中资海外购房逐渐回暖：中介一条龙服务、泰国异军突起
摘要：8月开始，中资海外购房潮回暖。为了满足中国买家依然强烈的需求，当地开放商和当地非银行机构等合作为外国购房者提供贷款。至今年5月，澳大利亚最大公寓开放商已累计向中国购房者贷出了2亿澳元。
本文作者姚瑶，来自21世纪经济报道，原文标题《中资海外购房回暖》。
今年以来，在国家外汇管制收紧和加拿大、澳大利亚等国家收紧外资购房政策的双重影响下，中资海外购房一度潮歇；然而，从8月开始，再次潮起。从21世纪经济报道记者最新采访了解的情况来看，由于中国买家需求依然强烈，包括地产商、贷款机构、地产中介、律师等多方正努力填补当前资金空缺的商机，积极为中国买家提供海外购房的一条龙服务，交易正逐渐回暖。
导读
据瑞银财富管理9月28日发布的2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹。
来自四大洲、16个国家的60名房产中介，多个专长于海外投资移民的律师和移民留学中介，几乎构成了一条完整的海外置业产业链，这是21世纪经济报道记者在9月举行的一场海外房产峰会上见到的景象。记者在现场遇到了一家特别的公司，这是一家来自澳大利亚的贷款中介机构，主营业务是对接放贷机构和借贷者，这家公司来中国寻找商机，源于澳大利亚当地的一个房产调控政策。
“自从澳大利亚当地银行停止对海外买家的贷款业务后，我们在其中发现了填补资金空缺的商机。我们和多家有能力、有产品但缺乏销售渠道的贷款机构合作，成立了一个中英双语的团队接待海外客户。我们和多个国家的客户和介绍人合作，但中国客户是主要的，因为他们对澳大利亚房产兴趣浓厚。我们为海外客户提供一条龙服务，包括寻找资金、保险和房产管理。”这家公司的海外业务主管对21世纪经济报道记者透露。
加拿大、澳大利亚多地出台政策打击外来需求
据悉，自去年上半年起，澳大利亚当地银行陆续开始收紧对外国人的购房贷款政策，海外收入的购房者几乎无法在当地银行取得贷款。澳大利亚政府大部分获批的外来投资申请都是期房投资，据了解，上述政策让许多海外收入的购房者措手不及，他们无法按时交割，甚至出现了中国买家被迫违约放弃首付的案例。
“我们有一个客户受到这个政策的影响，在政策出台之前，这个客户顺利地在当地银行获得了贷款，在澳大利亚买了第一套房子。到了今年年初，客户在购买第二套房子时遇到了麻烦，原本有一家银行已谈妥，但对方突然就说不做了，不是收紧贷款条件，而是完全不做了。客户当时非常着急，但不想失去10%的首付，我们就帮忙介绍了一些贷款中介。”9月13日，中文国际房源平台居外网中国区业务总监吴光慧对21世纪经济报道记者表示。
据了解，在澳大利亚当地银行停止贷款后，当地非银行金融机构和外资银行以及当地一部分开发商，试图填补资金的空缺。
以澳大利亚最大公寓开发商Meriton为例，据该公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亚媒体采访时称，截至目前已累计向中国购房者贷出了2亿澳元（约合人民币10.3亿元），未来或将进一步增长至4亿澳元（约合人民币20.6亿元），“我不想成为一个银行家，但我不得不做，因为我们的银行停止贷款了。”他对媒体表示。
21世纪经济报道记者向Meriton发送了采访申请，但该公司以CEO行程紧张为由，拒绝了采访。根据该公司官网信息显示，无论是澳大利亚还是非澳大利亚居民、投资客还是自住者，该公司都可以为其提供二年期的固定利息的抵押贷款，最高可达房款的八成，不可展期，不同项目的利息有所不同，一般在4%-6%之间，在申请贷款时需要缴纳一笔1500澳元的申请费。
“确实有当地开发商可以为购房者提供贷款，但形式不同，比如说，我之前一个别墅客户就是由开发商提供了半年期的无息贷款。”10月11日，上海一家澳大利亚房产中介人士对21世纪经济报道记者表示，但她补充道，当地开发商大多数还是较为谨慎的。
除了当地银行停止贷款之外，澳大利亚的维多利亚州、新南威尔士州在2016年上调了针对海外购房者的印花税，昆士兰州在去年10月推出了针对海外购房者的转让税，联邦政府层面也推出了一些针对非澳居民的调控政策。
除了澳大利亚外，过去几年受到中国买家青睐的国家是加拿大，尤其是加拿大的多伦多和温哥华。去年，大温哥华地区针对外国购房者推出了15%的转让税，今年4月多伦多所属的渥太华省在部分地区，推出了包括外国购房者15%转让税等系列政策。据渥太华省政府9月公布的数据显示，政策实施后，外国买家的交易有所下降。
全球多个城市房价出现泡沫风险
这些市场纷纷推出针对海外购房者的政策的逻辑不难理解，即政府希望通过抑制海外需求，来调控过热的楼市。
据瑞银财富管理9月28日发布的2017年瑞银全球房地产泡沫指数显示，就全球范围来看，加拿大多伦多面临的房地产泡沫风险最大，其次为斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹。在亚太地区，香港和悉尼的房地产泡沫风险较去年上升。新加坡楼市估值依然公允，风险持续下降，而东京楼市估值过高的情况在2017年越发明显。
但报告指出，这些泡沫背后的一大推手是过去十年以来的低利率环境。在欧洲城市，尽管自2007年以来，实际房价已上涨了30%，但公寓的使用成本（即抵押贷款支付的利息和分期付款）仍然低于十年平均水平。在加拿大和澳大利亚也出现了同样的情况，令人难以负担的高企房价的一大支撑因素便是低利率。
报告还指出，在全球房地产市场中渐渐形成了“超级明星城市”效应，市场参与者认为这些最具吸引力城市的房产将长期以最快速度升值，比如中国香港、伦敦和旧金山等。大家的直觉是全球和全球的富裕家庭会对顶级房产产生源源不断的需求，只要供应速度快速增长，那么这些“超级明星城市”的房价可以与租金、收入及全球均价脱节。报告还指出，过去几年来，这样的效应还引发了国际需求的激增，尤其是来自中国的需求，使当地市场获得额外的推动力，还将当地购房者逐渐挤出市场。
“大背景是全球长期的低利率环境，像多伦多、悉尼和中国香港等都是中国大买家最为青睐的目的地，出于教育、分散资产配置、移民或居住等需求，我们把这些城市称为‘超级明星城市’，这些城市对外来投资和移民持开放态度，其房产买家不仅仅是当地收入人群，还吸引了来自全球的需求。过去三年中，这些城市的房价平均涨幅为20%，多伦多、中国香港去年涨了20%，悉尼涨了10%，这些城市也是中国投资者最为青睐的城市。”10月13日，瑞银财富管理大中华区首席投资总监及中国首席经济学家胡一帆在接受21世纪经济报道记者电话采访时表示。
不仅仅是当地，国内政策也在收紧当中。自去年底国内外汇政策收紧以来，业界纷纷预计海外房产将出现降温。今年年初起实施的《个人购汇申请表》明确提示，购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。7月1日起实施的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》规定，人民币计价的大额跨境交易报告标准定为20万元人民币，当日单笔或累计交易也从以前的20万人民币下降到单日的5万人民币。这意味着，此前资金出境惯用的“蚂蚁搬家”几乎不再可行。
“现在好多人打电话来咨询的第一句话就问是否可以解决资金出境问题。不过 ‘蚂蚁搬家’现象还是存在的，银行人工柜台是越来越难了，但据说网银可行。另外就是灰色渠道（地下钱庄），手续费从0.8%上涨到了3%。不过我们不参与资金出境的过程。七月的时候确实降温了，我都开始担心生意做不下去了。不过，八月开始又回暖了。”上海一家日本房产中介对21世纪经济报道记者透露。
泰国、马来西亚等东南亚房产走热
居外网CEO罗雪欣向21世纪经济报道记者表示，和去年上半年相比，该平台上的海外房源询盘量同比增长了8.7%，但今年迄今，询盘的平均价从2016年的35.55万美元下降到了28.9万美元。澳大利亚的询问量同比下降9.7了%，美国下降了18.4%，泰国增长了154.9%，马来西亚增长了132.8%。
与此同时，中国购房者关注的目的地也发生了变化。2015年和2016年，最受中国人欢迎的目的地为美国、澳大利亚、加拿大和英国，而今年排名前四的国家依次为美国、澳大利亚、泰国和加拿大，泰国在2015年和2016年排名第六。
“2012年开始，中国人开始去泰国买房，越来越多，主要还是投资为主，他们青睐人流量密集或有升值空间的楼盘投资，价格区间为100-500万泰铢（约合人民币20-100万）。不过去年外汇管制收紧后，确实下降了。”泰国芭提雅一家开发商人士对21世纪经济报道记者表示。
对于资金问题，该人士透露，中国人去泰国买房刷银联卡付首付，“但收款方不能是开发商。有香港账户的人，会从香港账户转账。”
“相对于之前的冷门，中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升。一方面是随着‘一带一路’倡议的推进，另一方面是这些地方的房价较低，还拥有很多旅游资源。但同时也存在政治、经济、汇率波动等不确定性因素，预计看不到大规模的需求增长。主要需求还是会集中在那些发达市场的‘超级明星城市’，因为那里拥有优质的求学、就业、生活、文化等环境。但鉴于目前的对外投资政策，预计会出现放缓。”胡一帆说。
在胡一帆看来，鉴于目前的市场情况，投资海外房产，面临着一些风险，投资者需保持警觉。“基于基本面，也就是房价、租金、供给及抵押贷款和GDP的比例等数据，我们制定了这个指数，其中四分之三的城市已处于泡沫或估值过高的状态，还面临着多个潜在风险。一个是利率水平正常化是个长期趋势；我们的研究还显示，就房价收入比而言，在全球九大城市（中国香港、伦敦、纽约、温哥华、悉尼等），一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限都超过了10年，这是第二个风险；第三个风险是情绪的变化；另外来自中国内地的需求由于资本管制政策相对放缓，这对于那些目的地来说，也是一个风险。建议投资者保持冷静、谨慎的态度。”胡一帆说。
俊杰评论：国内高房价低回报无真实产权，相比国外低房价高回报导致了这几年的海外置业热潮。中国人都不傻，所以资本外流一直很猛，大禹告诉我们，洪水到底应该疏还是堵？
北美楼市获国人海外置业青睐
数据显示，中国高净值人群中拥有海外资产的已达33％，海外资产在可投资总资产中的平均占比为19％。北美地区成为中国高净值人群最青睐的海外置业地。
海外置业首选仍是美国
随着海外置业市场的不断发展，高净值人群的需求以及购买习惯也在发生着变化。越来越多人开始选择专业的信息平台和咨询公司。因此，一些可以提供海外投资房产“一站式”咨询的渠道，成为高净值人群进行海外置业的一大需求。
“近几年，境外投资、求学等需求在成倍地增加，腾讯房产希望能够联合房产上下游的企业打造一个开放、共享的房产新生态，为用户提供全面的信息。” 腾讯大燕网北京房产事业部总经理付璇称，为此腾讯成立旗下海外置业新媒体平台“企鹅北美有家”，该平台旨在为北美房产投资用户提供北美生活一站式服务。
鑫苑置业中国区营销副总经理宋建则表示，海外置业首先要考虑是区域，该区域是否为经济增长区；其次是安全性，安全的区域一定程度上决定房价；然后是学区，好的学区升值潜力大；最后是周边配套。同时海外置业一定要选择当地的专家、有合法执照的经理人，同时选择专业的大平台。
买新房二手房均可办贷款
在美国，中国家庭无论购买新房，还是购买二手房，都可以申请办理贷款。中国家庭在美国贷款买房，贷款比例的确定与房子评估值有关。
据21世纪不动产中国区投资人俱乐部总监刘超介绍，美国新房的评估值基本上是按照房屋原值来算，但美国二手房的评估值比房屋市场价低一些。中国家庭的还款能力也会影响贷款比例。
“中国家庭在美国申请贷款买房，需要提供收入证明、完税证明、信用记录等相关材料。收入证明、完税证明等材料可以反映中国家庭的还款能力。对于还款能力较好的中国家庭，美国的银行有可能给予更多的贷款比例。”刘超强调说。
伟业我爱我家集团海外有家北美业务部总监裴丰表示，“一般来说，美国贷款买房首付比例约为40%，贷款比例约为60%。美国房贷利率在4.6%至5.2%左右，美国的各家银行对房贷利率还会有一定浮动。最长贷款年限为30年。”
信用不好也影响信贷
不良信用记录将会影响在美国办理贷款买房。刘超表示，“美国有国家信用平台，记录人们的信用情况。对于信用不良的人，将会上‘黑名单’。对于‘黑名单’上的人，再申请贷款买房或买车，将会变得比较困难。有的银行会给予此类人群提高贷款利率，或是直接拒贷。”
裴丰提醒说，“如果中国家庭在美国贷款买房，出现3个月不还钱，银行可以通过法律程序申请对房子进行拍卖。在房子拍卖后，剩余贷款金额和房屋溢价部分都是属于银行的。银行将会把中国家庭已支付的购房首付款退还回去。”
本报记者 崔陆鹏
资金潮下资产荒！悉尼成海外置业首选之城
泡泡楼市说2017-10-13 17:23:29据悉，最近5年来，澳大利亚房地产市场出现前所未有的价格增长，房产业主财富值猛涨。悉尼近半数业主所持房产，现有价值较购入时至少翻倍。
房产数据分析公司CoreLogic报告显示，悉尼房产业主名下房产财富，超过近代史上任何时期。目前，多达48%的悉尼业主名下房产，现有价值较购入时价值至少翻倍。而在10年前，这一比例仅为37%。
那么为什么悉尼成为最近几年全球房地产市场少数持续上涨的发达国家城市呢？
除了核心原因是全球的资金潮下，资金寻找优质资产影响外，悉尼独特的人口结构、地理环境、经济发展是主要原因！
悉尼承载着澳洲20%的人口，却仅有15/10000的国土面积，在未来20年，悉尼人口还将以10万/年的速度激增，至2036年预计达750万，就业机会须增加68万9千个。
据莱坊国际Knight Frank发布的《莱坊2017年财富报告》显示，在全球高净值人群净流入人口排名中，悉尼力压欧美众多热门移民地跃居第一名，年度超级富豪净流入高达4000人。
超级富豪的流动就代表了全球财富的流动，纵览下面这张全球财富流向图，悉尼也是全球高净值人士最青睐的不动产配置目的地。这体现了悉尼这座城市强大的吸金能力和发展潜力，财富在近几年不断涌向这里，可以说悉尼引领着全球财富的流向。
富豪偏爱之城——悉尼
悉尼是世界公认十大最繁华的国际都市之一，是澳大利亚最大、最古老的城市。无论是商业发展潜力还是休闲居住环境，悉尼都提供着更多的机遇和利好，因此，她获得一批又一批超级富豪的偏爱，吸引众多高净值人士涌入根本就不足为奇。
强大的经济发展动力
悉尼高速稳定增长的经济发展给高净值人群带来“安全感”，从历年的财报来看，悉尼经济增长一度为全澳最佳，甚至贡献全国三成GDP增幅。48%的世界五百强加上80%的国际银行，是悉尼经济发展最强大的动力，也是超级富豪进行商业拓展的“肥沃之地”。
宜居之城
悉尼的宜居，不单单是怡人的气候，清香的空气和靓丽的海岸线所带来的身体愉悦。更在于城市完善的社会保障制度和高品质生活方式所带来的心理愉悦，双重享受之下，让她连续多年占据全球宜居城市排行前十名。
优质教育资源
悉尼政府高度重视教育板块，大力完善基础设施建设，引入大批优秀的教育人才，这使得悉尼的教育实力在整个澳洲名列前茅。从中小学的顶级校区，到历史悠久的知名学府悉尼大学，都是吸引超级富豪涌入的原因之一。
悉尼的高净值人士仍将增加
悉尼城市未来的发展战略已经不再单纯地指向宜居，迈向全球顶尖城市的发展定位早已让更多的人想要进入悉尼。有机构预测全球的超级富豪中，有超过70%未来十年会在悉尼进行投资。
一路飙升的悉尼房价，使得他们对于悉尼的房产市场最为感兴趣。数据显示，在过去10年里，悉尼54%的高净值人群都增加了在房地产领域的投资，而40%都决定将在未来10年内增加对房地产的投资。