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【推进首都治理现代化】三个海淀老旧小区物管会的样本涵义 ——《北京市物业管理条例》实施三月调查报告（下）
100个老旧小区，就会有100种林林总总的历史积淀问题。《条例》从城市治理的角度提出了解决问题的制度框架，那就是“纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全业委会或者物管会、居委会、村委会等共同参与的治理架构。”北京青年报记者近日从海淀区房管局获悉，目前海淀选择了不同类型的样本社区建立了物管会，这些物管会结合本小区特点进行了社区自治的探索，北青报记者近日一一走访，力图归纳出这些小区的“样本涵义”。
样本1：清河街道毛纺北小区
“让老百姓遇到问题能有地方‘找个说法’。”习近平总书记日前在浙江安吉县社会矛盾纠纷调处化解中心调研时，曾就开辟社区百姓“诉求渠道”做出精辟论述。海淀区清河街道毛纺北小区的物管会刚刚组建一个多月，就着手为居民搭建了这样的诉求渠道。该渠道由三个平台构成：即楼栋微信群、居民议事委员会、小区专家委员会，让居民们“投诉有门”。
不久前，毛纺北小区的“楼栋微信群”里，一位居民反映“楼道里乱堆杂物，环境脏乱，堵塞通道，居民进出不便”。物管会的主任也在群里，她看到这条消息后，立马商讨解决方案，组织物业管理人员大扫除，彻底清理了楼道卫生。
像这样的“楼栋微信群”，毛纺北小区的9栋居民楼实现“一楼一个”。今年4月建群时，就立下了严格的群规：一户只能有一人入群，且必须实名；群主由社区党委或居委会干部担任。社区党委书记谢玉华介绍，居民有任何意见和建议，都可以在群里反映。
物管会还在“楼栋微信群”的基础上，协调毛纺北小区进一步改选了“居民议事委员会”，还组建了“专家委员会”。清河街道党群工作办副主任隋耀卫说，物业管理专业性很强，但是物管会只有七个人，不可能什么都懂。“居民中有懂园林绿化的、有搞给排水的、有做工程的，还有律师、物业管理人员，发动他们利用专业知识，为物管会提供专业支持，所以建立了专家委员会。”
“楼栋微信群、居民议事委员会收集民意，形成解决方案；专家委员会给予专业技术支持；最后由物管会决策。有协商、有监督、有落实，这样就能有效地把矛盾和问题解决在楼栋内部。”隋耀卫认为，其实对于这样一个建立于上世纪90年代、前身曾是毛纺厂宿舍、产权物业关系异常复杂、居民自治能力很弱的老旧小区而言，让老百姓“有个说话的地方”，居民心气儿“顺”了，自然人际关系就“稳”了，小区的管理秩序自然就和谐了。
推动物业“三变一”
样本2：海淀街道小南庄小区
8栋居民楼、3个产权单位、3家物业公司管理、825户小区居民……海淀街道小南庄小区由于历史积淀而成的产权关系，居民与物业关系异常复杂：这里既有回迁房，也有单位宿舍；既有老街坊，又有新面孔。可以说这在当下老旧小区中具有相当的代表性——物业费收不上来，物业不履职，困难没人管，抱怨满天飞，最后只能由社区兜底。就在今年6月下旬，小南庄小区物管会揭牌组建，首要任务就是明确管理责任主体——整合现有三家物业管理单位，推进一家物业公司开展服务。
小南庄社区党委书记、居委会主任柳春英介绍，小南庄小区于上世纪80年代建成，是典型的老旧失管小区。物管会组建后的首要任务是将物业“变三家为一家”，需要做好两件事。一是分别与三家物业公司协商，探讨合法委托新的物业入驻的路径；二是广泛动员业主参与，投票决定物业公司的去留。柳春英说，在动员业主方面，物管会比居委会更具优势，这也是改革成败的关键。
据了解，海淀街道小南庄小区物管会由九人组成。除一名社区书记、一名社区居干、一名产权单位物业人员外，还有六名业主。他们在小区疫情防控和垃圾分类志愿服务中表现突出，在居民群众中也有一定影响力。组建不到一个月，物管会成员们正忙着更新8栋居民楼的业主名册，收集居民对物业管理的需求和建议……柳春英说：“通过业主动员业主、凝聚业主，有助于尽快解决小区物业管理问题，并为合理收缴物业费铺平道路。物管会组建才不到一个月，我们有信心把这件社区自治的‘关键小事’做出一个圆满的结果。”
样本3：北太平庄街道蓟门里社区
为组建物管会，海淀区制定“六步走”工作流程图，其中，确定物业管理区域是第一步，也是最难的一步。 “刚一提出在蓟门里社区组建物管会的想法，就有部分居民提出反对意见。”蓟门里社区党委书记、居委会主任金丽丽说，最具代表性的就是“院中院”小区——和景园小区居民，该小区位于蓟门里社区内部，是整个社区唯一的一处商品房小区。听说要组建物管会，和景园小区居民担心自己的“新房”与小区内众多老房子“搅合”在一起，在停车管理、保洁服务等方面降低水准，因此有意愿单独成立业委会。
为打破居民与社区间的对立局面，北太平庄街道物业管理专班联合蓟门里社区工作人员，多次到现场实地查勘、核定社区红线区域、查询宗地建设资料，并召集业主代表共同研讨社区物管区域。
《条例》规定，物业管理区域的划分应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。“我们调查发现，首先，和景园小区的建筑物规模非常小，只有两栋楼、109户居民，不适合单独划定物管区域；其次，该小区与蓟门里社区其他楼栋有大量共用设施，包括供暖管道、社区道路等。”北太平庄街道物业管理专班负责人郭金龙说，这些都符合划定一个物业管理区域的要求。
针对居民最为担心的问题，北太平庄街道物业管理专班特别咨询了律师、社区规划师等行家里手。郭金龙说：“划定为一个物管区域后，涉及本小区物业管理方面的问题也就有了统一的议事平台。蓟门里社区将实现环境整体改善与提升，停车秩序管理等也将规范统一，而不是降低标准。归根结底，组建物管会是一件全体居民都能获益的事。通过不断与居民沟通、讲解，终于得到居民的认可。”
7月初，蓟门里社区物业管理区域划定完成了，并顺利组建物管会。从提出创意到正式组建，足足花了两个多月时间才划定完成。这期间，有复杂的纠纷，有各种冲突争吵，但是经过细致的工作，是利益的“同心圆”，以及对公共服务的共同需求，使居民们走在了一起，集合在了物管会的平台上。
记者观察
物管会选举目击记
6月24日，丰台区芳群园三区9号院每栋楼门口都张贴了一张物管会委员候选名单公告。名单中“上”有87岁的老爷子，“下”有“80后”的公司职员。年龄差距如此之大、工作领域也千差万别。这个小区的物管会，是《条例》出台后，丰台区成立的第一个物管会。从6月8日社区提出申请组建，到6月28日物管会组建完成，仅仅用了21天。
物管会“速成”的背后，是社区工作人员用了整整一年时间的前期调查工作。社区与居民代表、产权单位召开了三次协调会，对辖区204户居民做了大量的调查工作。“物管会委员人选，既要优先考虑是不是党员，还得要求其了解社区并且有一定群众基础。”社区书记、居委会主任姜莹告诉北青报记者。
该小区是1996年建立的老旧公房小区，产权单位失管、无物业服务单位。“我们首先‘锁定’的物管会委员就是郑老和田老两位老人，他们既是党员，又非常会做居民的思想工作，可以成为社区、物业与居民之间的坚实‘桥梁’。”姜莹几次与两位老人沟通请求“出山“，最终两人答应参与物管会工作。
在社区工作人员与居民们沟通时发现，很多“新业主”在社区中购买了二手房，居住一段时间后，对于小区物业治理的需求非常迫切。“80后”的郝祎萌、刘建锋、卢根就是“新业主”，他们向社区自荐想成为物管会委员。“‘新业主’占小区总户数的三分之一，这部分‘力量’我们应该考虑吸纳进来。而且他们还年轻，有精力在下班后的业余时间进行物管会工作。”姜莹说。
就这样，加上姜莹和社区服务站站长王军荣，这七人的候选人名单出炉，并于6月24日在社区公告栏和微信群中进行公示。“速成“的物管会还得益于丰台区出台的《业主委员会、物业管理委员会组建参考手册》。“办事处结合小区实际情况，在前期大量工作的基础上，对我们物管会成立的细节做了针对性指导，利用公告栏和微信群线上线下公示，充分做到公开透明。这样一个个节点压下去，一个个环节夯实，就成了。”姜莹一边说一边翻看着参考手册中的条款。
北青报记者看到，《指导手册》中的物管会指导篇，从确定物业管理区域、前期准备、启动成立公告、委员推荐、自荐、确定委员最终名单、物业管理委员会成立、物业管理委员会备案等六大环节，梳理了19项标准化操作流程及具体指导内容。
6月28日，候选名单公示期满，物管会正式成立。当天，经物管会组织，产权单位和待引进物业公司召开初步洽谈交接沟通会；6月30日，在物管会组建两天后，就在前期充分对比选择的基础上，按照既定程序发布公告，采取“先尝后买”方式，引入了金鸿新诚（北京）物业管理公司作为应急物业进驻小区开展服务；7月12日，为进一步发挥党建引领作用，9号院物管会召开线上视频会，成立功能型党支部……物管会的每项工作都正在按部就班地进行着。
对话： “提高物业收费率，我有几个‘秘密武器’”
北青报：小区业委会2010年成立至今已经10年了，您已经连续两次连任。您觉得社区工作最困难的是什么？
关振华（丰台区东铁匠营街道晶城秀府小区业委会主任）：就我所在的小区而言，最困难的事情还是当年居民们都不信任业委会、不信任物业。2010年成立业委会推进非常艰难。其实这并不赖大家，是物业的工作没做好。我在2005年最早的8栋板楼刚建成时就入住了，当时物业费是每月2.8元/平方米，但支出的费用并没有换来服务的提升，反而经常断水断电，生活正常秩序都保证不了。小区环境也差，垃圾乱倒，装修材料扔得到处都是。
北青报：《北京市物业管理条例》5月1日起实行至今已经近三个月了，您认为条例的出台和实施，对于您的工作有哪些推动作用？
关振华：我在10年前组织成立业委会的时候，就细致地研究过2007国家出台的《物权法》，这部法律，对于当时我们成立业委会提供了很大的法律支撑。但每个社区实际情况不能一概而论，并且法律中没有社区业委会和物管会组建的具体规定，所以我们也只能一直在实践中摸索，有时候业主不支持、物业方不理解，有些问题推动起来确实很困难。
今年5月1日实施的《条例》，让业委会的运转和组建流程有了法律依据。让我们的工作更加规范、流程更细致，更注意依法办事。而且居民的认知水平也逐步提高，比原来更支持我们工作了。
以前好多人对业委会有误解，以为我们就是带着大家不满意就闹，物业干得不好，换一个就好了吗？通过这些年的工作实践，我们应该认识到：换物业不是目的，让小区更和谐，高效处理解决问题才最重要。
北青报：您所在的小区物业费收缴率连年递增，这四年稳定在99%。您收缴物业费有什么“绝招”？
关振华：第一就是用心用情服务好。我一直把居民们当成自家人，如果是一家人，就不会忽略每个细枝末节，让家人们不因为家里事儿操心、担心。像这种10米长的PVC水管子，我们都会备着好几根。我们小区是15年的老小区，很多管线老化，准备这些以防不时之需。这不，前几天连着下大雨，8号楼1单元水管线就坏了，管井的情况十分复杂，要是修不及时全楼人生活都受影响。我们带着物业赶紧弄，赶着下雨第一时间迅速就修好了，好多居民甚至都不知道管线坏了。这就是未诉先办，把大事小情都想在居民前头。这样将心比心，你为‘家里人’付出，‘家里人’能不回报你？大家自然愿意主动按时缴费。
我的第二招就是让物业费的去向更透明，从2013年起，业委会就要求物业把一整年的支出公示一年以上。我们还监督物业，给积极缴纳物业费的业主兑换米、面、油之类的奖品。从涨物业费以来的这六年间，我们共做了27类、50件“小事”，比如修复夏日大喷泉，安装、改造小区160余个探头，还有电梯大修、消防改造……当然，还有全小区齐心协力抗击新冠肺炎疫情。
来源：《北京青年报》
责编：薛睿杰
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