调控松绑？兰州确是微松，合肥却是误读

摘要：媒体大半夜热议兰州、合肥松绑调控。事实上，兰州更多是把去年8月的“加强版调控”取消了，调控基本回抽到了去年4月时的力度。合肥并不是出了新政策，而是2016年10月31日前拍的地不限价之后的限价，这是老政策。

本文作者朱文策，来自朱罗纪，原文标题《兰州确是微松，合肥却是误读》。

郑重的给大家伙儿提个建议：要搞房地产政策分析，首先要学好语文，不然做不好阅读理解。做不好阅读理解，你怎么玩得过他们。

我知道很多人在渴望着解除限购限价，但也别忙着激动，事实归事实，有些理解是太夸张了啊。

对于媒体大半夜热议的兰州、合肥松绑调控，我仔细查询和对比了两地自2016年以来的房地产调控政策，大致判断如题：兰州确是微松，合肥却是误读。

先看兰州。

首先肯定是松了，其次，松得没那么明显。更多是把去年8月的“加强版调控”取消了，调控基本回抽到了去年4月时的力度。大铁桥的政府也学聪明了啊，会给个甜豆的同时再打一棒子。

兰州本轮调控始自2017年4月17日，彼时要点如下：

1、施行价格备案制度：要求商品房网签价不得高于备案价。

2、区域限购：对城关区、七里河区、安宁区范围内的新建商品住房、二手住房实施限购（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区），兰州户籍家庭2套，非户籍1套。

3、限贷：首置3成，二套贷款结清4成，二套贷款未结清5成及利率上浮1.1倍。

到8月25日，升级了：

1、严格备案管理：在原基础上，要求房企完成价格备案15天要去拿证。

2、扩大限购区：在原基础上，新增西固区纳入限购区域。

3、严格限购：要求外地人提供3年社保或1年纳税证明。

4、进一步限贷：首套3成未变，二套已结清首付抬高到5成，二套未结清首付抬高到6成，买非住宅首付7成。

5、网签后不得更名。

6、有效期5年。

半年没过，到了2018年1月5日，又给改回去了：

1、调整限购政策：取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

2、继续执行限购的区域取消了社保和纳税。

3、限价政策有所收紧：对拒不接受新房价格备案的房企，暂停其网签备案资格。

4、新推住房限售政策：对四个市辖区实施3年限售，但也列出了一些例外。 

看起来两松两紧，但实际上是松了。对买房人来说，限购比限售的杀伤力大。限购是严进，限售是严出。去限购而就限售，等于是放宽购房的准入条件，只是要求一个锁定期，就是买了个限售股。对于很多有真实需求或者是有资金实力的买房人来说，拿3年也比不让我买强。更何况，这个政策还开了口子，我通过“离婚析产”等一些手段可以绕开限售，这会催动假离婚。而且，对于继续执行限购的区域又取消了社保和纳税，等于是在限购区域也进一步放宽了准入条件，又扩大了需求量。

再来看合肥。

媒体发布的那个取消限价的凭据我找到了，原始文件是出现在“合肥12345政府服务直通车”的网站上，合肥市国土资源局和物价局在1月3日回复了一份投诉信。但大家伙儿转载隐掉了关键信息，看得没头没脑。

原始投诉信是这样的： 

大意是说：万科在庐阳区和万达在包河区的两个项目，当初拿地价3000多，备案价却19000，血管里没流道德的血液，政府为啥给批了？而一些开发商2017年拿的地，楼面价都到了1万块，政府为啥要限制他们的备案价？这不公平，要求给说法。

地方管理部门回复了俩意思：

1、根据国家政策规定，商品住宅价格实行市场调节价，即商品房销售价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价，按照依法行政的要求，政府价格部门不得核定商品房价格。万科万达两个项目的价格是由开发企业根据开发建设成本、费用、税金等自主制定的，属于企业自主权。

2、合肥自2016年11月开始，对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地（含商住用地）实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式，但在2016年11月之前出让的居住用地（含商住用地）没有此项规定。

媒体据此解读合肥取消了限价。

这事儿我认为正确的阅读理解是这样的：

这个投诉者很无厘头。玩文字游戏挖坑，讲万科万达的项目时，说它拿地价才3000多，你批它19000。讲反例的时候，说我拿地价1万多，你却限制我的备案价格，但这哥们没说政府给的备案价到底是多少。这让问题根本没法比了。

整体上，他的意思是：要限大家得一起限，管你什么时候拿的地。要么我也“自主定价”，要么你把他们的价格调低了。这个问题继续说就是：从地价到房价，增长多少才合理。嗯，这谈了多少年了，梗太老了。

国土物价局是针对这个回复的。

第一段是正确的官话，没啥意义。房地产价格法律规定是市场调节，但现在就是“政府调节”啊，就是投诉信里的那个19000块，也是经过备案审批的，绝非开发商自己定的。合肥2016年6月之后启动了备案价管理制度，备案价管的是房价，又不是地价。

第二段并不是说合肥出了新政策——2016年10月31日前拍的地不限价之后的限价，这是老政策。我没有查到国土局和物价局的正式发文，但最终查到了，它来自一份土地的补充公告。在2016年11月21日，合肥针对已经出让的6块宅地出了个补充政策： 

瑶海区、高新区、包河区、蜀山区、庐阳区，6块地的竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格，此款由市物价局会同市房地产管理局等相关部门负责监督落实。

这是国土局、物价局解释的底本。

所以说，依据这些说合肥取消了房地产限价，显然是错了，这跟限价取消扯不上什么关系。就算是某一天合肥真的取消了限价，也不会是从这个回复里延伸的。

看未来的政策，我还是原来的判断：会微调，但不要指望大松。给大家提供一个判断标准：库存量。库存太大、去化周期太长的城市最可能先松裤腰带。

一线城市松限购，就别指望了。顶多是看积压的高价房太多了，给某一些开个绿灯。调控尚未成功，政府仍需努力啊。

最后讲一句：大家脑袋上要抹点清凉油，半夜鸡叫又来了。

附一张珠三角限购图，做买房参考。

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俊杰评论：要我说，兰州这种地方就应该让大家过去炒，而且要鼓励有钱人把大西北、西南、东北的房子买下来，而且人口外流的可以补贴，这样才能平衡发展，才可能解决落后省份的财政问题。

展望2018年楼市：调控有待完善 长效机制并行推进

2018-01-06 08:06:00国是直通车分享

5参与

　　2017年的楼市调控有效挤出了大多数城市的投资投机者，控制了房价的持续上涨态势，降低了房地产投资和销售增速，市场火爆景象趋于减少。

　　十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，“加快住房制度改革和长效机制建设”又已作为2018年着力抓好的重点工作之一，未来住房制度如何改革？长效机制如何建设？

中新社发 周长国 摄

　　2018年房价会跌吗？

　　目前，我国从投资到消费的结构转型已见成效，消费对经济增长的贡献率已经达到64.5%，固定资产投资增速也递减到11月的7.2%。十九大报告也不再强调GDP增速，这说明中央已有心理预期和承受姿态。

　　在此背景下，指望调控放松、楼市回升、房价暴涨是不现实的，后市不会存在再次冲高的可能。

　　既然调控放松无望，那么2018年的楼市会不会因此掉头向下，成为名副其实的“拐点”呢？

　　其实，调控就是调整和控制，试图在“不突破上限、不穿透下限”之间寻求平衡，上限就是泡沫不能继续膨胀到无法控制，下限就是控制泡沫不破。

　　泡沫任何时候都有，只是大小不同，调控就是寻求走钢丝般的微幅调整。只要泡沫不破，就能化解美国加息、缩表、减税带来的冲击，就不怕美国剪羊毛。

　　对于未来的房地产市场，大起不用想了，大落也不容易，也不必过于担心房价会出现大跌，因为政府既然可以限制房价上涨，当然也可以限制房价下跌，“双向限价”将是稳定楼市、防止大起大落、跌宕起伏的杀手锏。

　　调控不放松还意味着过去的楼市周期论不再成立，未来的长效机制更是呼之欲出。

中新社发 周长国 摄

　　调控有待完善，住房制度改革方向已定

　　调控有效挤出了大多数城市的投资投机者，控制了房价的持续上涨态势，降低了房地产投资和销售增速，市场火爆景象趋于减少。

　　调控虽然取得明显成效，但根本性问题依然没有解决，一二线城市普遍供应不足且去化周期过短，房价上涨预期没有完全消除、部分城市限价过猛导致投资性抢房，限价令也导致高价地难以入市，地市溢价率虽然下降但还未明显下行。

　　十九大报告提出：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，体系完整、内涵丰富。

　　多主体供给意味着从土地到住房都有可能推行多主体的供给制度，换句话说，未来不仅国有土地可以由政府通过招拍挂和行政划拨方式供给，也可以由土地使用权人如企事业单位在有限土地使用期限内，调整土地用途、补缴土地出让金、带规划方案供给，还可以由农村集体组织提供农村集体建设用地供给用于租赁住房。

　　住房同样可以多主体供给，政府公管住房用于被保障人群，企事业单位自有土地建设住房用于员工宿舍和住房，城中村和城市周边农村住房用于租赁住房，过剩商业和厂房改造用于住房或租赁住房。

　　多渠道保障意味着政府和市场可以提供高端商品房、普通商品房、共有产权房、租赁住房，各类人群可以分类保障，比如高端人群住房可以市场化，中产阶层可以购买普通商品房(普通商品房可以用“限房价、竞地价”方式出让，未来销售价格按照土地出让合约执行)，收入不足者可以享受共有产权房政策，也可以租赁住房，贫困者可以享受政策廉租住房补贴政策。

　　租购并举意味着租赁住房享受与购置住房同样的城市公共服务政策，不过从目前来看，政策中最具吸引力和价值的仅仅是学区房政策。

中新社发 严大明 摄

　　长效机制并行推进，四梁八柱才是根基

　　长效机制的范畴更宽，我认为应积极搭建“四梁八柱”。

　　其中，四梁是：楼市行政调控、定向信贷政策、有效需求扶持、社会预期管理。

　　“四梁”都是需求侧管理。其实，楼市不仅是楼市与信贷调控，也需要扶持有效需求，特别是扶持当年马桶盖一样的典型需求，这也符合十九大报告提出的“优化存量资源配置，扩大优质增量供给，实现供需动态平衡”。

　　房地产长效机制的核心是“八柱”，包括城镇化、增加大城市住房用地供应、不动产登记、提高房企注册资本金、农村集体建设用地入市、城市土地财政和房地产税收改革、农村住房管理，这才是供给侧改革的基础工程。

　　当时我们还认为城镇化的根本是推动非户籍人口在城市落户，现在看来，这不是全部，城镇化的路在农民脚下，中小城镇的城镇化已经不再是农民的选择，都市圈将成为城市化的新引擎。

　　但是，如果不能大幅增加大城市的住房用地供应，就无法实现十九大报告提出的“供需动态平衡”。然而一二线城市的土地资源有限，因此未来可行的办法是都市圈建设。

　　不动产登记是一项基础性工作，如果没有不动产登记，家底不清，所有政策很有可能都是纸上谈兵、隔靴搔痒。

　　房地产市场乱象之一是投资门槛过低，如果提高房地产行业的注册资本金，就迫使不具资金实力的中小房企避而远之，有助于规范市场，减少市场信息不对称和违规行为，降低监管成本。

　　如果农村集体建设用地可以入市，城市土地垄断格局才能被打破，土地市场的理性供给与合理定价才能实现，这是土地长效机制的核心，也符合十九大报告提出的“多主体供给”要求。

　　我们预判，长三角住宅市场高位周期不会超过10年，全国市场也在10年左右，房地产大规模开发很快就要结束，即便不改革土地出让金制度，土地出让金也会很快萎缩，取消或减少林林总总的涉房涉地税费，归并为房地产税将是势在必行。降低商铺税收，对于商业去库存、增加居民财产性收入显然也是有帮助的。

　　当然，长效机制还涉及到土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善，立法的加快推进恰恰是房地产市场长治久安的根本之道。

　　只有这样，房地产市场才能走出“屡调屡涨”的怪圈，房地产长效机制才能真正建立。

　　(欧阳捷 文章作者系新城控股集团有限公司高级副总裁)