央行力推房企收并购！国家队抄底真的开始了？
文 | 胡也远
原创首发 | 金角财经（F-Jinjiao）
地产行业正在经历一轮彻底重新洗牌。
前几天，人民银行与银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。
从这个文件的名称也能看出来，这份文件的目的，是要加快房企风险出清。
房企们风雨飘摇已经不是秘密，在行业震荡的时候，兼并重组、大鱼吃小鱼，甚至是虎口夺食都很常见。最经典的，当属2017年万达甩卖旗下资产自救，而富力和融创接手时也都从腰包里掏出不少资金。
如果说此前的地产企业并购还是市场自发的行为，这一次则是由行政部门给金融部门下指令——让银行业把资金拿出来，让优质房企能够有钱去买项目。
显而易见，房地产企业将要出现“强者恒强、弱者恒弱”的场面。谁是被吃的鱼，谁是吃鱼的猫？
房企们，监管叫你去买项目啦
金融机构出手“救援”房企，并非没有先例。
2008年，恒大遭遇资金危机，此后经香港富豪圈搭线，从香港商界以及海外投资机构获得共计6亿美元的私募股权投资。其中，中东某国家投资局投资1.46亿美元，获得恒大3.8%的股份。
2018年7月30日，中国平安以137.7亿元价格收购华夏幸福19.7%的股权，成为其第二大股东。2019年4月9日，中国平安又再次斥资42.03亿元受让华夏幸福5.69%股权。
在房企陷入危机时，从金融机构获得融资是解救自身的首选方法。纵观这几次融资，事实上都是金融机构下场直接投资，并且收购对象都是企业股权。
但这一次则大为不同，通知中强调，被兼并收购的对象应为项目，而不是企业股权。
比如说，A地产公司出现风险问题，那么可以由自身经营状况良好的B地产公司从其手中收购优质的楼盘项目，并且金融机构应当为其提供必要的贷款支持。
但如果B公司买的不是项目，而是A公司的股权，那就拿不到钱。
这个条件的设置自有其深意。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，并购的目的是要化解困难房企的项目，包括有可能会出现烂尾的住房项目等。但从标的物来看，出现风险的房企手中所持有的优质项目才是交易对象，这意味着，房企将不能趁机剥离劣质资产，把包袱甩给别人。
但还有一个疑问，为什么不直接让金融机构向出现风险的企业投资，而是要通过定向发放贷款给优质房企，绕道完成项目处置？
我国房地产行业实行预售制，大部分房企的楼盘都是先把房子卖出去，一两年后才能交付。一旦房企出现债务等资金危机，就有可能出现烂尾楼，进而产生负面的社会影响。
而将资金投资给房企之后，金融机构也好，监管部门也罢，都难以掌控资金的实际用途，无法保证资金真的会被用来盖房子，而不是被拿去还债。
因此，银行业等金融机构把资金借给有实力的房企，由他们把出现风险的房企手中的好项目买回来，让楼盘能够继续盖下去，防止出现烂尾楼的情况。
这或许将导致一轮前所未有的地产企业大分化，并且是在官方意志主导下的分化。
地产企业大分化
在房地产业界，要化解房地产企业的风险事件，并购是很重要的手段。
2017年，万达深陷“股债双杀”危机，银行抽贷，债务压头，此后，万达将万达广场与酒店打包出售给融创与富力集团，这场“世纪大并购”是中国地产史上重要的一笔。
万达因此度过了最危险的时刻。2020年胡润富豪榜上，王健林以1200亿身价杀了回来。
风险房企出售项目，可以回流资金，缓解流动性压力。据Wind数据显示，截止2021年9月10日，今年房地产行业并购案例共554起，平均每天超过两起。涉及交易总额达1537.56亿，其中，单笔并购超过50亿元的有5起，超过100亿元的则有3起。
这些并购案例中不少标的都是物业企业。9月20日，碧桂园以约100亿的价格收购了富力物业100%股权，此外，还以33亿收购了花样年物业100%股权，以48.5亿收购了蓝光嘉宝物业64.62%股权。
并购带来的一大作用，便是马太效应的加剧。
圣经《新约·马太福音》中有一个故事，讲的是“凡有的,还要加倍给他,让他有余;凡没有的,连他有的也要夺走”。中国老子也有类似的思想：人之道，损不足而奉有余。
这些都可以用一句话来解释：强者恒强，弱者恒弱。这正是未来的地产界可能出现的局面。
《通知》中的意思很明显，重点支持优质房地产企业兼并收购一些出险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
注意，出钱买项目的是优质房地产企业，卖的项目，也是优质项目。这意味着，安全的房企将有机会抄底，导致优质房企和优质项目的进一步集中。
可以预见的是，地产企业的大分化即将到来。
市场上这样的项目并不少。根据中指研究院统计，当前违约及违约风险较高的企业在2018年后开盘、且权益比例超过50%的项目共1571个，规划建筑面积约7.5亿平方米。企业违约事件发生后，其中有相当比例的项目已经停工。
但安全的房企却没有多少兴趣接手这些风险企业的项目。
要知道，今年的房地产行业在调控下，已经发生了一些本质上的变化。
一是“三道红线”收紧房企杠杆扩张上限。房企融资扩张的路几乎被堵死。今年3月，浙江湖州发布《关于进一步促进湖州市房地产市场平稳健康发展的通知》，要求对购地资金来源进行穿透式审查，严禁非自有资金购地。融资渠道被堵，融资来的钱甚至还买不了地了。
其次，房价上涨预期不再。今年9月，按照往年的行情来说本应是“金九”旺季，然而，据克而瑞数据，前100房企全口径销售金额同比下降近四成，出现环比约6%的下降，表现甚至不如淡季。市场越是往下，购房者的观望情绪越是浓厚。
第三，房企信用风险压力在加大。2021年下半年，房地产企业的暴雷声音此起彼伏，购房者和房企之间信任关系已经被打破，让预售回款难度进一步加剧。
整个房地产业链条，在一定程度上陷入一种“恶性循环”。
国家队即将出手？
今年下半年以来，被风险房企摆上货架的各类项目，大部分都遭受“冷遇”，即便打折出让，感兴趣者也极少。
原因不外乎两点：一是项目本身不够好，二是接盘的也要先考虑自保。
8月10日晚间，中国恒大公告，公司正在接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车和恒大物业的部分权益。8月11日，有市场消息称，中国恒大在考虑将旗下恒大物业部分股权出售给由万科牵头组成的一个财团。
但在万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜称，“这是绯闻，与恒大是过往有项目层面合作，最近几个月也有接触和探讨，但目前没有实质性合作”。
祝九胜表示，合作的效果要靠客户检验，假设收购到不良资产，给股东带来不可承受的影响，这个是我们需要特别防范的问题。
更深层的问题是，现在还有谁能买得起项目？
通知中说，鼓励大型民营企业、央企和国企并购存在困难的房企的优质项目，以市场化方式出清风险。
可见买家是要以大型民营房企和央企、国企为主，但民营房企们大部分都踩在三道红线的边缘，暂时的安全的也不打算轻举妄动了。
2021年中期业绩会上融创中国董事会主席、执行董事孙宏斌在被问及收并购市场时还直接表示，目前基本不存在收并购市场。
融创明确表示，融创的发展重心不再是规模增长。“目前所有的企业无论你开什么价，我都是没有办法并购的，因为我还要同时并购你的债务。”
连买了好几家物业公司的碧桂园服务，也宣布未来6个月内不会进行对价超过2亿元的重大资产收购交易。
市场上能出手的，几乎只剩下了国企、央企等国家队。
而即便是他们，也同样要考虑自身的债务规模问题。
2021年，是房企的新一轮偿债高峰期，房地产行业信用债余额总量为17419.13亿元。这意味着，风险房企要想办法还钱，安全的房企也要精打细算，保证偿债能力。
即便是金融机构提供资金支持，企业在进行并购时仍然要面临“三道红线”的束缚，考虑收并购项目带来的被动负债，会不会计入“三道红线”。
可以说，随着“三道红线”的到来，地产收并购市场的“黄金”期也随之终结。
由此来看，《通知》是要给房地产企业出清风险提供金融支持，但房企的信心、购房者的信心却没那么容易恢复，结构性的压力仍然继续存在。
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