多校划片：学区房的梦魇来了？

阳光阳光城市频道 2018-08-03

文 | 阳光，微信：inger2017

学区房的妖魔化

多校划片的提出：2015年11月26日教育部基础一司司长王定华表示，教育部考虑推行"多校划片"，即一个小区对应多个小学初中，让买了学区房的家庭不确定到底能上哪个学校。教育部还"钦点"了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这24个城市分别是：北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、厦门、济南、青岛、武汉、广州、深圳、成都、西安、福州、南昌、郑州、长沙、贵阳。

媒体舆论：以热文《教育部"放大招"?你的学区房可能白买了！》、《最好的学区房是你家里的书房》为代表。

大众观点：你自己不学习，不读书，天天抠脚打牌，学区房又怎么样，就能让你孩子爱学习吗？你自己不学习，却去挤破头买学区房，听起来很拼，但其实是一种昂贵的偷懒。你是在花巨款买一个心安理得而已。

市场反应：从2015年年底到2018年，受整体房价影响与学区供需关系影响，学区房涨幅超过一倍。

真实解读：学区房房价是供需关系的体现。多数专家的解读错误在于，把买学区房与家庭教育割裂开来，成为非此即彼的关系，从而妖魔化学区房，衍生出畸形观点：上好学校的家长是不注重家庭教育的，是偷懒的。其实吧，对于城市普通家庭，没有人脉关系的含赵量，上好学校的途径就是买学区房。不认同的不买，认同的就买，认同与不认同、买卖就形成了市场价格。

当然，学区房与永远涨之间不划等号，受历史的阶段性政策、教育资源的分布、供需关系及入学因素等影响。看空，固然不对，盲目看多也不对。

这个社会，任何城市既已形成学区房交易的事实，数百万甚至上千万真金白银，政府一纸政策全部取消，这是不可能的，即便一刀切，也必然是“老人老办法，新人新办法” ，因为当初的购房决策是基于那个时刻的政策，现行更改政策也不可能对过去的决策进行倒逼——这就本质上决定了，学区房能实现入学，是不会白买的，至于房价变幻那是另外一种情形。

多校划片的三种场景

多校划片，北京往往是试点，从去年朝阳区到今年的东城区等教育政策，最核心的就是多校划片与租房入学。关于租房入学，简单说一下，不管政策细节如何，核心是：有房、有户口、长期居住。那么优先级就高，租房的优先级靠后。对于好学校，积分入学。租房指望能轻易入好学校，不必做此幻梦。

重点谈多校划片，实际上北京早就部分实行了多校划片，也颇为复杂。在北京，一个普通家庭弄懂学区和教育，花费数个月的时间还不见得全明白。多校划片，顾名思义，好学校与普通学校靠得近，很可能组成了一个片区，然后通过摇号入学。从实际房价上而言，多校划片带来的最明显效果是：削峰填谷效应，原普通学校的学区房纷纷大涨，而原好学校的学区房稳定或略跌。

就好比两个学校合并，以南京南师附小与珠江路小学合并为例，在不考虑整体房价涨跌情况下，南师附小学区房略跌一点，但珠江路小学学区房大涨。

那么，多校划片带来的意义就是如此。简单的划分为三种场景：

但，多校划片会带来另一种情形：可能扩大了择校意识与受众范围。

让孩子上好学校，也许10%有余力的父母才会关注一下学区房，但随着多校划片政策，好学校与普通学校绑在一起，通过摇号或其他方式招生，等于是变相“强迫”100%的父母关注学校差异并做抉择。相当于扩大了好学校的影响力和学区房的受众范围，只要有能力，哪个家长不愿让自己的孩子接受更优质的教育？

第二个，我想谈的是教育资源的分层。因为民众的收入及社会阶层的分层，形成了多元化选择，从而诞生了学区房热潮。1998年之前，大家的收入差别不大，未明显分层（其实也存在），学区房的概念存在但并不盛行；1998年之后，收入分层，部分人会选择通过购买学区房的方式来获取优质教育，才有了学区房的热潮——要想让大家不择校、不去选择优质教育资源的前提，就是所有教育资源、所有人都一个样子。那就没选择的必要了。然而，社会不大可能回归到那种状态。

何况，取消了统一小升初考试、就近入学的原则、择校的收紧是三大学区房助攻政策。

多校划片=学区房就近入学+摇号

如前所述，大家的收入、资产分层，有选择的获取教育资源，那么，教育一定会分层。入学的方式，无非四种基本途径：

（1）小升初考试。因为有考试，必然全民楸娃，而且从一年级抓起。这不太符合教育理念，也逆文明趋势，大多数国家都没有实行小升初考试，被扔进历史垃圾堆。当然，听上去，统一考试显得“公平”，让人无话可说，比较符合多数中国人心目中对教育的认知；

（2）权力和关系择校。这属于“你懂的”范畴，在此不论；

（3）凭掷骰子、摇号入学。形式上公平，实际操作极难，家庭分布全城动荡，学校招生和城市规划打乱，全世界也没什么国家完全通过“掷骰子”方式来决定入学；

（4）就近入学，也就是学区房。公办教育层面，就近入学和学区房是全世界的主流方式。美国也有学区房，房价也比周边房价贵很多，房租也贵。美国好的是私立学校，但私立学校的学费、住宿费和活动费，不是美国普通中产家庭能承受的。中美学区房的差异在于社会政治体制、财税的区别。因此，中国学区房存在一定的“原罪”，不多说。但，对于中国城市普通家庭，除了买学区房，还有其他办法入学？似乎也不存在。

比较四种入学方式，也就第3与第4种是现实可选，如果纯摇号的方式决定入学，现实不可能，政府、学校、老师、家庭都会无所适从，陷入不确定性中，但摇号的方式显得比较“公平”，运气使然，中彩票或踩狗屎，几乎均等。而学区房的“就近原则”是全世界的通行规则。

至此了然，所谓多校划片，就是在4的基础之上，适当引入3的随机/公平方式。但若没有片区内的学区房，连参与掷骰子、摇号的机会都没。

多校划片的影响

如果实行多校划片？教育格局会怎样？

多校划片，影响较大的是初中。因为初中和小学截然不同，生源对初中的重要性不言而喻，哪个初中能收拢好生源，哪个初中就好，择优是好初中的不二选择。而小学呢，儿童的入学范围小，毕竟受“就近入学”的重要影响，小学和另一个小学之间，距离很重要，如果太远又隔着主干道，是不可能划片在一起。

举一个例子，南京的秦淮区（老秦淮）早就实行了多校划片，并不稀奇。过去，秦淮和鼓楼、玄武、白下都属于南京最有资历的区域，有历史，有沉淀，但却没有什么全市排得上号的公办初中。其实，这与秦淮十多年前就实行初中多校划片政策相关。

老秦淮的区域划分为西片、东片、红花片。其实，带来的深刻影响是，因为不确定性，区域内的好生源家庭早就逃得光光，哪个家长愿意自己的孩子接受一个不确定性的入学政策？

逃到哪里？逃到确定性的不实行多校划片且学校好的区域。

打个比方，有好初中A，差初中C，A与C划片，片区之内的小学毕业生通过摇号的方式来定A或C，好生源的父母，此时此刻，想的是如果不小心摇号到C上学，不是糟蹋自己的孩子吗？那还不如逃离这个多校划片的区，通过考试去上好的民办初中，或通过购买未实行多校划片的初中学区房，哪怕去上中等的初中B，因为这至少意味着确定性，意味着自己的孩子不被差初中C给啃了。

老秦淮，因为过早多校划片，成了先烈。

因此，多校划片的第一个影响：如果各区都有一些好学校，哪个区先实行多校划片，哪个区的好生源家庭就逃离，从而导致该区的公办初中因为无法聚拢好生源而衰败。

教育部《2018年城市义务教育招生入学工作》描述：“实行学区制管理的地方，要合理划分学区范围，将热点小学、初中分散至每个学区，确保各学区之间优质教育资源大致均衡。”

这句话非常重要，对比2017年 “逐步扩大划片入学实施范围”，意味着从2018年开始，多校划片的思路很清晰了，热点的小学与初中要分散至每个学区。

总之，多校划片作为一种可能性，确是趋势。这点不能忽略。

多校划片对于南京的影响

简答的说，我把南京的教育资源分为两种，一种是传统模式，以鼓楼为代表；一种是新城区模式，以建邺为代表。

（一）传统模式

过去的教育资源因为各种历史等因素影响，学区范围错综复杂，分布也很复杂，比如在鼓楼区，好的小学包括：琅琊路小学、力学小学、拉萨路小学、芳草园小学、银城小学、金陵汇文小学及其他小学。好的公办初中包括：树人、汇文初中、29中初中等。鼓楼的教育资源虽然整体较好，但内部也不太均匀，好学校与普通学校也混杂。

鼓楼的特点：小学的南外录取率较高。

仅以相对还算清晰的龙江区域为例，好的学校与普通学校夹杂，未来如果多校划片的话，学校与学校之间的距离、主干道因素，学校分属不同教育集团的所辖因素，等等因素，非常复杂。

（二）新城区模式

以河西新城为例，包括河西中部与河西南，请记住，这是全新、规划、齐整的片区，因此各方面的资源都是规划且整齐划一的，包括河西南外、新城等教育集团，9年一贯制教育为主。这种教育模式避免了鼓楼小学的冲外率，重在初中的培育与成长。因为片区房价较高，云集了较多的中产家庭，形成了重视教育但并不鸡血的氛围，初中成绩的特点：均分较高，高分段与差生都较少。

某种意义上，新城区模式的学校成立之初，就是非常明显的划片，本身就是整齐划一，并不复杂。如果多校划片实行，影响也不大。

因此，总结出三个规律：

（1）一个片区，若新城区模式为主，多校划片也没什么影响。比如建邺奥体，比如江宁（公办初中和公办小学普遍都一般，也不存在高峰和洼地之分）；

（2）一个片区，以传统模式为主。如果是鼓楼的龙江片区如银城小学/汇文小学-汇文初中，基本无影响，如果是拉力琅芳这种，好坏都有，因此也有所影响；如果是北小、南师附小、游小，这些很好的小学周边都是普通小学，影响比较大。综合而言，要看具体学校分布，涉及到利益、距离、主干道和教育集团因素，极其复杂；

（3）把握两个原则：房价的溢价合理性；确定性与不确定性的考量。

以上是教育、学区房的逻辑及多校划片的政策理解、影响，这些属于决策之背景，而真正的决策在于对教育理念的理解，对教育格局的思考，对孩子教育路径的规划，明天的下篇将重点谈到此。

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