曹县的房价才5000，能买吗？
我是老徐。
一夜之间，随着一名视频博主喊出的“山东菏泽曹县666”，曹县火了。
而且是大火出圈。
网友们大呼宁睡曹县一张床，不买上海一套房。
如果我们多看看这些金句，会发现不少的调侃都是来自于两个方面：
——住房和经济。
特别是当打听到曹县的房价一平不到5000元时，有不少人萌生了在曹县置业的想法。
但火出圈的曹县，其实并不是我们想象的那么繁华。
在这里买楼，真的合适吗？
老徐我可以很肯定的告诉各位外地人：不合适。
曹县古称曹州，位于山东西部，总人口175万人，山东人口第一大县。
但这样的人口规模，却没有支撑起曹县的房价。
目前菏泽最新房价为5542元/平，同比上月下跌5.05%，环比去年同期下跌6.68%。
而曹县的新房房价为4648元/平，二手房价格为4854/平。
在菏泽市属于中等水平。
作为山东的人口第一大县，如此低的房价确实反常。
老徐我查了很多资料，最后才发现原来曹县的楼市其实有过一段大跃进时期。
在2014年前后，曹县的楼市新盘突然猛增了起来，各大知名房企都纷纷落地瓜分曹县这款大蛋糕。
曹县的均价也顺利从2000元/平涨至4000元/平。
会有如此多房企进入，主要是因为当地政府为了提高财政收入疯狂卖地。
可是一个曹县就算有175万人，也装不下如此多的楼盘。
很快楼盘供大于求，不少房企出现亏本的情况。
而更为致命的是，曹县的地皮还很贵。
一名当地市场人士表示曹县目前地价最高已经达到每亩235万元。
这使得一些急于在曹县建楼快速套现的房企资金链断裂，留下无数烂尾楼盘。
例如曹县春天华府烂尾4年，业主们多次维权失败，至今楼盘还未得到盘活。
或是曹县金座商贸城烂尾7年，开发商破产，坑了无数人一辈子的积蓄。
疯狂过后的曹县，房价从此维持在当地可支配收入水平之上的位置。
在我们看来十分便宜的5000元/平的房价，对当地人来讲也是买不起的。
这还不是最糟糕的，因为当地的产业较为传统，缺少新兴技术产业，岗位的缺失导致人口大量外流。
仅仅去年一年，曹县人口净流失达到28万。
在这样的大背景之下，曹县房价失去了人口支撑，一直都是小幅上涨状态。
房子一旦失去了增值空间，连当地人都不愿意买。
根据房产中介的介绍，本地人第二套房基本不会在曹县买，都会选择去菏泽其他区县置业。
增值空间受限使得当地人不愿在曹县买房，人口流失又无法支撑房价，这形成了一个恶性循环。
看到这里，想必大家都很清楚了，目前的曹县俨然是第二个鹤岗。
曹县的走红的确是让人十分意外的。
但调侃归调侃，想要在曹县买房真的要好好考虑一下了。
真相是就算曹县这种垄断了日本棺材市场，拥有电商村产业的县城，但还是无法撑得起当地的房价。
曹县所面临的问题，也是四五线城市所面临的问题。
相比于一二线城市，四五线城市房产投资人群少，大部分人都是以刚需自助为目的。
这也导致了四五线城市的房地产市场较为疲软。
房子作为一种商品，以供需来决定其本身价值。
例如安徽六安市作为四线城市，人口净流出达到110万人，而市辖县霍邱县，就是一个拥有百万人口的大县。
可在2020年，因为该地的人口净流出加剧，房价仅为4500元/平。
在我国城市化进程之下，四五线城市必定成为牺牲品，人口的大量流失使得这些城市的楼市也岌岌可危。
人们之前所向往的鹤岗，何尝不是如此？
如今人口大量向一二线城市汇集的趋势早已不可逆，例如老徐我所在的广州，人口净流入就达到910万。
这些人口，都是从周边四五线城市甚至是二三线城市虹吸过来的。
人口净流出的城市楼市大多有价无市，稍微一点风吹草动就能够出现断崖式的崩塌。
例如去年四线城市肇庆人口净流出35万人，在楼市调控下炒房团逃离肇庆。
肇庆新房房价一下暴跌28.44%，二手房两年内跌了20%。
为什么？
因为当地购房者多为自住，炒房团离去后高房价已经无人接盘，加上人口的净流出。
有价无市的楼市，供大于求的情况下房价必定暴跌。
现在我们回过头来看看曹县，它是菏泽的市辖县，而菏泽是属于人口净流出严重的城市，并且当地人民买房多为自住，房价也处于平稳状态。
就这样的情况，和肇庆十分相似。
这一点，还是要警惕下。
毕竟大多数人这辈子最多也就买一套房子，而这一套房子升值与否，是涉及到以后能否置换更好房子的基础。
更直接点说，目前四五线小城市面临的现状都是一样，除非自住，不然真的不值得花上毕生积蓄去买一个住不到，卖不出的房子。
我敢保证，以后定会欲哭无泪的。
这是我因为曹县火了以后想到的一点思考，就当作是一个提醒，希望对你有用。
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