江宁房价：南京倒数第2
NO. 1｜壹
时光飞逝，恍然如梦。
江宁从曾经南京南郊的城外之地，到撤县变区，与主城融为一体；从当初的县城风貌，一跃成为与南京主城齐头并进的都市繁华、产业园区的大气整洁和全域旅游的山清水秀。
江宁主要建成区位于南京主城南部，从北部的南京南站到南部的禄口机场纵贯线是江宁发展的主轴，三条地铁线路贯通南北，百家湖商圈也形成了仅次于新街口的大型商场集中区。
网友：nevins
凭借南京交通门户及区域面积的优势，江宁的园区经济和制造业发展领跑全市，经济总量全市第一，甚至比肩苏南强县市，江宁的上市公司数量也高居南京各区榜首。
这些因素也为江宁房价提供了重要支撑，如今的区域房价早已走出低谷，接近于全市平均水平——但均价依然落后。
交通：地铁1号线、3号线、S1号线
商业：景枫KINGMO、江宁金鹰天地、21世纪太阳城、江宁万达广场、同曦万尚城、砂之船、百家湖1912等
医院：同仁医院
NO. 2｜贰
江宁内部的细分板块众多，从最早开发的岔路口、河定桥、百家湖和东山老城，到三山——将军大道沿线，再到九龙湖、方山大学城，再到仍处大力发展阶段的上秦淮、青龙山、淳化、正方新城、江宁滨江、禄口等相对更远的区域。
江宁区的品质次新楼盘主要有：万科金域蓝湾、万科翡翠公园、朗诗玲珑屿、中航樾府、保利中央公园、新城九龙湖等。
这些楼盘的二手成交价普遍都达到3万元以上，其中位于百家湖周边的前四个项目价格更高，精装修普遍达到35000~39000元，九龙湖的保利和新城价格在30000出头（装修好的更高些）。
除了特殊的别墅，江宁普通住宅单价最高的恐怕是朗诗玲珑屿，但单价也在接近4万，却很难突破。
江宁其他大多数成熟区域的二手房源价格在25000元每平米左右，根据房龄、装修情况等有所不同。
但是，从成交数据上看，江宁普通住宅的中小户型更受青睐，大户型往往有比较明显的折价，这一情况与河西和仙林还是有所差异的。
NO. 3｜叁
江宁区域房价的另一大特点是总体单价差距都不大，但是房屋总价差距较大，居住品质的差距主要体现在总价上。
品质一般，但紧邻地铁、生活便利的南方花园小户型，成交单价也达到了28000元，部分品牌次新小区的大面积户型，也在这个单价左右，而一些不错的别墅房源，单价上看也几乎一致。
网友：Charlie youny
江宁房价构成主要原因分析：
1） 江宁大部分地区比较生活化，开发时间较长，成熟度较高，轨道交通便捷，但是新房和老房混杂的情况比较多；
2） 江宁居住人口以本地人口、区域就业人口及工作在主城，安家地铁沿线的人口为主，大部分为中等收入人群。高端客群则比较青睐别墅产品。江宁是南京别墅供应量较大的区域，主要集中在将军大道——三山和方山、百家湖等地；
百家湖
3） 江宁缺少学区，因此没有因学区带动而单价特别高的区域；
4） 候鸟区域特征明显。即年轻家庭在江宁置业，生儿育女，孩子到了教育年龄时会更多考虑学区因素，从而不得不搬到主城或河西。从而产生阶段性的换房需求。
江宁成熟区域内置业的思路其实很清晰，单价差距不大，无论是刚需置业还是改善需求，都要选择与自身需求点契合的小区（主要是总价和交通），与小区档次匹配的产品户型。
较老小区的中小户型；品牌小区的中等户型；中端别墅的低总价产品；高端别墅有钱任性，户型随意。
此外，江宁的青龙山国际生态城和淳化板块，还需要一定时间的资源投入，定价与销售情况也已经充分体现了预期。
网友：Charlie youny
远郊板块如正方新城、上秦淮、禄口、滨江等，长线看也有价值，但以跟涨和补涨为主；而江宁的麒麟部分、青龙地铁小镇部分，因为与江宁核心区相距太远，后续我们将与麒麟、仙林等一并分析。
总体而言，江宁房价的重要特点：上有瓶颈，下有强大支撑。
NO. 4｜肆
与过去相比，江宁的发展有目共睹，几乎是天翻地覆，从过去的郊县到了现在的城区景致俨然，特别是产业经济，雄踞南京第一。
当然，南京其他城区也在发展，像建邺、栖霞、雨花、江北，传统上属于弱势区域，但十多年来的飞速发展与竞争比拼。
南京属于哪儿哪儿都强的范畴，即便远至仙林-仙林湖，产业经济和城市资源也在加大投入，房价也体现了板块价值。
房价是老百姓的用脚投票。
南京八城区二手房房价均价（链家），折叠为三个世界：
（一）3万+
建邺、鼓楼、玄武、秦淮；
（二）3万
雨花
（三）2万+
栖霞、江宁、江北新区
房价而言，江宁排名南京倒数第二。
对于江宁，园区经济、全域旅游、智能电网、产业小镇是亮点，重点还是人才的涌入、安心入驻与科技创新。这一块如果发展得好，江宁的未来可看好。
曾经的南京，如果只是束缚于明城墙，那只是金陵。但跳出明城墙的南京，才是“拥江”的大城、长三角特大城市、扬子江城市群龙头、国家中心城市。
同样，江宁的未来不在于老城区，而在于四处开花的新城区。四面出击中，东山老城、汤山新城、经济开发区、九龙湖、方山板块、百家湖、江宁滨江新城、淳化新城、禄口空港城……
从河西到河西南、江心洲，这是建邺的布局脉络主线；从江北新区到核心区发力、其他区域协调统一发展，这是江北新区的操盘。
关于教育，江北大手笔，陆续引进了汉开书院、苏杰学校、明道学校等，耳目一新啊，绕开了主城区公办学校的资源封锁！
而江宁呢，江宁的核心在哪里？脉络路线在哪里？学区在哪里？如何留得住人才和高净值家庭？
而这，这决定了江宁的现在房价。
如果无法有效解答上述问题，也会决定未来江宁房价。
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凯旋
李昊