16%，而到2018年，这一比重迅速就提升到了26%。

KPO产业迅速发展为办公物业带来了新的需求，对优质物业的竞争也在加剧，条件越好的办公空间，租金也将越高。

第三，旅游业迅速发展，酒店供需不平衡

由于菲律宾靠近中国，距离日韩也不远，而且全民说英语，是一个天主教国家，所以菲律宾在发展旅游业上有地缘和文化两大优势。

最近几年，随着中菲关系的不断升温，前往菲律宾旅游的人越来越多，据统计，2015年前往菲律宾旅游的中国人不到50万，2017年为97万，2018年增加至125万，2019年1-5月共有超73万。

不断增加的游客刺激了当地的住宿需求，造成了当地酒店供需的不平衡，因此，在马尼拉很多热门区域，酒店的价格都在不断上涨。

根据莱坊的调查数据显示，在马尼拉地区酒店价格最高的是帕赛湾区，普通酒店ADR（已售客房平均价格）为12342.13比索一晚，五星级酒店达16611.73比索一晚。

不断高涨的酒店价格让开发商嗅到了商机，目前很多开发商都开始在帕赛湾区修建酒店式公寓，以此来吸引海外投资者。

第四，交通也是一个影响房租的重大因素

马尼拉作为一个人口众多的城市，难免会出现交通拥堵的情况，为了改善这一问题，开发商在社区规划上会尽可能采用TOD这一使公共交通利用最大化的模式。

在开发上利用TOD模式，不仅有利于利用公共交通资源，也可以增加房地产的价值。研究机构Abiad&Adona从1990年到2015年对靠近MRT-3车站的土地价值与距离较远的土地价值进行了比较，结果如下图。

从该图可看出，从1990年到2015年，距离轻轨站1公里以内的住宅和商业土地价值均出现强劲增长，而距离轻轨站2公里以内的住宅和商业土地价值有小幅增长。

另外，在奎松地区，一般住宅开发项目单价在12-15万比索之间，轻轨周边物业价格却能高达15-20万比索之间。

可见，由于可以带来高租金和高售价，轨道交通已经成为土地价值增长的主要驱动力。

最后，不断崛起的新业态刺激了土地需求

最近几年，马尼拉以物流和零售为主的新业态也在快速发展，这些新业态需要大量的土地和空间作支撑，因此很大程度上加剧了马尼拉的土地竞争，对住宅用地的供给产生了挤压，导致地价、房价、租金多向攀升。

● 物流仓储

仓库通常占用大量土地，在与土地收购相关的房地产交易上，地产开发商要比其他行业的企业更占优势，而且，对于大开发商来说对多个所有者的地块进行合并已经不再构成挑战。

因此，现在菲律宾的实力较大的开发商基本都在计划或已经进入物流仓储领域。

在菲律宾排名前十的开发商中，MegaWorld将其旗下位于奎松的工厂改造成了仓库；Ayala的物流子公司更名为Ayalaland Logistics Holdings Corp后，在Cagayan de Oro耗资1亿7千2百万比索准备打造一座物流科技园；SM也通过收购该国最大的综合供应链运营商2GO Group Incorporated进入物流行业。

对于当地的开发商来说，物流已经成了一个新机遇，而随着大量企业的参与，马尼拉地价也在快速增涨。在Makati和BGC每平方米土地最高可达60万比索，帕赛湾区也涨至48万比索。

由于这几个区域汇集了大量中产阶层，对物流的需求相当高，这意味着开发商会把更多的土地用于建设仓库而不是公寓，这也直接推升了房租的上涨。

● 新零售

受经济快速发展的影响，马尼拉人口的消费能力也在不断提高，因此诸如Prada、Givenchy、Salvatore Ferragamo这样的海外高端品牌也开始争相进入马尼拉市场，这也为马尼拉租金上涨提供了条件。

以这些高端品牌为主的新零售，不仅深受当地年轻人的欢迎，更符合游客和国外投资者的消费需求，而在新零售密集的区域，周边的物业价格也在上涨，自2017年以来，许多项目的年增幅都在30%至80%之间。

根据高力国际的预测，2019年将完成约20万平方米的新零售空间，尽管有新的供应，但空置率依然在走低，租赁率则预计会保持1.5％的同比增长。

总之，目前的马尼拉依然处于一个卖方市场，根据政府数据分析，到2019年底，马尼拉大首都区对公寓住宅的有效需求将会达到至少66万套，而届时市场总的供应量不到20万套，远远不能够满足市场需要。

由于高需求的存在，各类物业的供应目前仍很难饱和，而受人多地少的影响，这一趋势基本会一直保持下去，房租和房价上涨也是自然而然的事情。

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