警惕：学区房成交价破10万/㎡

NO. 1｜壹

链家网显示，南京成交了一套单价超过10万/㎡的学区房。

“力小+29中”双学区，37.61㎡，总价378万。

学区房“跷跷板”公式：一边是学区房，一边是教育的平衡与充分发展程度。你高我低，我高你低；你越低，我越高，你越高，我就越低。 

之前，我在写教育系列的文章，秉持的原则：

（一）孩子教育是综合成长的过程，应试成绩只是一个方面。家长很容易被某种标准裹挟，但尽力保持一种健康的成长氛围，更有利于孩子。教育的本质是教育观念的升华；

（二）在南京，南外录取人数既包括总量，也包括比例，但因为每年的入学人数有变化，因此比例来看待录取率，每年的动态变化更容易失真，因此还是根据惯例采取学校总量；

（三）一所学校，意味着学校品牌、教师团队、教育理念、学校氛围、传统生源及被吸引的特定群体家长。因此，在入学前，家长就已经被不同的学校“筛选”和“互相选择”；

（四）学区房的房价是博弈出来的，市场买卖，真金白银。对于具体家长而言，适合且有能力就买，觉得不值就不买，这些博弈形成了最终价格；

（五）孩子的成长 过程——是不可逆的，教育要慎重。

买不起800万学区房，带着孩子全世界浪，这也是一种“诗意的选择”。我理解这种多元化的选择，然而，尊重素质教育、让孩子全面成长的家长，也没必要瞧不起重视应试的家长。毕竟，每个家庭的兜底能力、通道路径的能力方式有区别，其实，教育是一个家庭软实力（教育理念）与硬实力（资产与人脉）的整体投影，不是孤立存在的。

孩子，小小的孩子，担负不了家庭层级跃迁、光宗耀祖的重任，如果说跃迁与突围，这个任务还是交给父母吧。

NO. 2｜贰

2017年是南外录取方式的变革年，也是新形势下的最佳观测点。之前，南外是“优录时代”，采取“优录+考试”双通道方式。而2017年之后，是“考试时代”。

（一）今年南外录取而言，入学全部经由考试。而过去有优录的分配名额，那么，之前有学校平台的价值意义，比如给名小相对更多的优录名额，而给普通小学极少数或不给名额。现在统一进行考试，普通小学相比较过去有出头机会；

（二）在优录时代，如2016年，鼓楼区优录名额占录取总数的68%，优势明显。然而在2017年，纯考试的前提下，鼓楼依然有68%的垄断式辉煌战绩。可见，鼓楼的教育实力；

（三）成绩而言，南师附小、游府西街小学在“考试时代”有所“退步”，这与名小的风气与特质相关；

（四）即便没有优录名额，名小依然占据优势，基本是鼓楼名小垄断。名小对南外有一整套应对机制与训练机制，精干实用，极富效率，这是多年的教学沉淀，并非非一朝一夕之功；

（4）力学小学今年52名录取创新高，在过去，拉力琅芳齐名，但力小相对“中庸”，今年则实力爆棚。其实，谁第一是偶然，但基本是这四位垄断。

NO. 3｜叁

不光家长，其实教育部门也为资源的操盘操碎了心。

为了让优质教育资源“雨露均沾”，一方面，南京在今年4月宣布推行区管校用，简单的说，教师们不再是学校的人，而是教师管理中心的人，方便流动到各所学校。南京目前已在秦淮区、江宁区试点，未来将逐步推行中小学教师“区管校用”管理改革。

多年来，南京一直在稳步推进集团化办学。

（一）名校集团化的成果有目共睹，当年龙江众多名校来自于一线名校的品牌输出，比如芳小、凤小、银城小学等；

（二）鼓楼名校分校是办得最成功的，尤其拉小琅小，在教学的复制化方面向来很有一套，不仅本部成绩扎实，其分校含金量也相当高；

（三）凤凰花园城小学是力小分校，地处龙江。2017年12名的南外录取人数，远远抛开同档的天正小学、致远小学、三牌楼小学等，与北小齐名。而龙江小学4名录取，也是相当出色，这一次，力学小学集团扬眉吐气；

（四）素质教育和全面发展的教育观作为学校的软性因素，在眼球时代，在量化排名盛行的时代显然容易被忽略。北小、南师附小、游小依然是名小，深厚的沉淀不容置疑。

在新的区域打造名校分校，也是推进教育均衡的重要手段。在过去，龙江复制了鼓楼主城，也是唯一复制最成功的区域。而现在，新城区更多是由高中教育集团进行自上而下的9年一贯制教育，最成功的当属奥东的新城教育集团。

随着南京城一步步扩大，名校分校越来越多，良莠不齐。有的只是挂个名号，有的有真实师资投入，有的生源一般。所以，不要相信媒体，不要相信简单的学校宣传，不要相信东家长李家短，从学校品牌、地段板块、生源家庭的构成综合分析。

NO.4｜肆

最近的刷屏文，学区房再一次成为过街老鼠。

民粹主义者和部分公共知识分子，更是煽动民意，推波助澜，甚至“租购同权”政策也被部分别有用心的专家、大V做了扭曲解读。要么傻，要么装傻。但不管如何妖魔化学区房还是过分吹捧学区房，每个家庭都对自己的选择负责，谨慎是没有错的。

如果掺入过多情绪去认知一件事，可能永远不会真实的了解它。学区房就是如此，因此，建议采取客观的态度认知，市场化的眼光看待。

南京的学区房报价，只是“均价”意义，实际成交有高有底。极小面积、低总价学区房的成交价，如今，在链家网，又有天价成交。

南京二手房市场自今年5月起达到一个较高的成交量，然后一路下滑，10月份因为众所周知的原因，成交更少。

这是二手房的整体情况，但学区房还是走出一波相对独立的行情。一般而言，只要单价合理、总价不离谱、学区不占用，这种学区房的流动性依然很好。小面积的学区房热度一直很高，比如20多平的小面积房，一旦面世很容易就被哄抢。

拉力琅部分房源报价甚至超过9万/㎡，芳草园小学的部分学区房也达到近7万/㎡报价。学区房总价屡屡突破500万。

总体而言，调控不放松，房市大环境转冷，一定程度上遏制南京学区房市场快速上涨势头。其实，平稳的市场环境有利于买卖双方的心态，卖家不至于总感觉卖亏了，而买家也不被焦虑驱赶，其价格更显合理性，没有什么是永远上涨的——除了人的欲望。

中国一二线城市，尤其体制色彩浓郁的城市，比如北京、南京，单价最高的并非雕龙画栋的豪宅，而是毫不起眼的逼仄学区房。又老又破又小，但生命力顽强，无论政策如何演绎，行情如何跌宕起伏，坚挺得像烈火炽日的革命战士，单价永远在冲高。

支撑学区房房价的，与其说是金钱，不如说是城市里父母对优质教育的渴求。

恰恰反映了本次大会提出来的社会主要矛盾转变：“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。

NO. 5｜伍

最后，谈一下教育。

教育，显然不是应试刷题，不是奥数，更不是学区房，它植根于人的内心，是持续性成长的能力。很多人把从大学毕业视为教育的终结，某种意义上才仅仅是开始。

人生漫长，或许并不在于一开始/小学阶段，比别人多跑那么一厘米。这“一厘米”的领先优势，要付出多少代价。但是，社会的任何一处不平等、不公平，太容易把这辛辛苦苦领先的“一厘米”瞬间抹平！

关于教育文明，或许比教育均衡更重要。后者无非是教育资源的操盘与分布，与城市化相关。但教育文明涉及到我们如何理解教育及对待孩子。

一个社会的文明程度，看它如何对待孩子、对待女人、对待弱势者的态度。在教育的世界，之所以在乎教育文明，公平、平等、多元化的培养路径，就在于有的阶段，你是强者，但有的阶段，你成了弱者——比如是差生的父亲母亲，你就知道教育文明的重要性了，一个文明的社会必须给予孩子多元化的培养路径与通道，而不是根据单一维度太早给孩子贴上“你，不行”的标签。

人的一生，都会为童年的缺陷买单。

雅斯贝尔斯有一句话很好，教育的本质意味着：一棵树摇动一棵树，一朵云推动一朵云，一个灵魂唤醒一个灵魂。

参考阅读

【部分专家的学区房/教育逻辑】 

（1）A专家：“ 学区房疯狂是中国式家长不懂得如何做家长的一个典型表象，以为把孩子交给学校就万事大吉，殊不知，家庭和家长才是孩子的第一教育责任人。家长言传身教对孩子的影响远大于学校教育和社会教育。 ”

（2）B专家：“ 从第一期财智书院开始，现在到第四期了，每期都要专门谈反对学区房……一直建议不要投资学区房，中国学区房是一种扭曲且易变的制度，风险极大。”

（3）C专家：上名校也未必就成材，成材也未必就成功，成功也未必就幸福。所以，上什么学校无所谓，家门口的学校就行。

以上观点很典型。

迷惑人心在于孤立而言，道理是对的，但逻辑错了。比如，家长言传身教对孩子的影响远大于学校教育和社会教育，论据没错——但无法推导出“学区房就不对”的论点。

实际上，关于学区房，民众误解很大，很多专家对学区房也存在误读。

先说事实。

事实就是：学区房在过去几年、十几年都在上涨，而且涨幅超过同地段普通房。市场用脚投票，那么，学区房上涨就是事实，没有强买强卖，没有找人择校，而是各方的市场化的权衡、博弈与真金白银的交换。

真金白银更有说服力吧？

因此，很多人看不惯学区房、不理解上涨的原因和逻辑，反而为自己的这种“不理解”寻找理由：比如，家庭教育最重要，比如买学区房的家长都是不懂教育的，夜里唱歌跳舞……诸如此类。

平心而论，这种专家很多，特别能博得大众欢心，批判学区房是迎合了大众情绪，也政治正确——比如，800万就不买学区房、反而辞职全球旅行，顺便带个孩子；比如，最好的学区房是家里的书房……

但，逻辑的核心，完全错误：

（1）家庭教育是重要，甚至最重要。但买学区房的家庭，其家庭教育就不好？比没有买学区房的家庭差？有这个“不证自明”的逻辑和事实吗？专家如何证明：不买学区房的家庭比买了学区房的家庭更重视家庭教育？

毕竟，在我看来，家庭教育和买学区房不是二选一、非此即彼的关系。甚至某种意义上。也是大概率上的事实，买学区房的家庭其实更看重教育，愿意为此付出高昂代价。

就不能又上好学校、家庭教育又好吗？

（2）上好的学校未必成才，所以上名校有什么用？这个观点很有疑惑性，很多人也的确这么认为。但反过来理解，难道上差的学校就更容易成才？如果有研究证明，上差学校比上好学校更容易成才，那“差学校”就变成“好学校”了，呵呵。

同样的选择前提，你是宁愿上好学校还是上差的学校？

或者说，不付出代价的前提，你是上好学校还是 差学校？

好，再进一步推理，付100元代价，你是上好学校还是差学校？

好，再再进一步推理，付500万买套房的代价，你是上好学校还是差学校？

因此，这个递增的推理序列就是经济学，学区房是一个“筛选机制”，在给不同的家庭做筛选，最后筛选出的是重视教育、愿意付出高昂代价且有能力付出代价的家庭。

500万，对于有些家庭是够不着，彻底不想也不纠结，而对于部分家庭是纠结，但对于一部分家庭是毫不纠结，因为完全付得起、承担得起、相当轻松。

所以，这就是学区房背后的资金能力与意愿博弈。

过河原理，鸡觉得河水很深，马却觉得很浅，就这样。作为专家，是站在鸡的角度，还是站在马的角度呢？

其实，更应该站在客观、公正、理性的高度来看待“过河”问题，而不是一昧的取悦民众，最终害了民众。

（3）对于城市普通家庭，追求优质教育，难道错了？没什么不对吧。既然合理，那么，买学区房是普通的没有关系的家庭的几乎唯一选择，所以，买和卖就形成了市场关系和博弈，价格就是最终的体现。

不建议买学区房，当然，这是很多人的置业逻辑，在此不详评论。但对于普通人，不是什么东西都用来“投资”，学区房是“买来用的”，可以理解为，普通人买学区房是用于落户该学区、让孩子上学，这是第一位，如果说学区房房价上涨，那么就是副产品——学区房是普通家庭“投资孩子和教育”的学票与教育期待，可以这么理解。

因此，这是切切实实的需求，看不清普通城市家庭的需求，就有些纸上谈兵了。

事实上，即便不需要学区，但学区属性对于一个楼盘的价值起到重要作用，研究学区价值是房产投资绕不过去的关键点，这也是很多专家夸夸其谈但实操很差的原因。因为，漠视了大众需求和心理。

（4）学区房风险大，受政策影响。这是事实，所以，过去上涨猛涨，不代表以后也能猛涨。这需要甄别与细分析。我不持“学区房永远涨”观点。但反过来，孩子马上就上学，明知道学区房以后不涨，你会不会买？

这个问题想清楚，对理性判断更有利。

不要随便问别人赚了多少钱，因为比不过，你会失望； 比得过，你又觉得没有可比性。也不要轻易去问别人或专家，要不要买学区房，其实如果买了，这本来就不是问题。如果最终没有买，你会一直幻想：如果当初买了，是不是更好点？

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