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自如蛋壳青客集体逼房东降价,还得赔3万装修费,长租公寓怎么了?

丰收 三言财经 2020-02-10
出品|三言财经
作者|丰收


年终租房淡季,自如、蛋壳、青客等多家长租公寓被曝要求房东房租降价,降幅在10%到30%不等,而租客租房的价格却在上涨。


如果房东不接受就解约,个别长租公寓品牌方会支付房东一或二个月左右的违约金,但房东却要支付高额的装修折旧费用,有的折旧费高达3万块,算下来房东还要倒找钱。


甚至有的公寓品牌方不提供任何赔偿,要么降价、要么解约二选一,这让房东左右为难。


长租公寓品牌已经开始对自己的盟友“房东”下手,这不禁让人发问,长租公寓市场到底怎么了?


房东被要求降价,幅度高者超30%

不同意就解约,甚至没有赔偿


在腾讯新闻的相关话题中,有认证自如、蛋壳的房东叙述了自己的遭遇。



有自如房东表示,18年签约,签了4年,第一年以三个月房屋空置期作为装修费用补偿,约定后面每年有1个月空置期。


但是前几天突然接到自如的电话,让降房租。如果不同意,自如会单方面解约,并赔偿房东2个月的违约金,但房东需要支付3万块的装修折旧费。算下来,房东还要赔偿自如近2万块。



该房东指出,在与自如交涉的过程中,自如曾多次提到目前房子出租的溢价很高,并反问“自如会把相应的溢价补给我吗?房产红利的时候赚的盆满钵溢,不景气的时候却让业主承担损失,这样不打脸吗?以后谁还敢放心把房子给自如。”


另一位蛋壳公寓的房东表示,2019年11月,有自称蛋壳公寓管家的人联系自己,称由于北京的房子不能打隔断出租,房子挣不到钱,要与其签降价协议。



该房东的原先的房租为4700元,自如提出降到3000,降幅超过35%。后续沟通后,又将房租提到3600。双方洽谈好后,蛋壳又变了卦,声称现在价格统一了,给出了3500元的价格。经过几番折腾,价格还是回到了3600元。


这位房东称,以前与蛋壳的合作还算愉快,但是经过这次,对蛋壳好感被一扫而空。他还表示,整个沟通中,蛋壳没有一个公开的官方解释,感觉像游击队,“等房子到期不想与他们合作了”。


在澎湃新闻的报道中,国内首个赴美上市的长租公寓品牌青客公寓也被曝出“拖欠”房东租金。有房东反映,青客以“亏损”及盘整“高进低出”房源为由,单方面要求房东下调房租价格,房东不同意则暂停支付租金。


报道指出,2019年12月底,青客给房东提出了2个方案:一是降租金,降多少由青客定;二是房东提出解约,即解除合同。而降租及解约至今未有相关违约赔偿等条款。



青客给出的理由是:青客根据对房屋的过往数据统计,每月支付给房东的租金已远远超出了青客从租客处收取的租金,属于“高进低出”情形。


有房东称,其在上海虹口的房子原先租金为5900元/月,青客要求下降租金至3800元/月,降幅达到了35.6%。


在黑猫投诉、21CN聚投诉等渠道,我们还能看到不少的投诉信息。



通常长租公寓与房东多签订长期合同,3到5年不等,但是支付房租大多数情况下为一年一付。在合同期内,公寓品牌方要给房东房租降价,不可避免涉及到违约。


尤其是在北京、上海等一线城市,租房价格一般不会出现大幅度下调,更多的情况还是上涨。


在降价幅度如此之大的前提下,房东很明显是不乐意接受的。单方面解约成了公寓品牌方的主要方式之一。


其实在2019年年底前一段时间,就有自如、蛋壳等长租公寓品牌“倒逼”房东降价的消息传出据经济观察报报道,自如和蛋壳的多位管家证实了降价的消息。


关于原因,当时有报道称,一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整、优化个别房源合同而与业主沟通协商的情况。原因之一是之前收房时的评估价较高,系统根据当前市场情况综合评估做出调整。


三言财经也从一位北京房产中介人士方面得到了相近的说法。对方表示,2017年的北京大兴火灾事故后,长租公寓拿房的价格一路飙升,价格十分不合理,甚至是赔钱出租。目前价格已经回落,此前的价格明显偏高。


另据中国企业家报道,为了完成“降价目标”,自如日前成立新部门“资产处置部”,主要任务是同业主交涉,降低续约收房价格。


除了房东租金下降以外,租房淡季下租客租金上涨也引起不少消费者的质疑。


部分租客反映租房价格“逆势而涨”


诸葛找房数据研究中心数据显示,2019年第52周全国大中城市租金回落。


第52周全国大中城市租金均价为43.65元/平方米/月,环比下降0.16%。年底为租赁市场淡季,租金下行为常态,其中,三居室租金下降最大,环比下降0.67%,租金为4307元/月;一居室租金下降0.49%至2340元/月;二居室租金跌幅最小,环比下跌0.33%至3196元/月。自48周起,三居室租金呈现直线下滑局面,主要是年底租赁市场需求并不活跃,大户型更不受到市场青睐,因此租金下滑明显。



从宏观的视角上看,房东租金下降同时,租客租房价格上涨便形成一种反差。


有一些租客反映北京自如告知租金将统一上涨3%。有管家称,是系统进行了设置,不涨3%系统无法通过。


有租客表示,并不在乎100块钱,主要是认为房价下行的情况下,涨价不合理,属于“敲竹杠”。



除了自如外,也有多位我爱我家租客向三言财经反映,租金有5%左右的上涨。


总体下降的大趋势下,自如等品牌的租金上涨确实会引发部分消费者的不满。


那么,长租公寓品牌方不惜得罪同盟“房东”和租客到底是为了什么?


长租公寓盈利压力巨大


长租公寓“两头通吃”说到底还是受盈利压力的驱使。


首先来看看已经上市的青客。1 月 6 日,青客发布上市后首份财报。2019 财年第四季度实现净收入同比增长13%至3.4亿元;归属于公司净亏损同比下降29%至1.25亿元。


2019财年青客实现净收入为人民币12.34亿元,归属于公司的净亏损为人民币4.982亿元,较2018财年同比减少0.3%。


青客2019年11月5日在美国上市,原计划是募集520万股,但上市时下调到270万股,募资金额几乎减半,最终募资4590万美元。


当前,青客市值约为5.65亿美元,上市时的市值约8亿美元,市值缩水约30%。


美东时间1月8日,另一家谋求上市的长租公寓品牌蛋壳公寓更新了招股书。


招股书披露,蛋壳公寓在2019年前10个月的总营收为57.13亿元,同比增长约187%,增长的主要原因是业务的持续扩大、管理的公寓数量持续增加。


净亏损为28.13亿元;经调整后的EBITDA为负16.12亿元,尚未盈利的原因是其持续高速增长。


关于自如寻求上市消息也不时传出,也一定程度反映了长租公寓行业对资金的迫切需求。


自如虽然还未披露盈利情况,但在1月3日,自如召开内部年度战略发布会,自如CEO熊林宣布正式成立北京城市业务拓展中心(北京战区),其总经理周艺君称,北京自如2020年的经营目标是完成盈利。


目前来说,长租公寓行业仍然处于烧钱的阶段,仍然面临巨大的盈利压力。而对于正寻求上市的长租公寓品牌来说,这点显得十分重要。


“倒逼房东”降价虽是压缩成本之举,是长租公寓市场调整的一种选择,但是也要注意方式、方法,尊重契约精神,别一不小心捡了芝麻丢了西瓜。



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