公募REITs拯救地产
原创首发 | 金角财经（F-Jinjiao）
作者 | 角爷
在A股依然惨淡的4月初，基金市场却出现疯抢的一幕。
2022年首单公募REITs—华夏中国交建REIT今天开卖，截至发稿前最新消息，认购总规模达到700亿元，预计最终配售比低于1.01%。
换句话说，如果你今天认购了1万元，最终分到手的份额不超过101块钱。
如此火爆的场面，再看看隔壁三大指数都超跌1%的A股，不禁让人好奇：公募REITs到底有何魔力，引得资本如此追捧？
而在资本追捧以外，越来越多的风向表明，公募REITs还有更重要的时代使命。
公募REITs火了
未卖先火，在清明假期之前，华夏中国交建REIT的宣传就已经刷遍朋友圈中。
这只基金不仅是今年首单公募REITs，而且也是国内目前规模最大的公募REITs。原本预计募集总规模93.99亿元，在此之前市场规模最大的REITs是同样投资高速公路的平安广州广河REIT，发售规模91.14亿。
根据招募说明书，华夏中国交建REIT拟初始投资的基础设施项目为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施。
武深高速是一条连接长江经济带、辐射整个粤港澳大湾区的南北交通枢纽道路，其主要竞品为京港澳高速。
武深高速嘉通段，所处区域湖北省、武汉市和咸宁市人口总量保持基本稳定，地区生产总值和地区财政收入稳步增长。
根据基金招募说明书，募集后80%以上的资金用于投资底层资产高速公路，收益分配比例不低于90%。
资本不惧庞大的规模，除了底层资产足够优秀之外，还因为已上市的11只REITs表现十分亮眼。
今年以来平均涨幅为4.08%，而同期沪深300跌幅约13.7%。
而如果一开始就参与认购并持有至今，平均收益率有31.9%，而同期沪深300指数下跌了约16%。
那么，什么是REITs呢？
REITs，全称房地产信托基金，是将房地产证券化的一种重要手段，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs最早诞生于1960年代的美国，至今已有近40个国家/地区搭建起REITs市场。
不过，区别于海外REITs主要投向商业地产领域，目前国内上市的11只公募REITs试点产品全部以基础设施为投资标的，其中生态环保类2只、高速公路类3只、园区基础设施类4只、仓储物流类2只。
虽然归类为公募基金，但不论定价方式，还是投资范围限制，REITs都与传统公募基金产品有较大区别。
REITs兼具股债特性，底层资产强制高比例分红，保障投资收益稳定，这一点类似债券派息，而二级市场价格波动会受到底层资产经营质量的影响，体现了其偏股特性。
以已经上市的平安广州广河REIT为例，上市以来二级市场表现大幅不如其他REITs，主要原因是底层资产广河高速是广东省内连接广州、惠州和河源的高速公路，未来惠清高速、花莞高速、从埔高速、广河高铁等规划建设和通车后，市场预期会对广河高速产生分流影响。
而从国外的REITs表现来看，长期表现确实也不错。以First Trust FTSE EPRA/NAREIT Global为例，这是一个追踪全球REITs的ETF，过去十年涨了98%，年化收益率7.06%，明显跑赢欧美等地区的通胀水平。
值得买吗？
历史悠久、历经考验，又备受追捧，似乎没有理由不看好。
但是，对于国内刚刚起步的公募REITs，投资者收益可能并没有想象的那么香。
如果把公募REITs的认购比作“打新股”，那么区别在于打新股很难中，而公募REITs虽然能中却分得极少，只能说是“重在参与”。
正如开头所说，华夏中国交建REIT的配售比不到1.01%，认购100万，才能分得1万元的份额。
2021年以来，共两批公募REITs产品发行并上市，合计11只产品，其中8只产品公众投资者有效认购确认比例在10%以下，中航首钢生物质REIT的公众投资者有效认购确认比例仅为1.76%。
换句话说，靠“打新”公募REITs大赚一波，这个乐园并没有对普通人开放。
打新不成，等上市了，二级市场直接买行不行呢？
观察已上市的11只公募REITs，平均溢价为33.5%，中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT更是超过60%。
价格偏的同时，流通盘偏小，以首批9只公募REITs为例，可自由交易的网上申购规模仅约21亿元仅占比7%，很容易受游资炒作，导致价格波动剧烈。
在上一波REITs上涨行情中，原证监会主席肖钢就发文提醒投资者不应以追涨杀跌的心态投机REITs，随后各家基金公司发布风险提示甚至停牌，以此来降温炒作。
说回今天的华夏中国交建REIT，在招募说明书中，明确提到基金份额交易价格上涨会导致IRR（收益率）为0甚至亏损的风险。
根据招募说明书，如果买入价格超过12元，不考虑二级市场买卖退出的情况下，长期持有的收益率可能低于4%。
4%是什么概念？30年国债收益率就已经有3.35%，2021年初国债收益率甚至到了3.8%。
这种可能性并不低。参照过往同类基金平均涨幅32%，以华夏中国交建REIT发行价格9.399元来计算，就已经接近12元这个关口，投资者若继续追涨，收益率会进一步摊薄。
如果出现极端炒作行情，在21元接盘，那么就算把整个项目投资期限的现金流计算在内，也回不了本，只有寄希望于二级市场脱手。
问题是，谁会接盘？
更大的棋局
相比投资市场上的涨涨跌跌，公募REITs身上还有更隐秘的任务。
2021年6月第一批公募REITs上市仅一周，国家发改委就发布相关试点工作通知，将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入了基础设施REITs行业试点范围。
2021年8月，保障性租赁住房被纳入REITs试点范围后，包括重庆、河南、广州、江苏、上海在内的许多省市住建部门都在推动保障性租赁住房进入REITs。
2022年3月18日，证监会发布消息称，深入推进公募REITs试点，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地，进一步促进投融资良性循环。
在基础设施试点取得初步成功之后，公募REITs吹响了进军保障房的号角。
近年来，随着保障性安居工程的快速推进，保障房类基础设施投融资企业资产及债务规模持续扩大，财务杠杆高位运行，债务负担普遍较重，但其盈利能力及经营获现能力较弱，还本付息压力较大。
城投企业作为保障性安居工程建设的主力军，在过去十几年中承担了大量的保障房、棚户区改造等建设任务。城投企业主要通过银行贷款、发行债券等渠道获取保障性安居工程项目建设资金，因此积累了大规模债务，背负了沉重的还本付息压力。
据中诚信国际抽样研究分析，截至2020年末，样本城投企业总计带息负债规模超过1.3万亿元，2016至2020年复合增长率约13%，平均资产负债率从2016年末的57.74%上升至2020年末的61.37%，财务杠杆已处于较高水平。
而在房住不炒、共同富裕、经济降速叠加的宏观背景下，推进公募REITs往保障房方向扩容，可以说是历史的必然。
通过社会募资，改变原有不堪重负的负债模式，某种程度上算是变相转移杠杆，而且不必为还债担心。
更理想的局面是：保障房稳步建设，新市民安居乐业，投资者从中受益，最终达到多赢的效果。
听上去确实很美好，但现实还有几道坎。最大的一道坎在于保障房的租金回报未必能满足公募REITs要求的收益率。
根据中诚信国际研究分析，2020年保障房项目总资产报酬率和净资产收益率分别仅为1.12%和0.88%，而公募REITs通常要求未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。
别说是保障房，二手住宅都够呛。有数据显示，北上广深一线城市的二手住宅租金回报率都不到2%，最高的是上海也才1.54%。
仅此一点，就是公募REITs越不过的坎，如果投资人的收益回报预期不断下滑，那么如今的认购热情迟早也会消退殆尽。
更何况，多数地区保障性租赁住房处于起步阶段，运营年限未到达发行要求。
回头去看，国内公募REITs在短短一年内就被捧上神坛，确实迎合了投资市场的短期需求，但展望未来，想要更进一步成为地产顽疾的解药，还需要穿过更多的禁忌之地。
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