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是时候重新认识一下商业地产的未来了

2017-10-20 界面新闻 识时务者为俊杰

结合线上线下,实现商业跨界,进行场景营造,是目前新商业生态发展的趋势。


图片来源:视觉中国

从各地住宅市场调控频出,到部分重点城市逐步出让租赁地块,房地产行业正面临重大行业变革。如何在住宅地产之外寻求新的增长,商业地产正成为房企又一个着力点。

今年7月,恒隆地产董事长陈启宗在半年业绩会上,一反过去看衰内地整体商业零售环境的论调,认为商业地产寒冬正在过去,一线正在恢复、二线还需时间:“中国商业市场还有二三十年好光景,长远来看很乐观。”

在此前数年时间里,由于经历了一轮百货业的倒闭潮,传统商业地产一度被认为至濒死边缘。除了整体“L”型经济的影响外,线上购物、电商行业冲击,被传统商业地产视为洪水猛兽。

然而,面临网络冲击,商业地产的转型和多方位结合,正带给行业新的契机。在近期的一场内部论坛上,多位商业地产业内专家认为,互联网形态下,将线上线下结合,实现商业跨界,进行场景营造,是目前新商业生态发展的趋势。

“互联网进入商业领域,以及物流供应链的完善带来消费者、客群的变化,不仅是中国,也是全球实体商店都在面临的巨大挑战。”华润置地高级副总裁、华南大区总经理孔小凯认为,当下的实体商业开发、运营商,正面临着四个挑战。

“第一,消费人群发生巨大变化,80后—00后成为消费主力,消费方式和诉求都和60后—70后又很大不同;第二,互联网深入到消费习惯和消费行为当中,就形成连两个趋势:整体场景营造,以及实体商业线上化。”

孔小凯认为,现在已经不能简单将互联网看作对手,而是技术手段和工具,零售商开始投资全渠道模式,线上线下并举,例如宜家、红星麦凯龙等传统线下运营商开设了网上商城,亚马逊、阿里等电商也开设了线下实体“无人店”。

另外,在聚焦传统优势的同时,触角延伸至其他领域,探索新的跨界空间,也是商业地产当下面临的挑战。“还有一个挑战商业地产人生死存亡的考验,就是去库存。”孔小凯认为,经过近10年的推进,中国商业地产体量目前有超过5亿平方米,很多重点城市人均商业面积已经超过东京、巴黎等世界一级城市,是这个行业面临的极大挑战。

为了应对上述挑战,华润置地也对旗下商业项目进行调整,例如在青岛万象城设计了一万平方米的运动公园场景营造。另外,在会员基础上建立一个大的数据平台,进行华润集团内的业务整合,同时跨界文化体育和营业,统筹文化公司,进行多方位尝试。

香港置地集团执行董事、中国区总裁凌常峰也认同互联网下商业调整结合的观点。由于香港置地超过百年的商业运作经验,使得他们深刻地认识到,在商业行业当中要保持应需而变:“我们现在遇到的问题是互联网,但是前人就没有遇到过挑战吗?从商业街到百货公司,从百货公司到购物中心,也是时代的变化。”

虽然互联网渗透消费,然而实体商业的明显的竞争优势也在逐步显现。雷军在采访中就曾流露出对过去几年忽略线下的懊悔,他认为,体验感和及时性,是线下商业无法替代的优势,电商物流再快也实现不了。

但他也指出,在商业地产寻求多元化和多尝试之下,“量力而行”就变得很重要。他透露,现阶段体验性业态的利润率是大大低于零售业的,这是商场普遍面临的问题。所以商业地产公司一定要有健康的资产负债表,长期资金成本要控制在3%以内,才可以支撑起一个独立创造发挥优势的商场:“国内现在一些开发企业借短债做长线投资,这是非常危险的行为,因为在财务重压之下,经营会完全变形,走向一个不可测的方向去。”

尽管行业内普遍看好国内商业发展前景,同时有着和技术结合的良好条件,但是国内商业表现对标国际一线,在一些领域上依旧有很大差距。上海盘古房地产有限公司总经理宋海认为,国内商业弯道超车的情况多,但属于自身沉淀的少。这和凌常峰的观点一致:“国内没有商业独创性概念,颠覆性创新的人不够。商业地产也好,业界也好,填得内容大部分还是别人的。”

不过对于未来,商业地产从业者还是表达出信心。凌常峰认为,空间有价值并且不会消亡,只是我们在里面填什么内容放什么东西。面对行业变幻,始终只有消失的商家,没有消失的商场;只有消失的公司,没有消失的行业:“能不能创造业态和需求,是这个时代遇到的新问题。”


俊杰评论:其实很多人没有搞明白为什么轰轰烈烈的实体互联网化怎么又回到线下了?这不是来来回回折腾吗?当然不是,实体公司开电商是因为实体流量不足而且贵所以利用电商的廉价流量,不过当大家都开始抢线上流量之后线上流量越来越贵,线下租金由于低效零售渠道被淘汰而大幅降低,当线上线下流量成本接近之后,线下流量又体现了性价比,而且布局线下的运营方也以非常高效的方式回来。就是一个线上线下利差反复扩大收窄的过程。

“新零售元年”的双十一,电商巨头们又将有哪些玩法?


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  “新零售”的概念提出一年有余,零售行业的变革正在进行。从传统零售渠道的线上线下互动,到盒马鲜生、无人便利店等新零售模式的出现,新零售元年发生了很多精彩的故事。双十一作为全民购物狂欢,一直以来都是电商巨头们的角力场,在科技和消费双双升级的新零售元年,电商们也带来了新的玩法。

  无界零售、智慧零售亮相

  在阿里巴巴于2016年云栖大会上提出“新零售”的概念后,2017年被称为“新零售元年”,而随着双十一将近,除了“新零售”外,京东、苏宁等也抛出了自家的零售新概念。

  京东今年双十一以“全球好物节”为主题,将在全球200多个国家和地区同时启动。但更值得关注的是,京东与腾讯联手抛出了“京腾无界零售”解决方案。该方案以腾讯的社交、内容体系和京东的交易体系为依托,为品牌商打造线上线下一体化、服务深度定制化、场景交易高度融合的零售解决方案。该方案最大的亮点,就是基于消费者在京东上的交易习惯、腾讯对用户社交行为的深度洞察和品牌商的线下购物数据,为消费者定制高水平的营销活动与服务。

  除了将线下4000家店与线上无缝对接外,苏宁还打出了“智慧零售”的牌。此前苏宁董事长张近东表示,智慧零售的本质就是数字零售。在10月16日的苏宁易购O2O购物节发布会上,苏宁易购总裁侯恩龙宣布开启“共享数据”,通过与工厂数据进行对接,实现供应链全链路数据共享。最终共享数据将形成双向开放生态闭环,苏宁的数据对供应商开放的同时,工厂的数据也回传苏宁,提升双方的供应链效率和商品精准营销。

  此外,京东便利店也将加入双十一,并由京东新通路承接。据悉,参与京东便利店双十一活动的品牌包括亿滋、旺旺、强生、舒蕾、洋河、江小白等,将覆盖成都、江苏、徐州、武汉、南京、重庆等城市的京东便利店,这是京东便利店首次参战双十一。

  京东首席营销官徐雷曾表示,2017年或将成为整个中国零售的分水岭。2016年双十一期间,京东宣布交易额同比增长60%,但未公开具体数额。今年618电商购物节后,京东主动披露实现1199亿元的累计下单额,与阿里双十一战绩已不相伯仲。今年有腾讯助阵的京东战绩将会如何,令人期待。

  物流哪家强?

  对买家来说,剁完手并不是战斗的结束,此后千呼万唤始出来的快递更是一场漫长的牵挂。物流是用户购物体验的重要一环,电商们对此也相当重视。

  作为阿里巴巴“千亿项目”之一,菜鸟网络全球领先的超级机器人旗舰仓于10月17日在上海、天津、广东、湖北等地纷纷上线。相较7月份推出的仓储,此次机器人数量更多,而且算法也根据“双十一”的物流特点进行了更新,将作为“双十一”智慧物流的主力大军。据了解,上百台机器人单日发货可超百万件,极大提高了物流分拣效率。

  此外,菜鸟方面表示,将在“双十一”期间为商家和物流伙伴提供15亿元补贴 52 28284 52 14745 0 0 7167 0 0:00:03 0:00:02 0:00:01 7164减轻其物流成本压力。菜鸟供应链金融与网商银行一起准备了100亿元资金,为商家和物流企业提供资金支持,缓解其短时间内备货和储备物流资源的资金流动性压力。

  京东首席营销官徐雷表示,此次双十一京东除投入亿元立减优惠外,配送也将再次提速,部分城市有望实现零点下单凌晨送达,农村地区也有望实现最快3小时送达。

  苏宁易购总裁侯恩龙介绍称,目前苏宁超级云仓已运行一周年,目前实现了全流程自动拣选,其首建的国内最大AGV仓库群——上海AGV仓,目前已经配备了100组左右的机器人,完整运营后,还有将近1000组机器人,会在接下来分批进行测试并投入使用。此外,济南AGV仓已经在筹备中,面积超过2000平方,今年双11也会开始试运营。此外,收购的天天快递也将提升苏宁最后一公里的配送能力,尽量保证180多个区县半日达、327个城市次日达。

  黑科技上阵,“无人”方案成热潮

  技术和消费双双升级的背景下,大数据等已经成为各电商的标配,而随着人工智能等技术的不断成熟,各种无人操作也纷纷落地。此次双十一,各家纷纷推出了自己的无人项目。

  京东高级副总裁马松介绍,双十一期间,京东自主研发的无人便利店和无人超市将在京东全球总部园区正式开业。此外,京东还一口气推出了包括全流程无人仓、无人货车、无人超市、无人便利店、智慧供应链开放平台等多个黑科技产品,向外界集中展示了京东在未来无界零售中的技术创新和科技布局。

  苏宁抛出了“双11期间将增开4家无人店”的计划。据悉,苏宁“无人店”采用了人脸识别、射频识别、大数据技术等技术,首次进店需要通过苏宁金融App绑定人脸和银行卡,店内商品均采用电子标签显示价格,人脸识别技术可捕捉用户信息,并通过大数据推荐合适或者喜爱的商品。

  此外,苏宁还推出了与科沃斯联合打造的智慧零售机器人“旺宝”。自2017年11月起,首批机器人将登陆苏宁互联网门店,为顾客带来全新购物体验。该机器人可以通过人脸识别等机制识别用户身份,并自动调取用户此前的购物或关注记录,告知用户商品调价情况。 还可以陪顾客“闲聊”,并能主动询问顾客需求,根据顾客个性化需求及其消费数据进行精准营销和服务。

    文章来源:微信公众号创业资本汇



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