房产税到来的社会图景

NO. 1｜壹

中国的中原地区，一向是地势平坦，一览无余，村庄也是挤挤挨挨、人烟稠密，但有一点，就是房子普遍盖得一般，甚至比较殷实的家庭，房子也简陋，朴拙无华，这几乎是中原地带的房屋特点。

而在皖南一带，比如徽州，山区众多，崎岖难走，但历史上人文荟萃，名家辈出。在那里，很明显的一点就是家家户户哪怕家境贫寒的，房子都造得特别讲，两三层楼，粉墙黛瓦，天井大院，高头门槛，四周水匝环绕。殷实的家庭还会做庭院设计，盆栽林木，家里木雕石雕，文化气息浓韵。

一个地方有一个地方的民风，而民风无非来自经济和文化要素。

中原地区自古是中国的核心地带，从夏商周，春秋战国至民国，解放战争，有“得中原者得天下”之说，逐鹿中原，方可鼎立天下。

基本上，中原也是战争和灾难最集中的区域，民族、种族、政权为了争夺中原地区的控制权，烧杀劫虐。平原地区，军队尤其是骑兵横冲直撞的跑马场屠人场，老百姓没有办法安居乐业，把房子弄得累世传承。

三四代的时间就发生战乱，再好的房子和家风也经不起折腾。

冷兵器时代的山区反倒是躲避战乱的地方，像皖南这样，山绕着山，林木俨然，重兵器军队、骑兵个呢不能无法深入，成本太高。即便改朝换代，山还是山，房子还是房子。一栋房子，家家户户，一代一代，成年累月为之雕琢，不断加砖加瓦，精心维护，就像家风一样，文化和资产都会扎根，延伸出求得功名、闻达天下的习气。

中国向来有黄泛区的贬义说法，排除区域歧视，这里面的逻辑其实就是土地的习气。过去每年黄河泛滥，对于沿河地带就是一场灾难，只能去逃难乞讨，等洪水过了再回到老家地方，重新过日子，流离颠婆之余也就谈不上文化沉淀与厚重的家风。

这些地方，生存是第一要义，彪悍生猛多生孩子。

NO. 2｜贰

地理环境和土地上凝结的家风、流行的观念其实是本源，也就是一块土地的民风。

但凡民风积极进取、文明规范、重视商业政治规则的地方，从古至今，都很容易富庶，即便有战争的劫难与破坏，重新崛起也显得较为迅速。比如南京，西晋末年、五胡乱华之后，一直作为华夏正统所在，历经数次战争，依然是南方大城，屠城容易，杀人简单，但灭掉这块土地上的民风很困难，换句话也是成本太高。

南京大屠杀，某种意义上也是日本对中华民族进行一次身心打击，试图通过摧毁南京达到瓦解民族维系纽带的目的。当然，他们失败了。

任何地方的民风都是适应这片土地生存的良策，颇为顽强，这是软实力。

流民多的地方，往往土地价值塌陷。

一个人，一个家庭，若没有累世之念，也就很难有长期的家庭规划与资产布局。所活着，无非就是生存，打一枪换一个地方，这个人的收入、奋斗、观念很难沉淀在土地上，和土地也没有联结关系。如果一个城市里的多数人都这么想，比如一些厂矿能源为主要支柱的城市，没有长期生活的预期，从发展角度，这种土地很难有沉淀的升值，大家想的是赚一票就走，因为都是候鸟心理。

土地价值，价值一说则被普遍理解为现代商业意义，产业、商业、资源的布局。其实本质还是土地凝结的家风、观念、文明守则与规范，这种听起来抽象，实际很实在。

在荒漠里造城，技术上和资金上可行，有形的建筑、基础设施，甚至迁入资源也不算太难，但难点在于无法赋予一个土地上的习气与观念，人趋利而来，也可能趋利而离，根本没有扎根的家园之感。

某种意义上，即便农村，乡绅最多的地方是价值核心。

NO. 3｜叁

什么地方安全，什么地方文明，什么地方有收入，决定着人去哪里，留在哪里。

清朝末年，天地会首领刘丽川率领的小刀会起义爆发后，上海老城和周边区县的居民开始担忧战乱之苦，人们怕乱军抢钱抢粮食（这在中国历史上是常有的事儿），怕官军抄家杀“附逆”（这在中国历史上也是常有的事儿），只有往安全地带逃难。

哪里是安全地带？

上海租界。

因为租界享有“治外法权”，各租界主权国的坚船利炮既可以防止官军的搜捕，也可以避免义军的侵犯。于是，大批难民往租界里涌，租界人口暴增，住房需求也暴增，房子供不应求，房价飞涨。

接下来，太平军把战火烧到南京、苏州，烧得江南有钱人纷纷逃难，他们往哪里逃？

还是上海租界。

这些人把祖宗八代积累的财富砸在租界地皮上，或买地，或租房，房租和地价涨得比风还快，连带着上海的非租界区域也红火起来，寸土寸金，一屋难求。

有时，中国人会嘲笑上海人的精明、势利，甚至引为小市民习气。但这样的精明势利其实与规则相关，精明但知道分寸，虽有些势利但也是人之常情。

在一个累世之积的城市，没有一点社会分层也不大可能。圈子里的礼仪礼貌与阶层垂直的冷眼势利，算是成熟社会的副产品。

上海是最早成熟的现代城市，远东第一大城市。以土地价值而论，这里的人做人做事懂规矩、上路子，这就是民风。所以，土地价值很高。

当然，房价过于昂贵。

那时候固然没有计划生育，想生多少无非是夜里劳动的事。精壮男子，成熟女人，几番播种，收获良多。但彼时的上海生育率极低，民国十九年（1930年）第一季度，上海的生育率已经低于死亡率0.6%了，当时全市超过45%的育龄女性选择只生一个孩子或者不生孩子。

当时的南京国民政府主计处的《统计月报》上，对上海低生育率的现象给出了解释：生育率下降主要不是因为政府提倡节育，而是受了生活成本太高的影响——上海房价太贵，老百姓租房难，买房更难，为了不让下一代也挤在七八平方米大小的小单间甚至小窝棚里受洋罪，年轻夫妇不得不选择节育。

通过节育来降低生活难度，变相降低对房子的需求。

NO. 4｜肆

清末，但凡有租界的城市，土地价值高，房价贵，而且影响了社会稳定方方面面，民怨鼎沸。当时也在推行房产税，包括持有税和消费税两种，前者叫“房捐”，相当于房产税，向房产持有者征收，后者叫“宅捐”，是向房东和租客双向征收。

在房捐和宅捐存在的前提下，房价从清末涨到了民国，上海、广州、天津、南京、天津、汉口、杭州、宁波，普遍上涨。在上海市区，租一所很普通的洋房，光付给前任房客或者二房东的转手费就需要22根金条。

时人慨叹：“顶屋费用动辄需黄金数条乃至数十条之多，租金多以美钞、英镑计算者，似此金楼银阁，非法勒索，除少数富商大贾问津外，一般平民莫不感到居住压迫的痛苦。……各种事业机关与一般公教人员因觅屋困难，栖息无所，以致焦虑频仍，工作无力。”

这段抱怨，与现在无异。而房产税，也映衬出未来的中国社会图景。

当年的房捐没能改变房价格局，很多开埠早，发展快，工业、商业和服务业发达的城市，吸纳资金，集聚劳动力，至于郊区和广大农村，那也是不值一文，某种意义上也收不到什么税费钱。

NO. 5｜伍

彼时的城市，没有门槛。不存在户口一说，也不可能有政府来查居住证，城市的合理范围调节机制就是房价和租金，尽管有房捐的存在，但基本都被消化或转嫁了。

房产税，现在是焦点，在于权威人士财政部长在人民日报的发言，算是一锤定音。

对于当下阶段，长效机制的内在逻辑就是契合时代发展的分配机制，试图削弱城市的既得利益者，削峰填谷，用既得利益者（资产持有者）的高税收用作公共服务支出，从而提高城市低收入者的生活水准，降低新入城者的门槛——毕竟城市也从狂飙猛进的增量阶段到存量经营阶段。

中国城镇住宅存量约为2.2亿~2.5亿套，城镇居民家庭数为2.48亿户，因而中国城镇户均住房套数约为1套。这种巨量的存量，也是未来经济的运营模式，最终，从增量的土地出让金到存量经营的房产税，地方征收，并用于地方公共服务机制的支出。

长效机制有两个阶段：第一，租购并举；第二，房产税。目前分析，租购并举的局面还没打开，房产税其实还早，具体的实施需要很多流程、法理、政治与数据透明的前提，暂且不论。

只分析实施之后的图景。

假设，100万的房产只征收1%，也是1万/年，明显对低收入者不利。城市为数不少的房产持有者吃不消这样的房产税，尤其自住，生活成本很高。

中低收入者即便因为过去投资房产获利，最终拥有一套豪华大平层，但因为豪华大平层的房产税较高，而本身的收入低，付不起高昂的房产税，即便住在自己家，其成本高到不能承受。因此，两种选择，要么卖掉豪华大平层，换个普通房，但提高了生活消费水平；要么，租掉豪华大平层，自己去租一个相对廉价的房子，同样能提高生活水平。

房产税到来之后，所有的自住都是有成本的。

至于收入与资产较高者，房产税的影响不大。多套房持有者，假如都是优质地段，足可以通过租金转嫁给租客，也可以通过更多的资产腾挪实现自我的现金流循环。

现在的中国大城市，低收入者和高收入者，很可能混居同小区、同楼盘，因为过去的资产分化和收入关系不大，而是和意识关系大，谁买房早、谁对资产上心，就容易取得积累。不断沉淀和对资产的雕琢，这是一种社会积累，形成了巨大的社会鸿沟。

未来，中国房产的分化，能消化房产税的和不能消化的。

租购并举和房产税最终形成的情形，与美国现在类似，与清末、民国类似，从战乱的中原地区到最安全的能有收入的大城市尤其租界地区，最终在土地上形成一种固化的社会优势累积，形成新一轮的民风属性，这就是城市和地段门槛。

房产税影响，最终形成的社会局面：什么人，住什么地方。

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