冯仑：民营老板要摒弃资产幻觉
文｜冯仑
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01
开发时代硬着陆，房企经历转型阵痛
目前，房地产开发时代进入特别的时期，正用一种硬拐弯或硬着陆的方式来进行转型，形势非常剧烈，每天都有爆雷的。
我个人看法是，地产市场每年都会有形势变化，又叠加了几个因素影响，让开发时代转到后开发时代变得异常震荡，作为企业来说也正经历着艰难和痛苦。主要有 4 个因素的叠加：
第一个因素是市场本身，中国房地产行业发展整体加速萎缩，经济发展和人口增长都在减速，城镇化水平显著提高，并达到了 63.89%，房地产市场迎来巨大挑战和变革；
第二个因素是政策因素，短期政策调控非常得频繁，房企的银行贷款基本上断流，可能不到半个月又开始恢复额度，短期政策波动非常频繁且难以预测；
第三个因素是房住不炒，在这个基本的制度设计和安排上，房地产商品化属性减弱、投资属性也被压制，未来住宅市场增量一定会受到限制；
第四个因素是新冠疫情，各地时常爆发的疫情会关闭一些商业场所，人口也流动不起来，使住宅销售受到巨大影响。遇到困难的企业想通过市场销售回款来解决问题，也受到了疫情的巨大压制。
这四大因素导致房地产时代的转型表现得非常痛苦和艰难，在硬着陆中有个现象希望大家能关注，房企暴雷之后，积极寻求政府的施救、银行的援助和国企的帮助，是局势转缓或死而复生的机会。
但这其中有跟以往不同的逻辑，政府、机构、平台和银行施救时，会遵循救业主不救项目、救项目不救公司、救公司不救老板的原则，即保障业主权益、维护社会稳定。
作为老板来说，公司或个别项目能「活」，但你肯定是「死」了，老板的责任越来越倾向于无限穿透。地产老板在遇到暴雷时，把个人资产都拿出来变卖，除了做主观上的努力，给市场表达信心和诚意外，客观上还有各方面的压力，包括对责任和道德的承担。
在这样特别的环境下，老板最终成为无限责任的承担者。承担的是无限责任、道德责任、股东责任以及社会责任，这是压力巨大的工作。
02
后开发时代的基本竞争格局
后开发时代来临之前，我们对开发时代的尾声做一个判断，开发时代结束以后剩下什么？
我给大家讲一个有意思的数字。
2020 年，前 10 位住宅开发类的企业，大概 6 家是民营；2021 年，前 10 位住宅开发类的企业，6 家是央企和国企，1 家是混合经济，3 家是民营，其中有一家已经暴雷了。
做个预言家，2022 年再看排名前 10 的开发企业，应该有 7、8 家是央企和国企，有 1 家混合经济，民营企业最多就 1-2 家。这标志着，对于全国市场来说，未来 90% 传统住宅开发类企业会完成他的使命，剩下 10% 里边主要是国企和央企，民营会占到较少的比例。
这就是进入后开发时代，留给我们的一个基本的竞争格局。
03
后开发时代的五大观察
此外，在后开发时代，有五大方面可以特别注意。
① 7 大类和 10 个城市
第一个观察是类型和区域，进入到后开发时代，要做以资产管理和运营为核心的空间服务商，不是简单的盖房子，而是经营空间、为客户服务。我们的客户既有面对小 B 的、也有面向大 B 的，比如可能租给餐厅老板这个小 B，也可能出租给大型的医院、工业设施这个大 B。
后开发时代进入到资产管理和运营的时代，有 7 大类、10 个城市值得特别关注，包括办公、商业、酒店、仓储、物流、医疗健康，还有公共物业。7 大类当中，我最看好的是医疗健康和物流仓储，由于后开发时代是以运营和资产管理为主，对城市经济和人口的聚集度、成长性有非常强烈的依赖。
从整个中国经济来看，大体上也就有 10~15 个城市是可以做，即 GDP 前 10 位的城市，北方只剩下北京，9 个都是长江以南的城市。也就是说，后开发时代的市场选择，大体上是在北京、广深珠、江浙沪，再加上川渝等几个地区，其他地方的发展机会都不是特别多。
所以，大家能够看到的未来就是，在 7 大类当中聚焦两大类，物流仓储加医疗健康；在全国 30 多个省会城市和 4 个直辖市中，关注这些城市，北方就是北京，以及长江以南重点区域的 10~15 个城市。
② 能力提升的关键
第二个观察是房企怎么来做后开发时代的能力建设，在运营和资产管理中，实际上要高度依赖于科技来实施运营和管理，那么在发展中，不管是物流仓储还是医疗健康，对科技的运用变成未来能力提升的关键。
科技在运营和资管中主要起三个作用，一是引流，把人从各个方面汇集起来；二是聚客，从引进来的 1000 个人里，聚焦某些精准客户；三是成交，提高效率和成交额，就是让客户在这里消费、活动最后付费。
后开发时代的运营和资管跟以往不同，不完全是简单的服务态度好，而关键是怎么运用科技来提升我们的水准。后开发时代的空间运营不是面积越大、效率越高，而是科技运用得越好、效率越高。
举个例子，一个 10 万平米的购物中心，一般是 10 个亿的销售额，坪效为 1 万元/㎡。但 SKP 大概是 23-27 万元/㎡的经营水平。而李佳琦直播间的坪效是 100 万/㎡，为什么能做到这个数值？大家都知道直播带货用了很多科技，直播、网络平台、物流供应链、后台结算等先进的设施设备和技术应用，使 3 万平米的空间创造 300 亿营收。
换句话说，后开发时代的空间运营和资产管理，空间面积不再是一个障碍。不是面积越大，生意越好，而是通过运营科技创新商业模式，使运营服务方法更先进，与客户直接发生关系，黏性越强，空间运营效率越高。
③ 民企老板的资产幻觉
第三个观察是在后开发时代要关注存量资产，过去 30 年，除住宅产品以外，能盖的房子都盖完了，好地段已经被占得差不多，现状是盖错的房子比盖对得多、盖效率低的房子比经营好得房子要多，大量的存量资产都有提升空间。
存量资产我们分成两个方面，一方面是政府的资产，他们对商业短期利益可以容忍，前期给你比较好的条件，能够让你去经营、盘活，把资产管理好，重点是长期的利益。
我们最近三年发展存量业务比较顺利，主要在政府手里拿过来一些存量资产再经营，比如在青岛做的厚康医疗产业园，放在政府手里 3 年都是闲置，我们接手 4 个月后就完成了 1 万平米以上的招商，政府后期才会把更多的面积给我们，当然也会给适当的免租期和其他运营补贴。
另一方面是民营的资产，从开发时代过来的老板都不太愿意认错，因为身上有债务和官司，所以他们的存量资产在短期上不愿意放弃利益，这就陷入了一个资产幻觉，总觉得资产评估还有多少、抵给银行还剩多少，一笔账算下来或许还有赚，就耽误了最佳的资产处置时间。一个资产项目评估出来是 100 亿，银行拿走的时候是 30 亿，最后拍卖可能只有 20 亿，但将资产放在账上，会觉得自己有 100 亿。
这些资产幻觉和不认错心理导致民营存量资产进入市场后，反而最终命运很惨烈，被银行作为不良资产拿走，以两三折的价格进入拍卖市场。所以，民营老板做错了赶紧认错、赶紧处理，主动交给专业机构运营盘活，在幻觉当中坚持着，最终命运都不太好。
④ 两极分化的市场
第四个观察是后开发时代做商用不动产的经营管理，对于资本和金融的依赖非常大，出现了两极分化市场的问题。那么是哪两级呢？一级是掌握钱的，比如保险公司、机构投资人、基金等等；一级是有手艺的，民营企业适合当手艺人，就像刚刚讲的，拿到一个空间后能够快速招商、提升租金。
手艺好也得聚焦，御风这几年集中在医疗健康不动产方面，做健康公寓、医疗 MALL、疗愈酒店和产业园，在行业扎根越深、手艺就越好，资本也就能看到。要做金融化，必须要保证净租金回报率不低于 5%，你没有这个手艺，这些资本跟你就一点关系也没有。
在后开发时代，作为民营地产公司要记住两极分化的能力，必须坚信做手艺人，不是资本的拥有者。在空间运营和资产管理中，唯一的杠杆就是整个团队能力，后开发时代的财务杠杆已经不像开发时代这么得心应手了，公司要以认知为先驱、以人力为资本、以科技为杠杆。
⑤ 科技赋能空间运营
第五个观察说回科技方面，科技对于空间的建设、管理和效率提升越来越重要。科技要解决的问题，除了前面所说的引流、聚客和成交外，还有三件事非常重要，那就是便捷、舒适、高效，即客户体验方便舒适、管理效率高效。
举个例子，写字楼的出租，传统中介代理模式已经落后了，现在一些写字楼用匠人科技 SaaS 平台，它的出租效率就比传统中介代理提高 30-40%。一般来说，商用物业有 15% 的空置率基本是不赚钱的，客户频繁搬走、入驻，中间转换的时间成本和资金成本浪费很大，匠人科技运用科技手段，能够最大限度地把转换的时间压缩、收入提高，科技会给业务很大的赋能。
甚至现在连元宇宙也出来了，在那个平行空间中是不是也有房地产，这还在讨论中。有的人认为，可以跟线下房地产类比，也会有地段好、人口多、交易活跃的地方；也有人认为，网络空间的土地供应是无限的，这种假想是不存在的。不管怎么样，在元宇宙也好、甚至火星盖房子也好，人们想象中的房地产正随着科技发展而发生观念上的改变。
后开发时代，我们对科技的依赖会越来越大，空间的质量越来越高，提升的标志有两个：一是智能化，二是健康。这都是我们未来的重点。
概括起来，如果要房企要转型聚焦到住宅以外的商用不动产领域，这五个观察是大家要特别关注、也是特别重要的点。而后开发时代会持续到中国人均 GDP 达到 6 万美金，只要企业手艺好就可以一直做下去。
总之，我们还有很大的空间，房地产行业仍然是一个值得坚守的行业。
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