业绩发布！贝壳的数据里，隐藏着2022年楼市的残酷真相

撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐恒星冷冻的《塞壬之歌》：二十三夜的记忆复活。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

左晖离世后，彭永东独立执掌贝壳的第一份年度财务业绩披露。

加上字节系的杀入，未来线上房产交易平台竞争一定非常精彩，相信很多朋友和我一样，都很关心贝壳2022年的财务和经营表现。

今天，杠杆游戏推出“曝年报”栏目的第4期。希望接下来一段时间，可以为杆友深度解析更多你想看的公司2022年战绩。

1

营收大降，亏损扩大

贝壳2022年业绩公告披露，2022全年，总交易额26096亿元人民币（单位下同），较2021年的38535亿元，下降32.3%。

具体看：

1）存量房交易的总交易额为15765亿元，较2021年的20582亿元，下降23.4%。

2）新房交易的总交易额为9405亿元，较2021年的16086亿元，下降41.5%。

其中，通过贝联经纪人、具备新房业务相关专业知识的专门销售团队和其他销售渠道在贝壳平台上完成的新房交易的总交易额由2021年的13346亿元，同比下降42.3%，至7705亿元；

通过链家品牌进行的新房交易的总交易额由2021年的2741亿元，同比下降38.0%，至1700亿元。

3）家装家居的总交易额为54亿元，而2021年为2.13亿元。

4）新兴业务及其他的总交易额为873亿元，较2021年的1864亿元，下降53.2%。

从上述数据中可以发现，楼市不好、烂尾楼增加时，在新房和二手房之间，二手房选择的人会更多、下滑程度没那么高。如贝壳自己所言：

由于2022年存量房在中国房地产市场中扮演越来越重要的角色，存量房业务作为我们居住服务的中心，在其重要性不断提高的同时，我们在多方面作出努力助力该业务的成长并加强基础设施建设。

这其实也反映出，不管什么时候，房子刚需总是存在的。

2022年，贝壳净收入为607亿元左右，较2021年的约808亿元，下降24.9%——我们可以发现，和交易额的下滑幅度比起来，营收下滑其实没那么大。

具体看：

1）存量房业务的净收入由2021年的319亿元，下降24.5%，至2022年的241亿元。

2）佣金收入由2021年的284亿元，下降27.3%，至2022年的206亿元，

3）平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入（大部分向平台上的贝联经纪人收取）由2021年的36亿元，下降2.5%，至2022年的35亿元。

4）新房业务的净收入由2021年的465亿元，下降38.3%，至2022年的287亿元。

5）家装家居的净收入2022年为50亿元，而2021年为1.97亿元。

主要由于我们完成收购圣都家装且其财务业绩于2022年第二季度开始合并入账，以及家装家居业务总交易额的有机增长。

6）新兴业务及其他的净收入由2021年的21亿元，增加33.4%，至2022年的28亿元，主要由于轻托管租赁服务的净收入增加，金融服务净收入减少抵销了部分增幅。

业绩公告披露，2022年，贝壳的净亏损为13.97亿元，而2021年净亏损为5.25亿元。经调整净利润为28.43亿元，而2021年经调整净利润为22.94亿元。

2022年，贝壳的归母净利润为-13.88亿元，2021年为-5.24亿元——这2年真是不容易。

2

门店、经纪人数量下滑明显，各业务板块有喜有忧

尽管亏损，但杠杆游戏注意到，贝壳存量房业务的贡献利润率竟然从2021年的37.0%，上升至2022年的39.8%，主要由于链家经纪人的固定薪酬成本随着链家经纪人数量的减少而减少。

新房业务贡献利润率由2021年的19.3%，上升至2022年的23.6%，主要由于利润率较高的项目数量增加、及固定薪酬成本占新房业务净收入的比例降低。

家装家居的贡献利润率还很低，我就不多说。

也有惨的，新兴业务及其他的贡献利润率由2021年的86.5%，下降至2022年的31.3%，主要由于利润率较低的轻托管租赁服务的占比增加。

出现亏损当然正常的。从营业成本看，2021年为649亿元，2022年下降27.8%，至469亿元。具体看：

1）外部分佣。贝联经纪人和其他销售渠道佣金的营业成本由2021年的316亿元，下降35.2%，至2022年的205亿元。

2）内部佣金及薪酬，营业成本由2021年的263亿元，下降32.1%，至2022年的179亿元。

3）杠杆游戏注意到，2022年贝壳的家装家居营业成本，36亿元，而2021年为2亿元，主要由于收购圣都家装及家装家居业务净收入的有机增加。

4）门店成本由2021年的38亿元，下降12.2%，至2022年的33亿元，主要链家门店数量较2021年有所减少。

值得一说，杠杆游戏注意到：

1）截至2022年末贝壳的门店数量为40516家，较2021年末的51038家，减少20.6%。

2）活跃门店数量为37446家，较2021年末的45339家，减少17.4%。

3）同期，经纪人数量为394,020名，较2021年末的454,504名，减少13.3%。

4）活跃经纪人数量为349,681名，较2021年末的406,794名，减少14.0%。

5）2022年第四季度，移动月活跃用户数量平均为3660万名，而2021年同期为3740万名——这个数据杠杆游戏觉得挺有意思的，门店、经纪人减少都是正常的，活跃用户减少，说明有购房意愿和需求的人减少，因此反过来，门店和经纪人自然不需要那么多。

当然，正如贝壳2022年业绩的公告所言，虽然不少影响，但其还是巩固了自己的行业地位。

尽管减少了门店、人员等，但运营费用方面：

1）2022年销售和市场费用为46亿元，而2021年为43亿元，主要由于：

圣都家装的财务业绩自2022年第二季度起合并入账致使家装家居服务的销售和市场费用增加，部分增幅被房产交易服务的品牌广告和营销推广费用以及人力成本的减少所抵销。

2）一般及行政费用由2021年的89亿元，下降17.7%，至2022年的73亿元，主要由于相较于2021年，2022年随着应收账款结余的降低，信用损失准备减少、员工人数下降致使人力成本及杂项开支减少，部分降幅被股份支付薪酬费用的增加所抵销。

3）研发费用由2021年的32亿元，下降20.3%，至2022年的25亿元，主要由于相较2021年，2022年研发人员人数减少，致使人力成本及股份支付薪酬费用减少。

4）商誉、无形资产及其他长期资产减值1.48亿元，而2021年为7.4亿万元，主要由于2021

年下半年至2022年市场下行导致的商誉减值及其对其营运的影响。

所得税费用，2022年为16.90亿元，而于2021年16.65亿元。

3

新房业务影响还是不小，2023年会好吗

面对房地产的不利情形，贝壳很聪明。

2022年新房市场在需求疲软及开发商债务危机的影响下经历剧烈调整。然而，我们的新房业务在艰难的环境中取得了盈利能力提高和财务健康度提升的亮眼成绩……加快佣金回款并推行开发“预付佣”模式及其他重点销售导向策略，为经纪人带来更多安全感，开发商也获得更高效的销售去化，实现共赢。于第四季度，预付佣占总佣金的比例由第一季度的20%提升至44%。

2022年的年度业绩公告还说，积极与优选开发商（包括国有企业开发商）开展总对总业务合作，不断提高销售项目的质量和佣金回款安全性。

现金、现金等价物、受限资金及短期投资厉害，竟然由2021年末的561亿元，增至截至2022年末的611亿元，主要由于经营活动所得现金85亿元。

不过，2022年末，杠杆游戏注意到贝壳的现金、现金等价物及受限资金有由2021年末的约267亿元，减少到256亿元左右。如下图。

如上图，经营活动所得现金净额，还是从-249亿元左右，变为约-85亿元。

同时，应收账款（扣除信用损失准备），由截至2021年末的93亿元，减少至2022年末的42亿元，主要由于2022年新房业务收入减少，及2022年下半年应收账款周转天数改善。

如杠杆游戏上文所述，贝壳真的很聪明，收款有一手。当然这建立在强大的渠道和数据、管理优势上。

不过，新房业务的应收账款周转天数，由2021年的97天增加至2022年的105天，乃由于COVID-19疫情导致的收款活动放缓，特别是在2022年上半年。

新房业务的应收账款周转天数在2022年第三季度优化为78天，并进一步改善至2022年第四季度的64天，对比2021年第三季度和第四季度分别为105天和91天。

存量房业务的应收账款周转天数于2021年、2022年分别为6天和6天。

贝壳的短期借款余额，截至2021年末为2.60亿元，2022年末为6.19亿元。分别于2022年9月、12月及12月开始，以3.58%固定借款利率获得。

对于2023年，贝壳似乎有信心。随着支持性政策的出台，中国房产市场已显现出复生迹象，市场预期逐渐改善。

最后杠杆游戏多说一句，截至2022年末，贝壳的资产负债率（即负债总额除以资产总额，按百分比列示）为36.8%，2021年末时为33.2%。

本文未标注出处的财务图表，均源自贝壳有关公告，特此说明并致谢

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