全球三大一线楼市惊人反弹，大放水比赛开始起作用了？
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◎海外掘金（ID：gold1849） | 震谷子
疫情过后，各国祭出战时刺激，展开大放水竞赛，最意想不到的反弹即将发生。
从2016年开始，英国伦敦、美国纽约和加拿大温哥华，三个地方的楼市开始逐步下跌。但从今年开始，它们将有机会触底反弹，进入全新的上行通道。
英国脱欧、海外买家印花税、贷款条件收紧，导致了这些地方的下跌。而现在，脱欧尘埃落定，买家也适应了税收和贷款条件的变化。
一个多月的隔离，冻结了各地的房产交易，但也推进了电子合约和在线看房等的增长，促使开发商推出了更大的折扣，为了刺激经济而被迫大放水的低利率环境更是带来了前所未有的购房时机。
中国刚解封那会儿，深圳二手房价领涨，其他大城市的房产交易也迅速反弹。现在欧美正在努力探索解封路径，这些跌了好几年的市场，也会成为新的风向标，影响未来的全球楼市。
01
在这里面，伦敦是最早出现明显反弹的城市。早在一年前，伦敦市中心房价的跌幅就已经小于1%，并且在去年下半年变得越来越小，逐步靠近正区间。
与之联系最密切的是政治因素。
2016年，英国公投决定离开欧盟，伦敦房价开始下跌。2019年7月，率领英国制定脱欧协议长达三年的梅姨下台，现任首相鲍里斯接过重任，说不顾代价都要带着英国在年底正式跟欧盟说再见。
就是从这个时候开始，敏锐的资金开始回归伦敦楼市。我们当时也做了分析，在英镑疲软，谈判前景逐渐明朗的时候，留给你入场的窗口期非常短。
尤其是从9月开始，随着李嘉诚等国际资金重新爆买伦敦，转向的号角吹响了。
虽然，伦敦房价在2019年下跌了2.6%，但是，保守党在12月的大选中获得了决定性的胜利，给市场提供了急需的确定性。
终于，英国在2020年1月31日正式离开欧盟。伦敦楼市也在一季度迎来了“鲍里斯反弹”。
仲量联行的统计报告显示，伦敦核心区的高端住宅售价在2020年一季度出现了大幅上涨（下图一），是过去六年中第二高的季度涨幅，只比一年前低了0.3%。销售量则与去年同期相比，强烈反弹（下图二），从1月1日到3月17日的11个星期内，价格超过100万英镑的交易量比2019年同期暴增30%，也是2017年以来的新高。
一季度的反弹，主要来自英国国内买家的推动。我们首先要理解一个银行对不动产的估值，也是供需平衡下的市场指导价格。在此前的下跌周期中，买家保持观望，卖家不肯降价，双方之间的价差就会偏离这个市场指导价格。
而大选之后，有了确定性，买家愿意多付钱抓住窗口期，卖家愿意降价赶紧脱手，双方之间的价差缩小，不仅成交变容易了，也把成交价格推上去了。这就是明显的需求回暖，也是为什么本地买家可以推动价格上涨，乃至激活整个市场的背后逻辑。
伦敦西部和西南部是最典型的例子。就是基于大选后双方报价越来越接近市场指导价格的逻辑，这两个地方的房价分别上涨了3.6%和4.3%，远远超过了平均水平。
值得注意的是，虽然伦敦一季度流通在市场中的房屋数量在增加，但仍然远低于两年半前的水平，也低于逐渐变强的需求。也就是说，如果英国疫情能够在6月不再明显爆发，伦敦房价在下半年可能还有会一波明显的增长。
02
温哥华曾经是中国买家最青睐的市场。在下跌之前，这里跟多伦多、香港和纽约一起，一直是全球价格最高的几个楼市之一。从本世纪初开始，短短20年间，大温哥华地区的独栋房屋平均售价就从40万加元涨到了接近160万加元，妥妥地翻了四倍。
然而，也是2016年，从20%的海外买家印花税到空置税，打压了不少疯狂涌入的投机需求，房价开始下跌。根据居外网当时的报道，仅仅一个月，大温哥华地区的外国买家在房屋交易中的比例就从19%暴跌至1%。2019年，温哥华高端住宅价格下跌了8.3%，在莱坊国际所做的年度报告中排名倒数第一，是跌得最惨的。
但是，就在跌得最惨的这个时候，2019年12月，温哥华房屋销量同比暴增87%。这说明，市场已经开始转向，本地买家开始尝到了海外买家撤退带来的价格优惠，纷纷进场扫货。
加拿大房地产博客Vancity Condo认为：“海外资金已经走了两年多了。现在主要是当地人在廉价的贷款道路上狂奔，疯狂争夺所剩的可以负担得起的任何产品。”
进入2020年，销量还在增加。大温哥华房地产局（REBGV）的数据显示，2月份大温哥华地区的房屋销售猛增了44.9％，3月继续增长，为46%。虽然4月份开始受到新冠病毒影响，销量下滑，但是售价仍然比2019年4月增长了2.5%，比3月份增长了0.2%。
这跟伦敦本地买家崛起是一样的逻辑。当利率一路走低，买家也适应了2018年开始收紧的贷款条件之后，现在入手反而是一个难得一见的窗口期。随着买家愿意多付钱赶紧上车，就会带来短期内的量价齐升。只是因为温哥华之前为了讨好海外资金，实在建了太多的房屋，库存比伦敦多，才没有出现明显的正增长而已。
美国纽约则属于第三类，价格没涨，但销量上去了。纽约一季度公寓销售平均价格比2019年同期下降22.7%，同时因为疫情减少了看房的机会，上市库存也比去年下降了8%。
然而，与此同时，成交量同比增长了19.2%。5月第一周的贷款申请量更是比前一个月跃升了14%。说明也有潜在的需求看到了价格下跌、利率下跌、库存下跌的绝妙时机，快速进场。
03
伦敦、纽约和温哥华的楼市都在出现复苏迹象，至少买卖的人都在变多。背后到底意味着什么？
第一，这三个全球顶级房地产市场出现的变动对其他区域楼市具有风向标作用。更何况，现在是三大楼市出现了方向一致的变动。
回看三大楼市的变动缘由，一句话概括就是被抑制的需求被解放了。利率在走低，贷款条件在放松，政治或经济的不确定性减少了。
很多人问我，疫情后房价会不会跌。短期连交易都被冻结了，如果本来就在猛涨的地方，出现一定回调是很正常的。
但是全球都在探索逐步放松甚至是与病毒共存的新常态，未来只要人们的购房需求适应了疫情下的变化，市场就又会回到正常的供需关系。就像英国政府主动推行电子房产合约，通过远程和视频等方式实现成交和登记注册。
第二，低利率时代，你更应该购入不动产来抵御通胀。
这些地区，再加上也是跌了几年的澳洲，都是不约而同在去年开始转向，趋势延续到今年。而2019年，美联储三度降息，带领世界走进了低利率时代。现在我们更是开始预测负利率的到来。
从理论上说，无论是降息还是购债，央行通过一切手段下调短期利率，就是为了引导下调长期利率。什么是长期利率呢？就是你我熟知的房贷和车贷等等。而疫情之后，会有越来越多的经济体尝试现代货币理论，实行无节制的“左手发债，右手印钞”，发多少债就印多少钱，推高实体经济的需求和价格，后者就是我们熟知的通胀。
所以，未来具有实物价值的不动产和其他能够抵御通胀的投资，要在你的资产配置组合中占大头。
第三，三大楼市的变动再一次印证了，那些具有财富优势的城市，房价拉长来看一定是涨的。
什么是财富优势呢？一是城市与人之间有紧密的连接，例如城市集群；二是城市内外有健全并向前看的基础设施，连通性好，三是这个城市所在的经济体正处于信用扩张阶段，有大量的钱流入社会。
因为我们往往买房不是真的就是为了买房子本身，还有城市的配套和未来价值增长。所以在财富优势明显的条件下，哪怕一些突发的金融因素抑制了需求，也绝不会摧毁这些需求。用长期的眼光去看，这里的不动产价值一定是被低估的。
疫情之后，三大楼市的反弹节奏不会消失，各国大放水对全球楼市的刺激作用，也会慢慢浮现。
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