南京楼市第一颗地雷，爆了？！

南京楼市的第一颗地雷，爆了！在于这两年久违的消息，南京终于有地王盘亏损，房子不好卖了。

其实，好久以来，南京楼市一直处于牛市状态，房子不好买的现象，从2016年初持续到现在。刚11月份的河西10盘齐开，千万富翁街头露宿排队摇号震惊全国。被理解为：调控一周年，南京楼市入冬犹热。

如今，一半火焰，一半海水。

NO. 1｜壹

现象：昔日麒麟地王盘，现贴“封条”停工

近日，《楼市零距离》到京奥港未来墅项目施工现场了解，发现除了一名门卫以外，工地内并无其他工人在施工，起重机等器材也都停止了运作。

在工地门口，公示牌上写着工程概况和其他一些工程信息。工程名称为NO.2016G09地块项目（京奥港未来墅）。

现场已经有几栋楼封顶，但项目很明显并未完工，挖土机也停放在工地，部分土地还是未动工状态。

而在工地门口，白纸黑字贴着三张封条，上面赫然写着“工程暂停、大门封闭”。门卫师傅告诉记者，由于开发商不给工程款，他们已经停工有些日子了。

工地门卫：他们给钱我们就干，给钱就开始干。

记者随即来到了该楼盘承建方的办公室，质量部工作人员表示，由于开发商拖欠了好几个月的工程款尚未支付，于11月25号停止了施工作业。

工程建造方质量部工作人员：（记者：欠多少钱？）几千万了， 两千万都不止。我们现在就是等，工人要钱，过年了你不付钱，别人在这里做事，我们下面也有分包，不付钱给别人怎么做，我们现在自己都垫了多少钱进去了。

该名工作人员表示，他们现在也毫无办法，能做的只有等了。开发商只要付钱，他们就复工。

他还表示，其实开发商也没办法，被套死了。

工程建造方质量部工作人员：都是套死了，现在好多开发商不都是银行贷款，你想想他这块地，买进来多少钱，他亏，他现在没办法，他这一边都还没开始建呢，看到没有。

停止施工的原因是否真的如工程建造方工作人员所说的那样呢？带着疑问，记者来到了不远处的京奥港未来墅销售中心。

置业顾问介绍，正在建造的这批房源，属于整个项目的A片区，预计交付时间为2019年上半年。由于环保部门要求，该项目的建造工作目前被暂停。

而对于“拖欠工程款”这一说法，置业顾问表示，并不知情。京奥港未来墅项目置业顾问：最近停工。这个我不太清楚。

综合：楼市零距离、搜狐焦点南京站

NO. 2｜贰

今天，杨红旭也对该消息进行了点评，称“南京楼市的第一颗地雷，爆了！”。本文的标题来自于杨红旭的微博。

不过呢，他的判断略显直接。南京第一颗地王盘爆，也是正常的。有着必然性，也不乏个例的偶然性。

我来做分析：

（1）南京城东南的麒麟板块，京奥港22353元/㎡拿地，遇到限价政策，房价25715-25993元/㎡出售。之前放风价4万，但后来产品经过重新规划设计，也就是限价的价格出售，去化其实也还不错，差不多七七八八了；

（2）即便没有限价，麒麟板块二手房价格也不过如此，2万三四左右，新房和目前二手房之间也没有“价差”空间。没有价差，就没有套利，这与现在限价福利房的热火朝天、一房难求形成了鲜明对比；

（3）正如之前分析，京奥港未来墅从诞生起就充满悲剧，被媒体报道最多的不是产品如何，而是大家都在看笑话、看第一个地王盘亏损的心态，这是这个盘的“围观效应”。在2016年我就分析，决定南京地王的命运，不是地王楼面价，而是对区域板块的研判。

很明显，麒麟板块没有完成“脱刚”的转型。板块发展节奏上，还没有到板块资源大量沉淀、科教文卫与产业/商业共振发展的频率上。这个板块还需要实际投入，需要形象转变，从曾经的南京四大坑、刚需重镇到改善，这个转变是板块起飞的必然步骤，而现在，没有达到这个时点。

京奥港只是一个个案，不具备普遍意义，尽管后期不排除陆续会有亏损的地王盘出现，但这种孤立的现象不具备“传导效应”。并不意味着南京其他所有地王盘亏损，也不意味着南京楼市步入崩盘的节奏。

毕竟，城市价值从本质上决定着城市的房价。

NO. 3｜叁

地王盘亏损，上海、北京、广州、深圳尤其杭州，很多很多。历史上并不鲜见，并不能因为这两年的房产牛市就忘乎所有，有一种“房价永远涨”、拿地早赚大钱的幻觉。南京历史上也有地王盘亏损、甚至烂尾的项目。

在南京的开发商还算运气好，过去，开发商挺不住，项目还能寻到买家，打扮一番之后遇到牛市春暖花开。比如昆仑沃华在南京的项目，牵手东方公司、绿城，一个是东方兰园，一个是东方玉园。都是枯木逢春的典型。

京奥港启示录：

（1）京奥港只是南京第一个明确亏损及停工的，接下来还有其他“亏损”的地王盘，这是必然的。

当然，这次牛市持续时间最长的城市，南京楼市终于有了真正的寒意——北京二手房已经降温明显了，环京板块跌成狗，上海二手房也承压，深圳微跌了一些，而杭州则冷热不均，其他中心城市限价新房火热但房市整体较为萎缩，而坚挺最长的南京，如今真入冬了。新房都日光的局面，一定会被打破。

（2）即便大牛市，房企也要注意板块选择。同样2万+楼面价，南京仙林板块的地王就相对舒服，产品做得好，溢价也高，销售没什么问题。因为，板块决定了地王命运。同样的2万+，江宁淳化也卖得磕磕碰碰，江北新区远郊也不乐观；

（3）大的房企，即便入冬，亏损点，也扛得住，项目继续开工建设，随着时间就熬过去了。但小开发商，房市最火热时不顾一切杀入，最后站岗——资金链太紧，问题就容易出了。楼市调控对中小规模开发商的现金流是巨大考验，一块地王可能就要了小命，又不是央企国企没有低息融资途径，往往一夜回到解放前，行业洗牌向头部集中，强者更强，大而不倒。

NO. 4｜肆

板块价值决定地王命运，不仅是南京，也是全国其他城市地王的必然命运。在2017年年初，曾写过一篇文章《地王上市，会不会带动房价上涨》，其中有分析预示。

关于现在的房市，有2017年的4条买房原则：

在不确定性的时候，只能把握确定性的，如果买房，目标明确：

1、必须是人人抢的房，所谓限价房，只能买买不到的房，能轻易买到的，这种房优先级靠后；

2、此时的投资，必须是中长周期（3年以上），而不是短炒1~2年。毕竟，短期是没效率的。重在选板块、选楼盘、选择城市发展的重心所在，价值投资>交易投机；

3、这个时间点，不是短期投资的好时机；

4、必须要买房的是：年轻人首套房、自住改善、学区需求（近一两年的）。

后来的南京学区房上涨、限价房热销、南京3年限售、房贷利率提升等一一应验。关于《地王上市，会不会带动房价上涨》，可加阳光微信索取：inger2017。

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