大热之下“还钱比借钱更难” ，提前还贷都是利大于弊吗？
“想不到还钱给银行比借钱还难！”去年岁末至现在，在全国多地都掀起了一波提前还贷的浪潮，而从多家银行网点的情况来看，用户要办理提前还房贷业务需要预约，排队时长至少在一个月以上，“提前还贷”也因此屡屡成为占据各大互联网平台话题榜单的热词。那么，到底是什么促发了提前还贷潮？提前还贷能给消费者带来哪些利好？哪些人适合提前还贷？
抢着还钱成热潮
“去年攒了一些钱加上单位年终奖下来了，又向朋友咬咬牙借了一点，最近决定把剩余的贷款全部提前还清，减轻一下压力。”在上海静安区上班的周女士告诉记者，自己在2020年的时候在郊区买了一套房子，当时购房贷款利率还比较高，所以一直存着提前还贷的念头。
持有周女士一样想法的大有人在。
事实上，提前还贷的热潮并非近期才刚刚掀起的。海岸君了解到，从2022年开始，银行就迎来密集提前还贷人群，只是在2023年春节前后，这一趋势更为明显，再加上各地不断曝出提前还贷预约难的问题，一时间网络热度高居不下。
“知乎在今年2月2日做过一个简单调查，在484个网友参与的“你会选择提前还房贷吗”的调研中，选择‘会’的为63%、选择‘不会’的为10%、选择‘’还要观望’的为27%。当然，此类数据仅仅作为参考，但也充分说明购房者对提前还房贷有比较大的诉求。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进对海岸君表示。
昨日，海岸君也在嘉定区墨玉路上的几家银行进行了实地走访。不过，在包括中国银行、建设银行、民生银行在内的多家网点内均未发现排队办理还贷的现象。网点的工作人员表示，最近咨询提前还贷的客户确实多了起来，但是尚未有在线下排队咨询办理的情况发生。
另外，海岸君了解到上海地区多家银行提前还贷等待时间普遍处于1到2个月之间。
提前还贷减少利息支出
对于当下提前还贷潮的出现，多位业内人士指出这主要是与存量房贷相比目前利率较高、理财收益存在不确定性、整体消费观点更偏保守等多方面因素。尤其是存量房贷利率和现存房贷利率存在差异的背景下，预计提前还贷潮预计还会持续一段时间。
格上富信产品经理张怀若在接受采访时指出，投资者想提前还贷最主要的原因是想减少利息支出。“一方面，部分存量房贷利率较高，提前还贷可以减少利息支出。事实上，过去一年多时间，房贷利率下调主要是通过下调加减点数实现的，而存量房贷利率主要随5年期LPR的变化而变化，加减点数的变化不影响存量房贷利率，受此影响，一年之间房贷利率差扩大；另一方面最近一年，投资收益也很难覆盖房贷利率。”
据诸葛找房数据研究中心统计，春节后，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限，已经有30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。
而2019年-2021年间，购房商贷利率则是历史高位，有部分二线城市首套房利率一度超过6%，5%-5.5%则是一个常规水平，相比之下，现在许多城市的首套房贷利率已经跌了1-2个百分点。这1-2个百分点反馈到月供上，购房人每月可以少还一两千元。
以商业贷款100万元计算，如果是2021年贷款利率高位时贷款，假设以利率5.8%计算，30年期等额本息，购房人每月缴纳月供5900元；如果按照最新首套房利率低点3.8%计算，则每个月月供仅为4660元，每月支出差距超过1200元。
对于存量房持有人来说，虽然存量房贷利率会根据LPR每年动态调整，但是签订贷款合同时，基于LPR上浮的基点则不会变。因此，很多前两年买房的居民有“高位站岗”的感受，这两年存下一笔闲钱之后，就急于把高利率房贷先还掉。
在某银行的网点内，海岸君与相关的信贷负责人还算了一笔账：即一名银行客户在2020年12月购得一套总价为380万的房子，当时以首套房4.65%的利率贷款了245万元，而后采用等额本息还款法，以当时的利率，贷款期限360期，算上利息月还12633.1元，如果该名客户在2023年1月提前还款一百万，月供则变为约7000元。
“原本需要还款的剩余的利息总额是186.43万元，提前还款后利息总额支出变为98.7万元，也就是说利息减少了约88万元。”这名信贷负责人表示。
“从房贷利率这个角度说，提前还房贷，主要目的是减少利息支出。我们认为，要重视此类情况，各地也要把‘房贷利率下调-房贷提前偿还’之间的关系作系统的研究，从保护购房者权益角度积极为购房者减负。”严跃进指出。
不建议盲目跟风
引发“提前还贷潮”的重要因素，除了存量房贷与新增房贷之间的利差过大以外，还包括股票、基金等金融投资收益率的下降。
2022年以来，我国金融市场波动加剧，股票、基金等价格下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。在这种情况下，普通居民投资风险偏好趋向保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。
央行2022年四季度城镇储户问卷调查结果表明，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8％，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民比上季减少。
投资理财收益率跑输房贷利率也就让一部分购房者认为没必要把钱留在手中理财，不如直接拿去还房贷。
不过，对于提前还贷的利弊，多位业内人士告诉海岸君，提前还款未必适合所有购房者，贷款合同细则约定千差万别，不同地区政策不尽相同，每位借款人实际资产情况也各不一样，提前还款要根据购房者自身需求来把握，切不可盲目跟风。
值得一提的是，有部分房贷利率“站高位”的购房者，正试图以各种方式置换房贷，甚或违规转化为利率更低的“经营贷”。存在这类想法的人，需要注意当地政策是否满足“认贷不认房”，部分地区目前“认贷也认房”，这种情况下在提前还款之后，再贷款的利率就以二套房来算，且首付比例提高，贷款年限缩短，并不能降低利息成本。另外，如果是公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，也可以不用考虑提前还款。
一位基金公司人士表示，提前偿还房贷的贷款者需要同时具备以下条件，首先是买房的执行利率与目前的房贷利率相比要明显高，第二是明确没有其他投资手段可以相对理想地补偿房贷利率的损失，第三是要有一定量在中长期内完全闲置的资金。“虽然我们没有看到准确的统计，但满足以上条件的贷款者应该是不多的，一旦本轮房贷利率下降最明显的阶段结束，所谓的‘提前还贷潮’会逐步平息。”
另外，在业内人士看来，提前还贷也要注意需要为日常生活支出和未来养老、医疗留足资金。另外在申请还贷的时候需要注意是否有违约金，是否当初签订保证还款期数达到多少期后才允许进行提前还贷，避免提前把资金腾挪出来之后不能立即进行还款。
融360数字科技研究院分析师李万赋在接受采访时就指出，如果手上没有足够的闲置资金，提前还房贷之后，剩余资金无法满足日常生活所需及应对紧急情况，这是不适合提前还贷的。
金海岸工作室
作 者 | 杨硕 图 片 | 东方IC 编 辑 | 任天宝