叶檀：这个城市一周六块地无一成交 开发商直接懵圈了

文/叶檀 ☞财经女侠 | 毒舌善心

房地产市场温水煮青蛙似的下行，已进入第二步。

根据国家统计局的数据，9月，房地产数据下行，每个月丁点下行，房地产已经退潮，不过，还没有到完全退潮的时候。

9月，70个大中城市中15个热点城市房地产市场保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平；从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。

一线城市受到控制最严厉，房价下行。9月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。

二线城市趋稳。新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

三线城市成热点。新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

一波一波的去库存，从一线去到三四线。

长假之后，成交量回暖，但同比变冷。

去化率挺高。按照中指数据，从9月25日到10月8日这两周，一线城市开盘平均去化率为58％，这两周深圳没有楼房开盘，二线城市平均去化率为96％。

但看看同比就很吓人。从10月16日到22日这一周，一线城市成交面积环比上升1.5%，同比大跌41.4％。

2017年第1到第42周，重庆、上海、武汉成交面积稳居前三。除重庆外，监测的重点城市成交均下降，南京下降最快，54.21％，深圳、北京、杭州降幅均超过45％。

这并不意味着房价会大幅下降，备案决定了推向市场的速度和价格。房价尽在掌控。

房地产市场按照政策在走，非常听话，去库存，稳健。

今年前八个月去库存数据亮瞎我们的钛合金眼。

1到8月，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1至7月回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元，增长17.2%，增速回落1.7个百分点。中原地产首席分析师张大伟表示，9.85亿平方米是同期历史最高纪录，8月单月销售面积1.2亿平方米环比上涨4.3%，全年将刷新历史纪录。销售额方面，7.8万亿元也刷新了历史同期纪录。

楼市库存降至近年来最低。8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米，已降至2015年来新低，仅略高于2014年末商品房62169万平方米的待售面积。

如果按照8月单月1.2亿平方米的成交面积计算，当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月，库存压力大减。

有的城市还在抢房，而房地产市场开始下雨，开发商在土地市场旁观。

中指院数据，10月16日到22日，北京朝阳、大兴、房山、海淀、平谷、顺义推出6块地块，起拍总交188亿元，但无一宗成交。在此前的10月11号，还有地块竞拍成功。

这很容易理解，土地拍卖附加条件越来越多，去年年底万科拍到了开发商100%自持土地70年，不得对外出售房源，其他开发商正在掂量万科拿烫手的山芋怎么办。

今年8月，国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知，集体土地是什么价格？拍卖市场是什么价格？13个试点城市以后土地市场变数极大，其中就包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

建房少了，拍地少了，库存量不可能上升，2018年GDP将受到考验。

接下来房地产市场主要是租赁、共有产权房等建设，最大的问题就是资金，那有两个办法，一是动用公积金，变成中国版的房贷美，向美国学习。二是建立租赁房的房地产信托，以租金为产品，还允许上市，就解决了。内地跟香港一样。

但这样一来，房地产以前的港式市场化也就彻底转向了。

俊杰评论：基本上经历过前面几次调控之后，聪明如开发商也是知道退避三舍，特别是现在政治风向这么明确的情况下。地产商是商人拿了地都是要赚钱的，不赚钱的地打死也不会拿。看看之前地王遇到调控都是什么下场？

地王频出！其实都在赔本！

8月17日，上海拍出一宗新地王，起拍总价高达46亿元，可售面积楼面价14.3万/平，创下了中国土地成交历史上最贵的地王纪录，保守估计未来卖到17万/平才能保本。在堪称“地王制造年”的2016年，在地王纪录频频被刷新的趋势下，上海这宗破纪录的地王，既让人感到震惊，有似乎合情合理。

　　2016年，有点实力的房企都一股脑去抢地了。一线城市不够，就去二线抢。据相关数据显示，2016年截止到目前，全国成交金额超过10亿元的地块已达到300宗，溢价率超过100%的地块为150宗。随着出现的地王越来越多，拿了地王的房企面临的风险也与日俱增。产品入市后价位多少？低了成本收不回来，高了购房者会不会买账。不要被拿地王的房企的土豪做派所迷惑，很多房企拿了地王后，走入了尴尬的境地。

　　广州10个地王只有两个赚回地价

　　作为一线城市，广州与北京、上海、深圳相比，无论是楼市还是土地市场，发展都是比较温和的，房价上涨比较合理，房企在广州的拿地也不是很激进。但这样的情况下，2012年-2014年间入市的10宗代表性地王，只有两宗地块赚回了地价。2014年，中海斥资115亿元在广钢新城拿下两幅地王，至今仅取得32.4亿元的销售额，佳兆业2013年拿下的开发区地王总价约为45.6亿元，目前只销售了7.62亿元。据悉，这些地王在产品入市后，去化周期普遍都超过20个月，销售压力较大。

　　豪掷88亿元拿地 金地股价三天跌7%

　　7月27日，上海出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。经过583轮举牌后，金地集团击败融创中国、平安不动产、龙湖地产等22名竞拍对手后，以88亿元总价摘得，溢价率为286%。在当时，这宗地块成为上海的总价地王。

　　然而随后，自7月27日至8月1日，金地股价累计下跌7.20%，股价创下了2015年8月14日以来新低，同期上证指数下跌3.17%。据业内分析，此宗地块楼面价较高，将加大金地的执行风险，随之也加大了金地的负面信用影响。可见，地王的代价是苦涩的，甚至与房企规模无关。像金地这样的大牌房企，一宗地王造成了短期股价的下跌，对其他一股脑抢地王的房企，未偿不是一个预警。

　　花350亿当了7次地王 只能为银行打工了

　　有些开发商在拿地的时候财大气粗，但拿了地之后的苦果，也只能自己吞。这不，信达地产目前正在为地王的头衔买单。2015年以来，信达这家房企，在全国各地拿了9宗地块，其中7宗是地王，金额高达350亿元。而据悉信达地产账面现金只有59.2亿元，这350亿元的买地钱哪里来的？

　　这也是信达目前面临的境况——为银行打工还钱。为了完成制定的“加大力度布局一二线城市”的战略规划，借钱也要拿地！然而，借钱越多，利息也就越多，净利润也就会随之减少。由于债权融资剧增，信达地产资产负债率已达85.6%，可能将来信达买房子赚的钱，大部分都会用来还给银行吧。



　　房企斩获地王后，面临尴尬境地的例子比比皆是，这些地王不乏一线城市及热点二线城市的地块，更有很多都是被大牌房企拿下。那么，大规模的拿地王是否是房企激进的行为，这种行为是否该被适当规避？