麒麟：在坑里，还是往上的信仰？

阳光 | 城市价值、中产教育，微信：inger2017

2014年，与一位政府朋友驱车去河西南，在他看来，这个地方荒得没边际了，从鱼嘴到江山大街，从绕城到长江畔，一大片芦苇在萧瑟风中飘摇。

那时，河西南是“新梗街”、“双闸街道”，这种传统名称不是闸就是梗，说明到了城市的地理边界最远处。再往南，就是长江、夹江、秦淮新河的三水汇合，隐约透露出这个意思：南京，到此为止了。

看到“新梗街”，他回去了，意思是路名对仕途不利。

现在，“双闸街道”被扫到历史故纸堆，“新梗街”也换成了“高庙路”。路名的改变其实意味着河西南从芦苇荡正式的被纳入城市新城区，而且资源力度之大、定位层级之高、落地节奏之快，在南京四面开花的新城区也是首屈一指。

2015年，河西南实景

历史的发展总是起承转合，既有时代赋予的使命，也有自身主观能动性。如果2016年，那已经晚了。2013年，又早了。不早，不迟，也就在2014~2015初，这是河西南一个真正的起点，从拓荒的漫漫长夜到了爆发边缘。而身处那一瞬间，可能很多人并未意识到城市发展的某种内在规律与坚韧的方向。

对于城市的新城区，定位级别决定了能够走多高，而节奏，决定了发展的速度及作为普通市民参股城市的时机。

而城市东边的麒麟新城，观察它的前生今世，很有意义。

2010年，麒麟生态科技城成立，市属正局级单位；2011年有轨电车项目启动；2012年医疗中心启动，被誉为为中国“纽约中央公园”的麒麟公园启动。甚至有传言，拉力琅之一的名小将入驻麒麟。中海、启迪、世茂、富力等开发商扎堆涌入，众多科技产业、超级CBD的规划也陆续启动 ……

值得一提的是，2012年规划的麒麟公园，总长约6公里、宽度约500米，除了水景、绿化，地下还将同步建设古生物博物馆、科技馆、文化馆以及商业一条街。在运粮河、上坝河和百水河三水交汇处，人工开挖6万平方米人工湖，与附近的明代古桥一起构成宏伟的亲水景观。

南京，麒麟公园效果图

纽约，中央公园

这时候的麒麟新城，无疑是一种大快干上的火烫节奏，时不待我。掰着指头数，有产业，有规划，有园区，有规模超纽约中央公园的麒麟公园，有教育，也有交通的改善（有轨电车与4条地铁的规划），这时候的麒麟仿佛被上帝垂青似的，充分享受“只要你要，只要我有”的超高待遇。

那时，城市的目光尚且没有聚焦在城市西侧的长江。

春风得意马蹄疾，麒麟在2013年迎来了众所周知的巨变，一个踉跄，陷入茫茫然。这意味着从规划到落地，从效果图到切实事实，建设周期与政治周期出现了紊乱。

眼见那楼起，眼见那楼塌。江湖兴衰，如此而已。但对于麒麟，就像进入青春期的少女，你骂她不行，哄着她也不行。但，就是这么别扭着。

曾经千般万般好，如今打入冷宫自寥落。之前的种种吸睛规划，因为显而易见的原因，节奏显然缓下来，很多亮点项目避而不谈。

难得的冷静期，倒是可以理性审视这片土地。

麒麟身处城市东南，从城市建成区的角度，与老白下的东南区接壤，向来是人丁兴旺，有浓浓的主城味，通常被理解为“近主城”。但以交通而论，地理上的“近”不代表实际通达，也不代表就被纳入城市功能。

其实，南京是一个东西不平衡的城市。城东开发很早，但城市资源的投放较少，原因是多方面，在于历史人文的沉淀、自然景观的束缚、机场的限高等因素，绕城公路、宁芜线、京沪线的环伺，区域的发展充满着“边际束缚”，带来规划上的捉襟见肘。尽管，麒麟与城东月牙湖片区、南理工片区距离较近，但这些片区本身缺乏综合性的城市功能，如重量级的商业、教育、医疗、交通、产业等。麒麟虽然近，但靠近的意义并不大。

不难看出，新街口、夫子庙、麒麟、森林摩尔之间，缺乏真正的综合性的城市资源。麒麟的发展起点与一时辉煌，只是在于主政者某年某月某日在地图上画了一个圈。

但最后飞得多高、飞得多快，还得看地段承担的城市使命。麒麟，显然命不够硬。之后的麒麟，被戏称为南京楼市“四大坑”之一，换句话：谁买谁套，早买早套。

2015年是历史的转折点，也许很多年后我们会定义那样的时刻，中国城市去库存战略的启动，人口在那一年迎来了质变点，从人口红利到了人口负债，各个城市开始了“城市战争”。彼时彼刻，深圳楼市率先启动，然后是北京、上海、南京，突然之间，一直优惠不断的楼盘，从门可罗雀到迎来了第一批春江水暖鸭先知的买房人。

灵敏的人，仿佛被召唤似的，从各地一点点涌来，那个时候，他们的目标是河西新城。推动着河西房价突破3万/平、4万/平，从而形成了壮烈的价格传导效应，带来整个城市的房价上扬。

被打入冷宫的麒麟，也是蠢蠢欲动。

套牢多年的麒麟拓荒者，像春天似的渴盼着，期待着。尤记得中海国际社区在2015年底推出了特价房，也许中海认为这是最后的出货窗口。到了2016年2月，春节前，麒麟房价以一种非常隐秘的速度悄然上涨。但有些拓荒者已经食之无味了，刚解套，就急不可耐的脱手，仿佛扔掉一块烫手山芋。

实际上，麒麟也是讽刺的，几乎半年内房价翻倍。巨大的财富效应让资金、人流重新回到麒麟，仿佛昨日荣光浮现，规划图上的有轨电车、地铁、公园和欣欣向荣的产业，似乎在那一刻起又苏醒似的。

到了2016年，麒麟地价突破了2万/平。

2016年4月15日下午3点，24家房企参与竞拍麒麟G09地块，其中不乏栖霞建设、新城、中垠、中南这样的实力对手。经过61轮激烈的竞拍，京奥港集团以47.6亿/楼面价摘得麒麟G09宅地，楼面价22353元/㎡。

京奥港，麒麟地王

麒麟在灰头土脸两年后，重整山河待出发了。如果有兴趣，可以去翻看当时的媒体标题：身价要涨了、逆天了、重磅了、这个板块要飞了。

关于麒麟，还有一段描述：麒麟，南京最后的刚需板块沦陷。

这句话是耐人寻味的，我来细细分析，所谓语言的理解，无非在于说出来的意思和没有说出来但已然成为共识的前提。说出来的意思很简单，麒麟板块牛了，房价涨了，已经从1万出头涨到了两万多，刚需买不起了。但没有说出来的意思恰恰是一种“不言而喻”，即，从2010年开始吊炸天的麒麟规划，媲美纽约中央公园的愿景，变成了“刚需阵地”。

所谓情商，也是在于，这句话表面在夸麒麟要飞，实际上是贬：麒麟君，你是衰到贴地了，如今的“飞”不过是从地上爬起来的意思。

同学们，这就是心理学上的“印象管理”。1959年，心理学家欧文·戈夫提出“印象管理”的理论，是指人们试图管理和控制他人对自己所形成的印象的过程。对于一个初出茅庐的年轻城区，它对自身在别人眼中的“印象”是要进行一定的策略管理的。

成，就是南京河西南；败，就是2013年底~2015年初的麒麟。已经隐然的、悄然的，在南京人的印象中，留下了一个“刚需”板块的观感。

哎呀，你们觉得房产投资、板块的价值梯度就是这么容易，就是一切固化的么？麒麟君的一波三折，无非提醒我们：一个人的命运啊,当然要靠自我奋斗,但是也要考虑历史的进程 ……

历史进程无疑是幽默的，对不对，京奥港？

2018年初，在麒麟料峭的冬风下，京奥港未来墅项目是这样的局面。画面带有强烈的隐喻意义，以一种白纸黑字的交叉，触目惊心。

在2年多前，京奥港举牌的那一刻，是否料到现在的境遇？

拿地的47.6亿资金中，有34亿来自中融信托融资。金融的支持造成了魔鬼的冲动，又是压倒骆驼的最后一根稻草。

平心而论，我认为一定程度上，京奥港本身其实没什么大问题，问题在于整体策略。在麒麟已经被“印象管理”成刚需板块时，用131平的大2房、8米大横厅、空中花园的立体别墅等狂拽酷炫的设计，其实是惊艳的，甚至那一刻，我都在竖大拇指：京奥港，你有种。

后来，京奥港修改了之前方案，老老实实接受现实、认清现状、迎合南京，做了产品的种种妥协与“南京化”。2.6万/平左右的单价，去化其实也还可以。

牛逼的人改变历史，聪明的人把握历史，而普通人只能顺着历史。某种意义上，京奥港也是从了，从“有种”到了“普通人”的自我定位。现在，据说这个项目在找金主。

其实吧，熬不过去的是昆仑沃华，熬过去的就是升龙汇金。

土地的价值、板块的节奏、产品的雕琢与推广，在于研究深度与眼光了，决定着你植入的时机——毕竟，南京嘛，“少一点人定胜天，多一点道法自然”。

有人说，京奥港的失败是因为没有在“阳光城市频道”做产品广告和策划，关于这点，笔者采访了阳光城市频道负责人，对方不置可否。

从2015年底到2016年第三季度，麒麟是兴；从2016年年中到现在，麒麟又显黯淡。这一点从中海国际社区的二手房房价中，能充分感受到。

红线是中海国际社区房价，次新房，可以理解为麒麟房价，绿线则是江宁整体的房价均价。2016年5月，麒麟房价比江宁均价高一大截。之后，麒麟房价逐步被江宁房价赶上甚至超越，如今不到2.4万/元的房价，说明从2016年至今，一年多时间，看好“麒麟要飞”的人们再一次跌落到历史的轮回。

从2016年年中，到现在，与之对比河西南房价，最早交付的五矿崇文金城二手房房价。在同样的时间段，呈现出缓步上行的形态。

房价，仅仅是板块价值的一种货币化投影。在此，并非是试图证明“麒麟麒麟，还是不行”，而是指出，板块的发展并非循规蹈矩一条45度向上的直线，而是沿途充满波折，充满了认知分歧。

当你觉得不行了的时候，它重新焕发了春天，而当你踌躇满志看好时，它又如土委地，萎靡不振。所以，很多人看不懂，无法理解这纷繁变幻的背后，究竟是什么一种力量，如牵线木偶般操纵着板块发展？

城市的发展，是不以买房人的意志为转移，当然也不以没有买房人的意志而转移。这是辩证。

如今是2018年，麒麟的前景何在？

其实，麒麟还是活了过来。在京奥港地王被刷屏的背后，是板块洗尽铅华，苦难尝尽始芳甜的伊始。

南京苜蓿园大街南延线正式通车，通车后从麒麟至新街口经石杨路在上苜蓿园大街南延段也仅需20分钟。一再推迟的麒麟有轨电车上线了，且人数可观，据说创下流量记录。

2017年，麒麟科技创新园投资环境推介会已于北京举行，现场签约战略合作协议5个、合作项目11个，达成合作意向20个。启迪低碳智能产业园、富力科技园、神州数码信息服务产业基地、江苏有线三网融合枢纽中心、中科院南京分院麒麟科技园等一批产业龙头项目落户园区。

关于重量级的商业项目，有麒麟·荔枝广场，新城吾悦广场，沣麟公园壹号城市综合体等。

麒麟·荔枝广场

麒麟的医疗也迎来了三级甲等医院的规划设计。教育资源则迎来了重量级的中科院南京分院、中科院大学南京学院，麒麟国际学校确定由开元教育基金引入拥有342年历史的英国顶级精英教育——英国莱爵公学，将由现任芬顿校长亲自带领教育专家来园办学，学校计划于2019年开始招生。当然，还有启迪的全龄段国际化学校，从幼儿园到高中一站式解决方案。

而“媲美纽约中央公园”的麒麟公园，也是美颜初绽，尽管视觉冲击无法真的与之媲美，但作为大型市民休闲公园，麒麟公园可与河西南的“河西生态公园”相提并论了。

如今是2018年初，距离2012年也已经6年了，弹指一挥间，有的人走了，有的人来了又走，而有的人进去了还没出来。

京奥港之后，略显黯淡的麒麟楼市，迎来新的一批纯新项目：熙悦、星叶枫庭、新城麒麟G59地块、华发麒麟G35地块。其中，新项目熙悦的教堂式示范区令人耳目一新，由中南置地、中垠地产和安居集团三大房企联合打造。

“匠心让信仰回归”，麒麟的开发商，在魔幻的麒麟板块熏陶之下，与其说是房企，真不如说是哲学家了。

我个人理解，熙悦在这样的时刻、这样的麒麟位置，已经自觉不自觉的成为板块方向标。麒麟，从拓荒到逐渐兴盛，从超前规划到安稳发展，从京奥港地王被全国群嘲到如今的刚需板块阴影，局势是微妙的，如果重蹈覆辙，会对麒麟的深远发展造成影响，毕竟一切商业、学校、住宅、产业，都需要人流的引入，没有真金白银的买房去化带来良好预期，麒麟还是在“印象”的坑里。

从坑里爬出来，捍卫板块最终的尊严。在2018年，这个时刻，到了。

专业房产/教育/学区房小密圈

入群，加微信