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1-10月环沪房企销售排行榜 | 警惕限购可能升级城市，投资核心城市仍为深耕重点
导读：
TOP20房企入榜门槛达到14亿元，房企格局已经基本稳定。恒大环沪销售面积破百万，企业集中度放缓，特色房企继续前行。品牌房企及国字号企业积极深耕补仓囤货。
◢ 2017年1-10月环上海房企 ◣
《销售金额TOP20》
《销售面积TOP20》
《项目成交套数TOP20》
来源：克而瑞环上海事业部
一、榜单解读
TOP20房企入榜门槛达到14亿元
房企格局已经基本稳定
恒大环沪销售面积破百万
企业集中度放缓，特色房企继续前行
品牌房企及国字号企业积极深耕补仓囤货
► 入榜门槛：恒大、华夏幸福、融创等“民营”房企势头强劲。“国字号”企业华润不甘示弱。
1. TOP20入榜门槛14亿元。
2. 1-10月TOP20房企的格局保持稳定，但是内部竞争依旧激烈。恒大环沪销售面积超百万大关，领跑环沪，并且为10月份唯一一家销售额超过10亿的房企，表现强劲，1-10月整体销售额已经领先中南10.44亿。华夏幸福前进一名，超越国字号企业招商（1-9月排名第八）；国字号企业华润前进二名，排名第十四；融创前进一名，排名第十七。
3. 1-10月TOP20房企中国企占据6席，总销售金额188亿元，占比份额22%。民企占据14席，销售金额649亿元，占比份额78%。相比1-9月占比恒定无变化。
► 企业格局
1. 企业集中度势头放缓，前三甲企业10月份合计成交18.6亿元，占TOP20中38%市场份额，相较9月份下滑4个点。1-10月份TOP3入榜门槛85.9亿元，前三甲合计占TOP20榜单份额36%。相较1-9月份占比无变化。
2. 特色房企继续前进，表现强劲，如华夏，在本次榜单中前进一名
► 重点房企环沪布局：品牌房企以积极补仓常熟、南通、太仓、张家港等地，深耕区域发展，但地价趋于理性。
碧桂园10月份补仓3宗宅地，合计总建25.44万㎡
常熟市区城北板块1宗，总建2.76万㎡，总价3.28亿元，楼面价11890元/㎡；南通经济开发区1宗，总建20.33万㎡，总价14.27亿元，楼面价7021元/㎡；太仓沙溪镇1宗，总建2.35万㎡，总价1.53亿元，楼面价6516元/㎡
万科10月份补仓3宗宅地，合计总建40.81万㎡
南通经济开发区2宗，总建分别为22.37万㎡ 和9.41万㎡，总价分别为15.65亿元和3.69亿元，楼面价分别为6995元/㎡和3921元/㎡；太仓新区1宗，总建9.03万㎡，总价8.13亿元，楼面价9000元/㎡
中南10月份补仓3宗宅地，合计总建25.20万㎡
南通经济开发区1宗，总建9.5万㎡，总价4.83亿元，楼面价5086元/㎡；张家港城西板块1宗，总建9.94万㎡，总价9.85亿元，楼面价9916元/㎡；平湖广陈镇1宗，总建5.76万㎡，总价4.68亿元，楼面价8125元/㎡
金厦10月份补仓1宗宅地，深耕张家港，合计总建5.64万㎡
张家港凤凰镇1宗，总建5.64万㎡，总价2.6亿元，楼面价4615元/㎡
TOP20项目入榜门槛767套
超级大盘持续领跑，湖州项目佳源都市涌进前十
► 入榜门槛：TOP10入榜门槛1031套，TOP20入榜门槛767套。
► 项目分布格局：强劲的内生型的市场单盘表现强势。
TOP10项目中，吴江区占据4个席位，单盘表现突出；强劲的内生型需求、核心区域价值、品牌影响力等成为项目热销的主导因素。新城招商香溪源位于吴江区城北板块，主要产品线以80-110方刚需型及首改型为主力；绿地江南华府位于城南板块，主要产品线以120-144方改善型为主力；苏州湾天铂位于太湖新城板块，主要产品线以100-144方改善型为主力；万科公园里位于城南板块，主要产品线以80-120方刚需型及首改型为主力。
► 项目客户特征：限购型城市，核心区位可吸引大量本地客户，非限购型城市积极抢收外溢客群。
本次势头较猛的湖州佳源都市、祥生悦山湖等，依然以地缘性客户为主体；如吴江的项目客户，位于城北的新城招商香溪源以周边的产业客户为主，位于城南板块的绿地江南华府以及位于太湖新城板块的苏州湾天铂主要以周边的地缘性换房改善型客户为主。而非限购型城市代表的华夏幸福孔雀城，依然以上海客为主。
全国政策跟进大趋势下，都市圈部分城市市场出现调整，风险与机会并存。
► 环沪市场进入调整阶段，警惕“低存量”假象：嘉兴、昆山、吴江等城市成交出现明显下滑调整，环沪除昆山，多城市均出现价格小幅下降现象，虽然不排除部分是受结构供应影响，但整体市场调整趋势依然明显；环沪部分城市在售狭义存量较小，但广义存量较大，形成短期内供不应求假象。如嘉兴狭义去化周期不足4个月，但广义存量超430万平、湖州狭义存量不足一个月，但广义存量超470万方，去化周期近3年，未来潜在竞争压力较大，企业投资应警惕系统性风险的同事，选择结构性投资机会。
► 投资布局选择
警惕存在限购升级可能的城市（张家港）：警惕部分城市限购升级，如张家港去库存任务已经完成，今年上半年价格涨幅超16%，后期存在限购收紧的可能。
环沪投资核心城市，依然为深耕重点（吴江、昆山）：昆山整体市场目前出现调整，预期降低，但整体城市作为环沪投资核心地位毋庸置疑，未来与上海交互最为密集，整体投资价值依然看好，据悉昆山可能在年底或者明年初有出地的可能，或者选择收并购形式，如新力收购巴城项目、泰禾收购农工商淀山湖项目等。
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