中国经济将经历三次去化，目前仍在“去地产化”进程尾段
摘要：中国经济将经历“三化”：2012年开始的去出口化、2015年开始的去地产化、可能于2020年后开始的去基建化。影子银行、融资平台、两高一剩之后，房地产软着陆将成下一个政策重点，且软着陆已是较大概率。
本文来自广发证券，作者郭磊，原文标题《【广发宏观郭磊】从宏观角度如何看房地产这一行业》。
在本报告中，我们进一步系统总结了一下站在宏观角度我们如何看房地产这个行业。毕竟对中国经济来说，房地产走向至关重要。
投资要点
第一，从增长阶段看，中国经济将经历三次去化，目前仍在“去地产化”进程尾段。
第二，从政策逻辑看，影子银行、融资平台、两高一剩之后，房地产领域的软着陆将会是政策下一重点，目前软着陆已是较大概率。
第三，房地产行业中期处在一场深刻变局之中：供给端租购并举，需求端调控长效化，行业将进入自然增长阶段。
第四，未来的房地产行业酷似白酒：整体低速的后增长时代，周期性钝化，但产业集中度将持续提升。
第五，在供给出清支撑下，2018年地产投资亦有一定短周期下的想象空间。
正文
从增长阶段看，中国经济仍在一轮“去地产化”进程中。在人口周期、潜在增长率及政策目标等因素综合影响下，中国经济将经历“三化”：
第一个阶段是2012年开始的“去出口化”。2012年，中国出口增速从之前的20%以上回落至7%左右，同时伴随着经济增长率从9.5%放缓至8%以下。
第二个阶段是2015年开始的“去地产化”。2015年，房地产投资进一步从双位数下降至低个位数，中国经济也从7-8%进一步放缓至7%以下。虽然2016年房地产销售经历过一轮去库存政策下的短反弹，但投资端预期显然已经变化，投资近三年并未有超出目前趋势增速的表现。
第三个阶段是可能于2020年之后开始的“去基建化”。基建投资一直处于15-20%的显著高于名义GDP增速的相对高位，按照目前增速，4.5年时间基建存量就可以翻一番。如果我们以高铁、高速公路、水利三大项大致做一个存量标尺，几年后经济将大概率经历一个基建增速下台阶或称为“去基建化”的过程。
从已经降到历史低位的库存、已经降到个位数的销售和投资来看，我们将目前阶段视为这轮“去地产化”过程的尾部阶段。尽管未来可能会继续回落，尤其是销售；但实质性的增速下台阶已经实现，未来中期趋势值的进一步确认可能会在几个季度内完成。
从政策逻辑看，影子银行、融资平台、两高一剩之后，房地产领域的软着陆将会是下一个重点，目前软着陆已是较大概率。中国经济一度面临四大结构性问题，即影子银行、融资平台、两高一剩、房产泡沫。从政策排雷顺序看，先是影子银行，再是融资平台；2016-2017集中解决两高一剩，对影子银行和融资平台进行政策补丁；同时，房地产初步实现一轮去库存。目前产能过剩和环保问题已经取得实质性进展，政策重点将大概率推进到房地产的更深层次问题，即长效机制的形成。2017年下半年，关于租购并举的政策导向显著升温。
值得注意的是，棚改加上供给端引入的租购并举，相当于形成一个“二元经济”，政策去保障中低端需求，这在一定程度上锁定了房地产市场量价波动的影响范围，减弱了房子作为普通投资品的交易空间，扩大了房地产市场软着陆的概率。
房地产行业中期处在一场深刻变局之中：供给端租购并举，需求端调控长效化，行业将进入自然增长阶段。中期的房地产市场将进一步走向“长效机制”的覆盖。何谓长效机制？按照我们的理解：
第一，供给端朝向“多主体供应、多渠道保障、租购并举”；
第二，需求端实行相对常态化的差别化调控，将只有微调，没有大的政策收放（“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控”）；未来不排除有税收政策落地。
供求两端的政策一则将导致商品房价格弹性进一步弱化，未来一二线城市的房价弹性将逐步走低；二则会导致居民预期的变化和周期性投机需求的进一步减退，房产投资投机的收益预期将会实质性收窄。
因此，从中期（未来3-5年）视角来看，房地产行业将逐步进入销售、投资增速低位稳定的自然增长周期中，将会变成一个安静的行业。
未来的房地产行业酷似白酒：整体低速的后增长时代，周期性钝化，但市场集中度和品牌溢价将持续提升。我们可以拿白酒行业做一个比喻，未来的房地产行业在某些方面与白酒相似：
第一，后增长时代。白酒产量以2012年为界，2012年之前在18-30%的增速之下；2012年之后基本上是0-5%的个位数增长。2015年之后的房地产基本类似，行业的整体扩张期已经过去。
第二，周期性钝化。后增长时代的一个伴生就是产品的周期性钝化，反腐在一定程度上带来了白酒的周期性钝化；而房地产调控的常态化强化了房产的这一特征。
第三，供给端极为分散，大量没有品牌价值的主体将会退出，行业集中度将会持续提升。白酒的供给端极为分散，在后增长时代，大量的地方性白酒会逐步退出供给端；房地产行业类似，项目制企业一没有办法控制成本，二没有优势与政府合作做租购并举，三则没有办法迎合标准化、产业化的建筑趋势，未来将会逐步退出市场。所以，尽管行业增速不高，但对于龙头企业来说，市场份额的提升将会是一个持续性的逻辑。
所以在某种意义上，市场需要基于未来将要形成的一个垄断竞争的市场结构进行龙头资产的再定价。在政策风险弱化的阶段，这一逻辑一般会强化。
短期在供给出清支撑下，2018年地产投资亦有一定想象空间。前面主要是中周期的视角，最后谈一下短周期。在新房低库存、棚改超预期、租购并举带来新增量的背景下，2018年地产投资存在小幅超预期的可能。关于这一判断的详细理由，可以见我们前期报告《值得关注的建筑业PMI高景气度》。
风险提示：
1）经济上行或下行压力超预期；
2）地产政策的影响和地产销售回落幅度超预期。
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俊杰评论：去地产化和软着陆肯定不是暴涨，未必会暴跌，但肯定不排除阴跌
楼市限购“曲线”松绑？青岛、天津可租房落户 广州加大落户支持
摘要：眼下新一轮政策变动可以分为两种模式，一种是定向取消限购的兰州模式，另一种是以人才政策为地产调控开窗的方式，这种方式目前在二三线城市中比较普遍，但究竟是以房子吸引人才，还是打着人才的名号卖房子，也是各地有别。
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新年伊始，兰州率先"松绑"限购引发的楼市政策猜测余波未平，青岛、天津双双跟进，推出租房可落户的重磅政策。
1月9日，青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”发文称，青岛市委办公厅、市政府办公厅发布《关于加快推进农业转移人口市民化的意见》：
为加快外来人口市民化，城中村、城边村人口市民化和农村居民就地就近市民化步伐，青岛将深化户籍制度改革，以合法稳定住所(含租赁)或合法稳定就业为基本落户条件，全面放开城镇落户限制。
上述意见还表示，青岛将加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件，优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。进一步简化落户程序，缩短审批时限，畅通迁移通道，实现具备基本落户条件的外来人口“落户无门槛，迁入无障碍”。
同日，天津市政府也在新闻发布会上透露，对符合天津市引进人才政策等有关条件的非户籍人口实行“租房落户”政策：
对本人或直系亲属无名下合法住房的，可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。拓宽突出贡献引进人才政策受众面，从外地在津投资企业扩展到全部在津注册企业。对在天津高职院校毕业的外省市毕业生在津就业并申报落户的，由毕业2年以内调整为30周岁（含）以下。
此外，广州昨日也出台新政，加大对非户籍人口落户的支持力度，具体措施包括增加安排各区的引进人才落指标、在全市范围内取消农业、非农业户口性质划分、不再将符合计划生育政策作为迁入广州的前置条件等。计划到2020年，户籍人口增长至920万左右，全市户籍人口城镇化率提高到79．80％左右。
打着人才的名义“曲线”松绑？
密集出台的新政中，青岛全面放开城镇落户限制最为引人注目，毕竟租房落户后，变相扩大了可买房的群体，被外界解读为“曲线救市的大招”，通过人才政策为房地产调控打开了一扇窗户。
中国证券报援引中原地产首席分析师张大伟观点称：“有部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上不是为了吸引人才，而是为了吸引购房者。对于市场来说，容易引起非理性的判断。地方的人才政策不应该和房地产限购挂钩，对于真正的人才更应该提供直接的居住房源，单纯的将人才推向市场也容易带来房地产市场的不稳定。”
张大伟认为，房地产市场走势主要看信贷与人口经济基本面，目前这些城市调整了人才落户口径，对市场的影响不会太大。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，人才引进战略是新型城镇化下的特殊工作，类似政策本身没有在购房方面有松绑的意向，主要是为了更好地吻合当前市场的发展，尤其是新市民住房、生活等需求。无论是人才购房还是租房落户，对于人口导入和购房、租房需求的释放都有积极作用。
实际上，去年底今年初，二三线城市和地区频频发布人才引进政策，其中不乏针对人才的房地产松绑或激励补贴措施，一些城市甚至把人才的定义放宽到大专。
据中原地产研究中心统计数据，从2017年10月来，短短3个月时间，全国就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策，包括南京、东莞、郑州、厦门等城市。
华尔街见闻对相关政策整理如下：
因城施策，分类调控或将成为主流
具体来看，眼下的新一轮"松绑"可以分为两种模式：
一种是定向取消限购的兰州模式，直接取消较为偏远的几个区的限购政策，而在相对较为核心的区域，实际上采用的是“限售换限购”的做法。
另一种是以人才政策为地产调控开窗的方式，这种方式目前在二三线城市中比较普遍，但究竟是以房子吸引人才，还是打着人才的名号卖房子，也是各地有别。
各地频出的五花八门的政策令市场开始猜测，2016年-2017年这轮被称为史上最严的房地产调控是否已经开始出现松动的迹象？
在资本市场，地产股已经闻风而动，新年第一周上涨8.19%，成为两市最抢眼的板块，本周地产板块继续强势上扬，昨日蓝光发展、粤宏远A、荣安地产、珠江实业、等多股涨停，近70只房地产概念股飘红。
据中国证券报统计，2018年仅过了6个交易日，就有43家地产股涨幅在10%以上。
华尔街见闻此前提及，分析普遍认为，全面宽松概率不大，结构性宽松是趋势。2018整个房地产政策基调难以改变，但预计边际放松的措施可能会增多，实现从全面需求打压向保障合理需求修正。
未来因城施策，分类调控或将成为主流。中央经济工作会议中提到，“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”，由此分析认为，当前较严格的调控政策不会有大幅度改变，不过在调控手段上，会更加的精准， 既能满足首套刚需、支持改善需求，又能遏制投机炒房。
房地产咨询服务商亿翰智库研究员陈啸天认为，这一轮更多寻求政策放开的是普通的二线城市，以及个别的重点二线城市，武汉是重点二线城市，一线还是会很紧。一线按照道理也不要松，松的话报复性的反弹会比较严重。
1月6日，厦门《政府工作报告》中提到，2018年厦门将实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求。