大源核心311套改善房的“冰与火”之歌

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朗诗·熙华府刚刚出预售了，因为我自己准备参与这次“摇一摇”，前后已经踩盘三轮，今天的踩盘报告就由我写给大家。

△朗诗熙华府鸟瞰效果图

熙华府最近一次卖楼是在去年春天，当时16500元/㎡的价格被视为“现买现翻翻，买到就是赚”。今天再开卖，价格是16550元/㎡，而周边的雅颂居、天府鹭洲、凤凰城二手房又直逼30000。抢它的人，很多都是这样的逻辑。

所以这篇文章，我以我自己改善购房需求的视角切入，单纯把它看成一个改善盘，聊聊房子本身的优缺点，也给各位“竞争对手”足够的信息参考。

地段：天府二街伊藤对面，摘大源成熟果实

熙华府位于天府二街，东面、西面、北面隔街的分别是雅颂居、天府鹭洲、保利百合，南边过天府二街是伊藤。这周边步行距离内还有凤凰城、中央鹭洲、雍湖湾、保利心语、中海兰亭等楼盘。

△项目地理位置示意图

生长了12年的大源是今天城南最为热闹的版块，在大源的人们也默认以伊藤-大源中央公园一带是生活圈的中心（不接受反驳），这就是熙华府的成熟地段。

因而他摘得大源四个成熟果实：

一、交通

驾车入城可选择天府大道、益州大道、剑南大道、红星路南延线几条纵干线，绕城高速有会展口和剑南大道口。

公共交通方面，项目东面，剑南大道中断与天府二街交汇处是地铁5号线大源站口，距离约500米。东边约2公里是地铁1号线。

二、商业

500米半径内商业业态、品类较全，品质较高。过了天府二街就是伊藤、麦德龙和开业不久的鹭洲里商业街，项目旁边的雅颂居社区商业有不少中高端的生活类、休闲类业态。稍远一点的有复地广场，文艺休闲的铁像寺水街。

△与项目一街之隔的伊藤洋华堂（高新店）

△同样仅有一街之隔的鹭洲里商业街

三、公园

项目东南约500米直线距离就是330亩的大源中央公园。往北2公里是有锦城湖公园，往东穿过天府大道是滨河的生态公园。

△锦城湖公园实景图（来源于网络）

四、教育

项目周边有金苹果、爱智梧桐、川音幼儿园等至少4所幼儿园；有临江路小学，墨池书院小学、益州小学、蒙彼利埃小学；两所重点中学：成都七中高新小区和石室天府中学。

△爱智梧桐幼儿园与项目仅有一街之隔

另外，2017年9月，九年一贯制的天府实验学校也正式开学。可以说，高新区最为密集的教育资源都在这里。

我自己是住在城南的，我给熙华府的地段分是4.8分（5分满），因为这里可以享受的生活配套甚至比金融接地气、更有成都味儿，扣分主要是高峰期喧嚣拥堵。

规划：土地限制楼栋排布，房源朝向冰火两重天

项目周边大致讲完了，我们来说说项目本身。

售楼部项目沙盘

熙华府占地面积约86亩，一个方形地块。项目东北角是两座商用楼栋，一个狭长小广场和一点景观将它们与住宅做区隔。

住宅建筑采用点式围合布局，这种布局的好处是能够在尽可能把容积率指标用满的情况下，最大程度保证各楼栋的通风、采光，但正南北朝向的房源就非常少，约一半房源牺牲了东南、西南的优势朝向。住宅均不配置底商，氛围纯粹。3.6容积率（算上商业4.5），30%绿化率符合大源主流指标。

整个小区1300多套房，包含从103-207㎡的套三、套四改善、再改户型。

没有3以下的容积率，不是正南北的板式大平层，起始面积段不超140平，没有200米的大楼间距，也没有一线河景或公园景观，如果你是追求极致改善的购房者，以上这些对你来说可能不够惊艳。

但在大源核心区没有太多选择的情况下，项目自己的货值最大化和市场接受度之间依然是平衡的。

这次将面市的楼栋是1号楼、8号楼、10号楼和12号楼，133-207㎡的套三、套四产品，共311套房。其中，133平方米房源共64套、135平方米房源共64套、157平方米房源共62套、179平方米房源共61套、207平方米房源共60套。

项目楼栋位置示意

其中，133-157㎡套三、套四户型在临天府二街的8号楼、10号楼，两梯三户。

天府二街平日里车流量较大，高峰期缓行、拥堵，噪音难免，产品做到了所有户型的客厅、主卧开窗都不朝天府二街，部分户型次卧只能牺牲。

△项目现场实景图

179㎡户型全部在12号楼，两梯两户。

207㎡户型所在的1号楼不临路，享双中庭，三面视野都相对开阔，自然是整个小区最好的楼栋，也是两梯两户。

户型：看50%房型是如何“牺牲”的

由于前面说到的货值最大化的规划排布，一栋楼里的房型没办法做“一字”排布，很可惜，牺牲掉了一些本身我认为是牛逼户型的朝向。

135㎡的户型

这是熙华府一个刚好能满足三口之家的门槛户型，方方正正，干湿分区，没有浪费空间。这个户型设计的牛逼之处，是它所有的功能房开窗面都朝中庭。遗憾，朝向是东北。（看规划图，你可以看到它们位于10号楼和8号楼的具体位置）

一个6.7米的阳台，主人房带小小的衣帽间和一个浴池和淋浴房只能二选一的卫生间。美中不足的是，它没有生活阳台。

157㎡户型

与上面的135平户型类似，它也做到了客厅、卧室开窗全部朝中庭，可惜仍然是东北朝向。在改善户型中，横厅面宽6.9米，只比上面的135㎡多了0.2米。140-160平面积段的改善户型，横厅面宽不论6.7还是6.9米，都非常狭窄，不算合格。

179㎡户型

熙华府基本做“瘦户型”，这是特别典型的一款。朋友开玩笑说，家里的猫在这个超20米的面宽放开了跑可能会把自己撞晕。但这种设计可以对由于朝向问题而导致的采光不足稍作弥补，因为它进深浅。这个户型在楼栋中是并列排布，所有主卧都朝中庭，但有一半房源客厅一面开窗朝西南，是临路的，另一半是朝东北。

两个相对动人的地方：8.4米的转角阳台，一转角给人感觉是“赚了”一点阳光，一点景观。主卧带个小阳台，略有奢侈感。

207㎡户型

中庭楼王户型，四面开窗。两个主卧套房，且均向西南。大家自行欣赏。不过，有一半房源客厅面西北方。

精装：豪装高配别指望，科技宅帐单自己要有数

这是熙华府的装修价格公示，三种方案，价格一样。

下面我3月3日在熙华府拍下的关于精装的公示合同，是这样的：

3651元/㎡的已经包含精装和科技系统。精装房在置业顾问的说辞中被统一为“装修房”，或许意味着硬装不“豪”，但由于没有样板间，不便评价。朗诗地产的绿色科技宅配置，包括地源热泵、天棚辐射、新风系统，未来不需自己再要装空调和地暖，建筑也没有预留单体空调外机位。

我个人比较认同绿色、环保、节能的建筑和生活理念，但落实到房子，我也比较关心使用成本。

熙华府的物业费3.3元，普通，此外，科技住宅的设备、系统还会收取3.5元/㎡/月的管理费。24小时统一供应的热水费，用不用，由业主自己选。但热水费或高达16元/吨（该参考全国已有绿色建筑项目收费标准，熙华府如何收费未知），可以肯定，这比安装最好的热水器，再算上设备折旧价格都要贵3倍以上。

这里有一笔账，一套160平的普通住宅，安装比较贵的空调、地暖系统的费用大概在10万元左右，一年设备耗能花销是1万元；绿色住宅的可见的设备管理费约7000/年+用5顿热水/月是1300元+设备耗能花销6000元=14300元/年，加上未来的维护等不可遇见的成本，熙华府居住成本可能更高。

当然，大家也可以自己评估自己的家庭人口数量，生活习惯，自己算账（说得就好像已经摇到一样）。

打个总结：

1. 大源核心，地段好，配套成熟完善。

2. 户型设计本身不错，但美中不足是，由于规划排布问题带来的部分房源的朝向牺牲。

3. 精装修无样板间，不好评价，拥有科技宅的系列配置，但可能会产生更高的居住成本，购房者自己评估。

最后，购买建议：

城南工作和生活的购房者，我非常建议摇一摇。

分享一下我自己的选房顺序（假如说我摇到）：第一，8栋的157平 第二，10栋的157平 第三，207平的1号房 第四，12栋的179，勉强了

最后，祝大家摇号顺利，没摇到也没关系。250-350这个价格量级的购买力，只要心态稳，还有其他鸡会。

（以上内容是结合置业顾问和实地踩盘所写，有关项目各项经济指标，最终以开发商口径为准）

- 正文完 -

PS：以下是熙华府此次推售房源的预售信息，来自成都房协网。

本次将推出1号楼、8号楼、10号楼和12号楼共311套房源，其中32套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房。

网上登记时间为2018年3月30日—4月1日（共3天）（9:00—18：00）

登记地址：www.cdfangxie.com

资格核验时间：2018年3月31日—4月4日（共5天）（9:00—18：00）

资格核验地址：中国现代五项赛事中心新闻发布中心

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