南京与苏州：谁是真豪宅？
先从一碗面说起。
南京小煮面和苏州的苏式细面，仿佛不是一个世界的物种。
同样是大肉面，南京的画风是这样的。
而苏州的画风是这样的。
再看看豪华升级版。这是南京某知名面馆的全家福面。
这是苏州的时令三虾面。（南京人可能要问不就是一种虾仁么，为什么叫“三虾”？——因为还有虾皇和虾耔）
画风迥异！
那么你可能会说，南京人实在，看中的是价格便宜，其实也不尽然。苏州人永远不能理解，为什么南京人到街边的小破店，几盆（小）龙虾，一堆撸串，人均两三百，生意红火，而那些逼格很高的西餐馆，同样人均两三百，却门可罗雀。
是啊，早些年，南京人爱吃小龙虾，是因为价格便宜，吃个热闹；而如今的小龙虾身价陡增，小龙虾馆搓一顿，价格不比澳龙大餐便宜啊，却还是这么火爆。
小龙虾贵了，总得找点贵的道理吧！这不，这某知名美食APP上，小龙虾的功效中含有：“补肾”“催乳”，这是什么鬼？！
两地的饮食文化差异，对“美食”的理解不同。大概“南京大萝卜”的称呼，就是对南京城市秉性的诠释。
那么两地对“好房子”的理解呢？
我们看南京和苏州房价排名居前的小区排行：
南京清一色：学区房！
苏州清一色：高大上！
这个差异我们在上篇——学区房对比的讨论中，已经分析过。（南京和苏州：江苏两城的楼市双面「学区房篇」）
那么排除老破小学区房，南京房价较高的小区是怎样的呢？
案例一：中海凤凰熙岸
参考均价：63581 元/平
学区情况：有潜力的小学配套，具有一定的学区溢价
案例二：华润悦府
参考均价：55593 元/平
学区情况：学区一般，没有任何学区溢价
案例三：仁恒江湾城四期（江湾天成）
参考均价：68226 元/平
学区情况：有配套新学校，目前基本没有学区溢价
案例四：金陵雅颂居
参考均价：61599 元/平
学区情况：学区一般，没有学区溢价
以上四盘属于南京均价较高、总价较高的豪宅产品，不算别墅产品，绝对是南京房价总价的第一梯队。目前各户型总价在1000万~3000万左右。
南京这类豪宅的特点：外立面中规中矩、方方正正，设计总体上较为保守，户型大但布局方正。总之，虽然很好很高档，但并没有太多豪奢之感，或者颠覆性的设计理念。
再看一些单价同样高，面积段更亲民一点的。
案例五：宏图上水云锦
参考均价：58848 元/平
学区情况：有新挂牌学校，没有学区溢价
案例六：奥体新城紫薇园
参考均价：56434 元/平
学区情况：有很小的学区溢价
案例七：星雨华府
参考均价：49297 元/平
学区情况：学区一般，没有学区溢价
案例八：佳和园（2009年拆迁安置房）
参考均价：51212 元/平
学区情况：有潜力小学和较好的初中
宏图上水云锦，看上去并无太大特别之处，其价位之高，除了河西中的地理位置，主要是靠户型来支撑，这种紧凑而方正的户型，是南京市场的“大杀器”。其中143平的4房两厅两卫的户型，业主报价已近7万元每平。
奥体新城紫薇园，看上去简洁大方，甚至有些简朴，但始终萦绕着神秘的权贵色彩，报价6万以上的比比皆是。
星雨华府，从照片上看，小区环境非常出色，其园林景观属于下了功夫用心做的，可惜没有学区加持，房价在河西并不突出。
星雨华府不远处的佳和园安置房，土黄色的外墙让人很难相信是2009年交付的次新小区，然而附近的琅小分校科睿小学，被市场认为很有潜力，对应的汇文初中也过硬。小区均价已然突破5万大关，小户型房源报价超过6万。
事实上，星雨华府、佳和园所在的河西江东板块，地理位置优越，关注度也一向很高。2015年6月，北京北辰实业以21203元/平的楼面价在区域内拍出彼时的南京单价地王，也是2015年下半年以来本轮楼市启动的重要标志性事件。然而这一区域内的几个小区，门道之多，水有多深，外行人根本摸不清套路。
首先，区域内鼓楼和建邺两区的区界迷之走向，让很多人根本分不清楚。而区界就牵涉到学区的化界，鼓楼一侧科睿小学的落成，使学区住宅身价陡增。开盘价最高、坐拥高档园林景观的星雨华府业主，泪看对面苏宁睿城房价逆袭；而苏宁睿城的业主，惊叹于隔壁老王佳和园小面积的保障房单价超过了自家商品房。
保利和北辰旭辉两块彼时的南京单价地王，因为南侧紧邻高架，地块纵深又不大，学区也没有溢价，其实并非区域内的最佳地块，为打造豪宅产品，留下来些许遗憾。而附近有“最牛保障房”精金花园、“最牛学区安置房”佳和园、还有积贤雅苑的安置房、某单位经济适用房、近期刚开工的机关周转房、重庆东源竞得土地还未上市的原军用地块等。
总之，区域内各种来头、各种学区、各种性质的住房，一个比一个牛，一个比一个高深莫测。
但是不可否认，区域豪宅感大打折扣（见下图）。
南京豪宅设计的产品卖不上价、普通房却很贵、安置房房价独领风骚等现象，让外地人一头雾水，本地人有时也闹不明白。
在南京，因为学区因素、偷面积因素、户型因素、产品市场接受度等等的影响，形成了独特的定价体系。外地人来到南京，看到的高大上的产品，在南京市场，往往却不受待见。
是外地人不了解南京，还是南京市场的审美出了问题？
这是一个值得思考的议题。
来看看苏州吧。
总体均价上看，苏州房价均价比南京差一截。南京全市的二手挂牌均价已经突破30000元大关，苏州在23000元左右。但是，苏州的豪宅产品，丝毫不逊于南京。
提到豪宅，不得不说园区，而提到园区豪宅的代表板块，既不是成熟已久的湖西，也不是新兴崛起的湖东，而是位于金鸡湖和独墅湖之间的双湖板块。
这里处在CBD附近的临湖区域，国内外大牌开发商云集，且产品以独栋别墅、联排别墅和低密度大平层为主。从板块套均总价上看，南京奥体根本不是其对手，大家随意感受一下：
这和南京一些顶级别墅零星散落在各个板块不同，双湖板块的别墅非常集中，供应量相对大，且位于城市核心区域，在全国范围内也不多见。而从成交数据上来看，双湖各个盘的独栋别墅，每年也都能有几套二手成交，可见市场的接受程度以及苏州顶豪的购买力。
再看苏州的高端住宅和公寓市场：
对的，没错，90多平的一房一厅，在苏州园区，不同的小区，都能成交！
价格还都不低。
这种户型，在今天的南京市场是不能被接受的，而苏州的中茵皇冠，可是2006年竣工的楼盘。该盘还有一套240平方米的大三房，成交单价超过54000元！
再来看看苏州的地标——东方之门。
你可能想不到，主楼里也有不少是住宅性质的公寓。比方说，这边有一套苏州园林风格的……
再看，还有地中海风格的，仿佛听到爱琴海的声音。
这套位于总高82层主楼低区的朝南房源，为157平方的一室两厅，对没错！157的一房！报价是每平米61338，总价963万。
还有一套172平方的两房两厅三卫的，全部朝北向，总价也要765万。
无论是户型还是装修风格，都是南京市场无法接受的。但是苏州做到了！
附近还有苏悦广场、环球188、凤凰文化广场、圆融天玺、圆融公馆等等一大批这种独栋高层式的公寓产品，而且价格普遍不低于周边小区围合式的普通住宅。开发商持之以恒的这样做，可见苏州市场对此类产品的需求比较旺盛的
反观南京房地产市场，稍微有所突破创新、小众化的产品容易遇冷。
南京江宁的滟紫台，这个小区，是不是让你眼前一亮？至少我觉得有一点世外桃源、宛若仙境的感觉。有点DREAM HOUSE的画风。
然而这个楼盘，在南京一直比较难卖，价格也和附近普通小区没有溢价，现在的二手市场上，也就在3万元每平米左右，而且少有流动性。
原因嘛，还是老样子：不管你风景如画三七二十一，户型怎么不是大开间朝南，怎么不是很方正，这个不行。
竟无言以对！
河西奥体超高层阚江住宅滨江壹号，由于极致江景的入户设计，外立面以弧形为主，是河西户型设计最优豪宅感的小区之一。
然而这样的产品，尽管南北通透，景观无敌，因为户型带有众多弧形不方正，加上136平做两房、166平做三房，200和238平才有四房，南京市场同样不太接受，单价还略低于奥体均价。这个放在苏州市场或者一线城市是不可想象的。
再看长江之滨的另一高端产品涵碧楼。
与来自台湾的诚品居所（诚品书店所在公寓大楼）在苏州市场受到热捧不同，同样来自宝岛的涵碧楼在南京却不温不火。尽管其单价不过4万左右，几百万的总价在河西也很平常，更何况其位于滨江风光带之中的特殊地位。但由于其大开间式的设计、较高的物业管理费和40年产权酒店公寓的属性，在南京市场始终打不开局面。
其实想想，即使不一定有高额的增值回报，对于城市的塔尖人群，买一套消费和居住属性的好产品有何不妥？
毕竟，南京市场对好房子的理解，还是：风景不如学区，逼格不如偷面积。
最后，透过现象看本质，谈谈南京、苏州两地对豪宅和好房子理解差异的原因。
房子的背后，每一笔交易，离不开人。两地对房地产理解的差异，归根到底还是人的差异。
第1， 城市人口产业结构的不同
南京房产的主要购买力来自于机关工作人员、科教文卫、国有金融体系、其他企事业单位等等，这部分庞大的中产人群，把南京的中高端产品价格推得很高，更是在学区房的战场上短兵相接、竞争激烈。但是以这部分人的收入，真正的豪宅产品却“接不住”，一来总价超出承受范围，二来高昂的居住成本，如装修费、物业管理费等，也不是一般人能hold住。所以南京市场呈现出该便宜的不便宜，该贵的贵不起来的情况。
苏州相比南京，没有那么多的体制内就业人群，其购买力分布比较均匀。豪宅产品面对外企高层、民营企业家，中高档产品面向企事业单位人员、外企白领、民营企业中层人员等等，普通百姓，也可以选在古城区老房子或者相城、吴中等区的新房。
第2， 外来高端需求人口的不同
南京的购买力，很多来自于苏北、安徽土豪，相对来说更接受中规中矩、没有那么西化或者标新立异的产品。
而苏州，有部分上海投资客，或者工作在上海，置业在苏州的人士，他们购买的产品也比较“洋气”。
苏州，有很多来自中国台湾及外企的境外人士常住。部分选择买房，更多的则选择租赁高端公寓，这也是为什么苏州的高档公寓产品也很有市场，因为买卖和租赁需求都比较旺盛，而南京市场对应的高端公寓需求是比较少的。
南京也有一些外籍人士，但往往是与文化交流相关的，比如外籍研究人员、外教、留学生等等，经商的外国人较少，因此，他们主要居住在大学周边，相对来说消费水平不是很高，对高端公寓市场的拉动不明显。我曾见过一位知名外教，上课的时候用酱菜罐子泡茶随身携带，俨然已得中华文化之精粹。
第3， 城市文化不同
正如文章开头所说，在人均消费50元的就餐档次，南京人和苏州人都选择小饭馆或者路边排挡，而当人均就餐标准提高到200元这个级别时，苏州人早就拍拍屁股，进大酒店、去西餐馆、去日料店；而南京人坐在路边摊原处，叫了几大份龙虾继续吃。
同样，南京的豪宅，总是在中档住房上不断提高配置，而不是去做一个辨识度很高、与中档住房理念截然不同的产品。
像是一个人换车，从桑塔纳换到迈腾换到辉腾，都从没想过去换辆保时捷跑车开开。
第4， 就是教育路径不同带来的学区房差异
南京因为学区房的高溢价，买学区房一般是以牺牲居住品质为前提的，而苏州则不存在这一问题，基本上什么样档次的住房都有相应档次的学区，或者就读民办学校、国际学校。某种意义上，南京的房价不仅被地价绑架，还被教育绑架，剩下来的，才轮到产品设计层面，所以房价和产品档次，很容易脱钩。久而久之，房价与产品质量的相关性，就不那么敏感了。
某种意义上可以说，存在即合理，市场永远是对的。但是，通过与苏州高端市场的比较，南京还是可以有所反思。
为什么总是说很多品质开发商，都没有在南京用心做出好产品，恐怕与南京自身的市场有一定关系。
当学区和得房率因素影响力远高于产品质量本身，当花了高昂代价做创新产品得不到市场的理解和认可，当品质装修产品和区域刚需楼盘同处于同一限价红线之下，哪家开发商也不愿意浪费过多精力在产品本身上。中规中矩、无功无过、得过且过，自然成了开发商应付南京市场的惯用伎俩。
一些开发商在南京市场的水土不服，同样也可以理解为南京市场还没理解部分产品的先进理念。有时，南京市场存在着对一些高逼格或者小众化产品去化较慢的指责与偏见，甚至带有了一种“南京式好产品”价值观的舆论绑架，这不是一个城市该有的价值观和包容。
就像电影的品质，不能只看票房来评价，楼盘的优劣，也不仅仅依靠销售来评判。当年上海黄浦江畔的汤臣一品，因为价格咋舌，在最初的多年间一直销路不畅，然而，上海市场始终将其作为豪宅的标杆，并没有那么多的质疑和铺天盖地的冷嘲热讽。
希望，更多的房企不要辜负南京市场，而南京市场，也能为一些有理想有情怀的房企，多一些理解，让更优质的产品获得生存土壤。毕竟，房子是用来住的。多元化的住宅，满足不同种类的居住需求，才是一个成熟地产市场应有的样貌！
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