楼市AB面：三四线熄火整体成交乏力 房企拿地仍乐观

摘要：多重楼市调控措施叠加使传统热门的“金九银十”变成回忆，三四线楼市更是偃旗息鼓。不过大型房企今年销售依然很旺，拿地金额连创历史新高。

严查消费贷、限售升级扩围、限购限价不放松……今年的9、10月份，楼市遭遇了更为严厉的调控堵截，传统的“金九银十”不再。

10月，房地产市场在黄金周落入“冰点”，随后的二三周增长乏力，且前期成交火热的三四线城市也“熄了火”，全月成交或继续回落。在严厉的调控政策下，一些房企已经开始年底促销出货冲业绩了，部分区域市场出现了降价。

不过，整体而言，今年房企的日子还是过得不错，尤其是大型房企，万科前三季度的销售已经超过去年全年。销售飘红之下，房企的拿地和投资热情全年未减，一些房企的拿地金额创下了历史新高。

广州一家大型开发商人士指出，对于房企来说，今年大部分过得都不错。如果调控持续不变，考验将在明后年。

整体成交乏力

10月26日，万科在新出炉的三季报中指出，下半年以来，全国商品住房销售进一步放缓。第三季度全国商品住宅销售面积同比下降1.7%，为2015年第二季度以来首次同比下跌，商品住宅销售金额同比仅增长1.3%。与此同时，部分省市继续加大调控力度，推出包括限售在内的各项政策以稳定市场，热点城市的新房供应与成交面积持续回落。

10月截至27日的楼市成交数据印证了万科的判断。10月首周，楼市传统“银十”成交大跌。根据中国指数研究院数据，一线城市创历史新低，同环比跌幅均超八成，二线城市同环比降幅则均超六成。三四线城市成交量亦全线回落，同比跌幅近七成。

黄金周楼市成交低迷有因可循。据中原地产发布的数据，2017年以来，有关房地产的政策已经发布接近180次，光是9月份，含央行等部门在内多达45个城市发布有关政策52次。

节后的第二周，各线城市成交量出现小幅环比回升。据克而瑞统计，第二周一线城市全线上涨，广州成交面积超20万平方米，上海环比涨幅最大；二线城市成交量环比均有所上扬，三四线城市成交量也涨多跌少。

进入第三周，楼市成交趋于平稳运行，各线城市成交环比均小幅波动，但同时，各线城市楼市情况出现分化。中国指数研究院数据显示，一线城市中，除北京成交量环比上涨30.12%外，其余城市均有回落，广州降幅达38.69%。二线城市成交量环比涨多跌少，同比仍下降6.5%。

一线以深圳楼市为例，Q房网数据显示，经历了黄金周的低谷，新房住宅量跌价涨，10月前三周，新房累计备案2032套，上个月则为2728套。而二手住宅过户量虽然恢复至年内中高位水平，但由于月初数据缺失一周，月度数据难逃回落。

从克而瑞监控的11个二线城市看，截至10月25日，10月累计成交4.7410万套商品房和商品住宅，9月同期成交量为5.2933万套，预计10月也将是环比回落。

值得关注的是，有别于一二线城市，前三个季度成交火热的三四线城市开始呈现出后劲不足的状态，第三周环比跌多涨少，安庆、江门、三明等市跌幅均超60%。

综合上述机构的数据，虽然10月第四周数据仍未出炉，但从前三周的表现来看，一二线和三四线成交全部回落，是大概率事件。

中金公司分析师张宇认为，一二线城市销售面积增速将于今年年末至明年年初反超三四线城市，并在明年持续优于三四线销售表现。

价格方面，张宇指出，9月70个大中城市中一线城市房价继8月首次出现环比下滑后再度下滑0.1%，同比涨幅收窄3.2个百分点至1.6%；二三线城市同比分别上涨5.5%和7.2%，相比8月分别为8.4%和8.2%的涨幅也下滑了。

在此基础上，10月份的房价数据环比也不大可能上涨。中金公司监控数据显示，10月前三周，样本城市累计销售面积同比下滑36%，销售均价同比上涨15%（9月分别为-23%和+16%），显示出10月的成交下滑，而价格平稳。

据21世纪经济报道记者调查，近期佛山、东莞甚至深圳、广州已经出现平价、低价出货现象，一些在售楼盘以低于前期售价的价格进行阶段促销。“很多上市公司到年底要冲业绩，尤其是合营公司，若一方有并表要求，就更会加快推盘、清货。”深圳一位大型开发商人士说。

大型房企谨慎乐观

一面是市场成交的疲软，另一面是房企的销售和投资仍在高位。

今年截至目前，大部分房企的销售情况表现良好。中国指数研究院数据显示，2017年1-9月，碧桂园以4281.7亿元的销售额位居房企之首。万科以3961亿元紧随其后，二者均已超过2016年全年水平；保利、融创分列第三第四，也都超过了2000亿。

在市场下滑的7-9月，万科仍实现销售面积795.5万平方米，销售金额1189.2亿元，同比分别增长36.5%和63.3%。

万科董事会秘书朱旭表示，“行业调控的加码以及市场环境的变化都加速了行业的分化，在这种背景下，品牌房企的优势进一步体现。”

不仅是万科。从9月份数据来看，中指院监测的30家房企中，26家销售业绩实现同比稳步增长，其中碧桂园以475亿元的销售额位居榜首，融创以218%的增长率达到430.4亿元销售额，增长速度远超其他房企。

在手中有了足够现金流之后，大型房企今年的投资力度也在加大，力图在逆市中反周期操作。国家统计局数据显示，1-9月，房地产开发企业土地购置面积16733万平方米，同比增长12.2%，增速比1-8月份提高2.1个百分点；土地成交价款8149亿元，增长46.3%，增速提高3.6个百分点。

截至10月26日，全国已经有6个城市土地出让金达到千亿。北京为2030亿，杭州、南京、重庆、上海、苏州超过1000亿。超过500亿的城市达16个，均创造了同期历史最多。

中原地产研究中心统计显示，截至2017年9月，拿地积极的50家大型房企合计拿地金额达17711.8亿元，与2016年同期50家大型房企拿地金额11937亿元对比，涨幅达到48%。

以万科为例，1-9月，万科累计新增143个项目，按万科权益计算的建筑面积约2099.5万平方米，截至9月底，万科规划中项目的权益建筑面积约3907.3万平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，上述50家房企已有26家房企拿地金额超过200亿元，2017年前9月拿地超过100亿元的企业有49家。2016年同期，超过100亿元的只有37家。

这种趋势到了10月依然未变。中国指数研究院数据显示，10月16-22日，其重点监测房企共拿地47宗，出让金额共303.81亿元，其中万科拿地五宗，拿地金额68.3亿元，碧桂园单独拿地5宗，拿地金额12.15亿元，此外还联合中南建设(6.230, -0.09, -1.42%)以14.27亿竞得南通1宗 46 28591 46 13306 0 0 8184 0 0:00:03 0:00:01 0:00:02 8183地。

俊杰评论：一二线楼市和三四线本来就是基本面天差地别。一二线是价格泡沫，现在买不起所以缩量，一旦降价可以全部卖完。三四线是数量泡沫，价格不贵，一旦卖不掉，降价也没用，所以三四线动迁只能货币化补偿。

三四线楼市火爆的原因找到了 原来全是套路

昨天有一条消息值得关注，深圳进一步打击了商住房，要求商业办公类项目不得盖成住宅套房。不过随后该条消息即被撤销。

虽然消息被撤下，但深圳显然已经对商住房动手了，其实也很好理解，北京上海都已经有动作了，深圳如果不跟上，需求就有可能涌过来，显然这种风险要避免。

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总体来说，这条消息进一步向外界释放了稳扎稳打的思路，一线楼市基本上不可能出现新的情况。

需求是逐步挤压的，一线城市呆不下了，二线就有可能承接，但现在，二线城市也不大可能承接外溢的需求。最明显的信号是银行继续收紧房贷，而且涉及的城市越来越多，目前各大二线城市主流的首套房折扣是95折，未来不排除继续向基准水平回升。

随着各种措施的围堵，一二线的房地产的确已经缺少了足够的想象空间，以往坚挺的二手房中介，本轮也扛不住，开始收缩阵线。从某种程度上来说，热门城市的房地产已经表现出“住”的特点。

不过，这种变化却伴随着另一种异变的趋势。三四线城市本轮已经率先启动。

云房数据研究中心提供的数据显示，三月份环比涨幅靠前的有不少是三四线城市，比如昆山（+5.02%）、金华（+3.43%）、绍兴（+10.78%）、无锡（+7.83%）、南通（+5.76%）、佛山（+7.22%）、扬州（+4.21%）、常州（+4.01%）、中山（+4.65%）、赣州（+4.06%）、洛阳（+3.06%）等。

三四线城市转变有多快，可见一斑，这些城市中，常州就是曾经的“鬼城”，2015年到2016年，这座城市的房价一直徘徊在6000元/平左右，但现在新房已经跨过万元每平米的大关，已经不得不采取一些限制性措施。河南的开封要有同类问题，去年初开封某项目还只是4000元左右，但现在已经超过了8000元。

三四线城市本轮火爆有两个方面的原因

第一个原因是大规模推行货币化安置。

这一点是上面给地方的硬性指标，部分城市要求货币化安置比例必须达到一定水平，货币化安置一方面加速了旧城改造，另一方面将需求转移至商品房市场，这些人拿着“房票”自己去市场上选房子，瞬间为商品房市场贡献了大量购房者。

第二个原因是三四线城市承接了一二线城市溢出的资金。市场上资金的确不少，但他们不会去实体，在一线买不到资产，他们甘冒风险去三四线城市买房，仍然愿意把房子变成房子，争取把能买的房子先买了。不过这种搞法真的比较危险，比如常州，他们的楼市从一年前房子不好卖，到现在房子不愁卖，甚至要采取措施让大家冷静买房。这绝对不是基本面带来的需求，而是大量资金配置资产的需求。

三四线上扬，刚需别着急进场

从目前楼市比较火的几个三四线城市来看，它们主要位于一线城市和区域中心城市周边。未来不排除继续向更广范围内的三四线城市延伸。

目前三四线楼市的火爆，总体来缺乏可持续性，无论是从产业结构上，还是从基础设施，还是人口状况，都没有一个良好的基本面。投资任他去，但刚需可得小心了，别因为手里有钱，一二线买不到，就头脑发热想借着本轮三四线的热度来赚一笔。殊不知，当楼市全都是投资者的时候，到底谁会来接手你的房子，是你不得不考虑的现实问题。眼下三四线城市的火爆，就有点这个意思。

眼下房地产的特点是，一二线阶段性实现回归“住”的特性，三四线楼市在货币化安置和资金下沉，反而走出火热的行情，背后仍然是慌不择路地资产配置的逻辑。但不要忘了，未来三四线城市如果不能享受核心城市的辐射红利，那么你现在买的房子将很难变现。

配置资产可以，但只因为被挤压所以去三线慌不择房，其结果只有两个，一个是当地商品房空置规模继续扩大；二是你手里的房子将很难转手，原因是在这些城市仍然是新房市场，人们买房还不到必须购买二手房的阶段。

总之，最差的城市反而有最好的楼市行情，这不是好事，而是怪事，怪就怪在人们仅看到投资需求推高后市，却选择性忽视了这三线城市的房子流动性差的问题，不是所有三四线城市都有北上广深这样的大树可以依靠的。投资者自娱自乐即可，刚需千万别跟进当冤大头。