读懂中海桃源里的去化，就读懂南京房价

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中海桃源里是楼市风向标

鼓楼滨江的中海桃源里，这是南京楼市近期的风向标楼盘，它的去化值得思考。

相比较河西南板块，因为严重限价原因，新房、二手房倒挂，无论自住、还是投资抑或投机，都有很高的套利价值，因此完全失去了观察意义，只有舆论意义。

为什么河西南的楼盘不成为风向标？河西南：新房3.5万；河西南：二手房5万。去化100%确定性。河西南成为南京人、新南京人的套利板块，近期加速落户南京的外地人，很多就是冲着买房来的，正如之前文章所述，南京是博爱之都，因为限价产生的福利，于全国人民共享。每天落户900多人，其中一部分将成为未来南京人摇号河西南的竞争对手。

因此，不排除河西南摇号中签的全是投资者，100%买房，100%不住的极端情况。客群：

（1）投资；

（2）投资；

（3）投资；

（4）投机；

（5）投机；

（6）投机。

其实，这对区域发展非常不利，如果是市场化充分的市场，河西南价高者得，最后必然是自住居多。而中海桃源里位于鼓楼滨江板块，周边二手房2.6万~5万出头，有老旧房也有次新房，价格区间大，体现了品质和产品定位之别。客群：

（1）城北改善客户；

（2）老下关的地缘客户；

（3）潜在的树人家长客户；

（4）少量投资者。

客群结构较为充分，具备多样性，因此有很好的分析价值。

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中海桃源里的去化

中海桃源里盘包括475套毛坯房，整体均价38995元/㎡，共2519组人参与摇号，中签率为18.9%。

5个人中只能中1个，日光被很多人预测为一种必然。但最终的去化情况：

由此，2000多人放弃，看起来声响很大，与之前的预估相悖，引起舆论哗然……似乎不可理喻。

现场的销售情况：

也就是说，中海的中大户型都卖完了，3号楼剩余了17套66户型（1房）和2套76户型（2房）。

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去化的分析

中海的主力户型为143~195㎡全四房产品，分布于1、2、4、5、6号楼，去化速度较好。与周边的品质次新房相比，锋尚国际、天正桃园普遍单价4万多到5万出头，而世茂外滩新城在3.5万/㎡，中海桃源里3.89万/㎡单价有一定的“限价”。无非是考虑到日照采光、临街和非标户型的因素，低楼层最后才卖完。

4、5号楼不临街，拥有中庭景观；6号楼采光日照一流，且户型居中，流动性最好；1号楼和2号楼虽然临街（非主干道），拥有优质河景，属于“景观房”，因此设计为大户型。

2号楼的朝向略偏西，但也没什么问题。2号楼的实景：

2号楼，望东看

2号楼，往西看

问题是在于3号楼，66-93㎡的一房、两房及三房小户型，明显不规则，东西朝向，虽然是70年产权，但2梯9户，居住舒适度较低。

因为整体容积率、不规则地块及照顾到中大户型的湖景，3号楼成为“尬屋”，3.5万/㎡左右，貌似较低，其实也卖出了一定“溢价”。

93㎡为小3房，83㎡、85㎡、76㎡为2房，虽然尴尬，居住舒适性不算高，但功能紧凑实用且单价相对较低，去化其实也不错，尤其93㎡的小3房，总价340万左右，是相当有意义的，好歹一家三口能住了，“工科中海，精工品质”。

但66㎡的1房就鸡肋了，单价虽然是同楼层最低，但不要忘了，之前我提过“总价-房间数”原则，230万左右的总价，1房就有点贵了。

93㎡的小3房：总价340万

66㎡的单室套：总价230万

“总价-房间数”原则：与93户型相比，66功能性明显弱。

1房，怎么住？适合什么人群？

两种比较实际的情况：

（1）小区里的1房，适合单身刚需，因为230万的总价不菲，买在中海桃源里这样的准豪宅里，是镶金边儿的精致刚需了；

（2）小区里已购房的家庭，再买同小区的小户型，用于给老人住。这样的话，满足很多现代家庭与老人住在同小区、但又不住一起的贴心需求。

但中海桃园里小区为纯粹的24K毛坯设计，周边是老下关，新旧夹杂，周边复杂，并非纯粹的小资情调板块，也没有奥体这样的CBD城市观感，因此第一种因素，在这种板块，精致刚需也烦恼，内涵就不如华新城的100㎡的“1+1”房了。

华新城：纯粹的小资味

中海桃源里：配套醇熟

同时，中海桃源里的主流户型是4房，意味着4房其实能容纳带老人的主流家庭了。这就间接削弱了上述同小区老人房的需求，毕竟要多花这么多钱只是单纯为了老人居住。换句话，如果中海桃源里有很多3房配置，反倒会增加对同小区单室套的需求。

通过以上的细致分析，中海桃源里的中大户型去化毫无问题，问题就是3号楼的尬屋——66㎡，去化是大问题。要找到吻合需求的镶金边儿的精致刚需，还能忍受毛坯与周边成熟过头的环境……

但这种客户毕竟还是有的，根据“南京楼市”3月31日报道：

66㎡户型一共有17套，这798号买房人为女儿买了1套，理应最后结余16套而不是第二章节中的截图“17套”。不过，这可能是时间差的缘故。

总之， 66㎡的去化不容易。

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中海里桃花源里的去化说明了？

（1）其他楼栋的143-195㎡全4房产品，一干二净，说明价差前提下，改善定位精确；

（2）3号楼的93㎡等也去化良好，说明相对低价前提下，功能实用也得到体现；

（4）3号楼的66㎡的去化困难，说明即便单价貌似最低，但“总价-房间数”原则，镶金边儿的精致刚需群体对这个地块的单室套兴趣不大。

南京的人买房，其实相当的理性、理性、理性。

中海桃源里的每一个楼栋、户型的去化都非常符合理性原则，该卖掉的一个子儿不剩，事实上，中海桃源里的中大户型，总价也不低了，比如159㎡，总价要达到620万，首付5成要310万，沉甸甸的现金。而尬屋的66㎡户型，也在预料之内去化困窘。

可见，南京人的买房，尤其体现在中海桃源里的去化情况，在这个时刻是非常理性的——当然，和浙江、广东城市比，一直在整体上是很理性的，房价稳如钟。在杭州、宁波见过很多人买房以单元、楼栋计，而在南京，这种扫楼的情形几乎不存在。全是一个一个小算盘敲得砰砰响的买房人点点滴滴买起来的。

观察其他城市，深圳涨得早，深圳调整也比较早；北京、上海与南京的起步几乎同时，但北京、上海的房价已经有所调整，即便硬通货的北京学区房房价也较高峰期有所下跌；合肥、苏州、厦门（楼市四小龙）已经不温不火的状态良久；只有广州、杭州，启动较迟，余温尚好，尤其杭州兼G20与亚运会等利好，房价持续上涨。

其实，在2016年10月暴风骤雨般的调控袭击之后，南京房价——请恕我直言——整体数据性下降之外，只要具备学区、改善或板块预期好的房子，房价还是狠狠涨了一波。

刚刚结束的3月，我总结了南京四个成交房源的典型价格：

（1）有园区产业支撑的刚需房：

（2）有IT产业支撑的中端房：

（3）有景观支撑的豪宅房：

（4）有学区支撑的老破小：

南京的购买力在2015年3月30日到现在，似乎是用之不竭、取之不尽，到现在都没像样的调整，反而在学区、改善板块不断的刺激下，南京有需求的房源，其价格是坚而挺之。

等过了这一波限价房最后的推盘潮，南京房价或许迎来真正市场意义的厮杀。在这之前，提前做好准备。

毕竟，每天迎来900多落户的新南京人，公积金额度又提高，地铁建设四面开花，南京也缺钱，而房价的未来，其实就在这些因素的合力中。

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