金融街上海“地王”进度缓慢 借道融资16亿输血
金融街融府仍未领取预售证，这个投资近百亿元的项目，金融街在持有开发的两年里尚未有现金流回收。
2018/01/14 08:28字体：宋
文/杨玲玲
近日，金融街控股股份有限公司（000402.SZ，以下简称“金融街”）二股东安邦旗下公司8亿元驰援金融街位于上海火车站附近的地王项目引起外界关注。
金融街公告披露，公司全资子公司上海融御置地有限公司（以下简称“融御置地”）委托泰康资产管理有限责任公司（以下简称“泰康资产”）发行“泰康—金融街上海火车站北广场D地块商业不动产债权投资计划”（以下简称“D 地块债权计划”）。和谐健康保险股份有限公司（以下简称“和谐健康保险”）拟认购D地块债权计划8亿元。
针对地王项目的开发进度以及融资情况等问题，《中国经营报》记者多次致电致函金融街董秘办，相关工作人员表示：“邮件已收悉，公司对媒体采访的正式回复有一套完整合规的内部程序需要完成，会尽快回复。”然而截止记者发稿前，仍未收到针对具体问题的相关回应。
安邦认购8亿元债权计划
时间回溯到3年前，金融街以88.15亿元拿下上海火车站北广场三宗地块，溢价率50.12%，楼板价27022元/平方米，刷新上海总价地王纪录。其中C2为住宅地块、C1为商业办公地块，D地块则以办公属性为主。
据了解，这是自2014年斥资52.32亿元收购SOHO中国位于上海的“静安项目”和“海伦项目”后，金融街在上海拿下的首个项目。
资料显示，三宗地块土地总出让面积77273.7平方米，地上总建筑面积不超过326210.7平方米，地下商业建筑面积不超过24000平方米。被道路自然分割为三个地块，沿中兴路一字排开，涵括了住宅、商业、办公楼、公寓等多种产品类型。
金融街近日公告信息显示，和谐健康保险所持公司股权比例为15.88%。作为两年前安邦入局金融街的平台之一，根据《股票上市规则》的相关规定，和谐健康保险属于公司的关联法人，和谐健康保险认购公司D地块债权计划构成关联交易。
同时金融街公告称，本次D地块债权计划规模16亿元，债权计划存续期5年，和谐健康保险拟认购8亿元，满3年双方均可选择提前终止。和谐健康保险作为投资人，收益率每年为5.6%，债权计划存续期间公司将通过泰康资产向和谐健康保险支付不超过2.24亿元的利息。
截至目前，D地块债权计划目前已发行4.6亿元，为市场独立第三方投资人认购，认购条件与和谐健康保险相同。
针对交易目的和对上市公司的影响，金融街表示，公司委托泰康资管发行D地块债权不动产投资计划，为公司日常融资活动。泰康资管发出募集说明书后，和谐健康保险按照一般商业条款与其他独立第三方投资人按照相同条件认购本次D 地块债权不动产投资计划，为公平、公正的市场化原则下的商业行为。此次关联交易事宜，符合公司业务发展需要，满足公司资金需求。
地王项目患上拖延症
记者采访中了解到，位于整个项目西侧的C2住宅用地，案名定为“金融街融府”。2017年6月，在该地块拿地两年后，“金融街融府”售楼处才正式对外开放，截至目前，首推的住宅项目“金融街融府”仍未领取预售证。这意味着，这个投资近百亿元的项目，金融街在持有开发的两年里尚未有现金流回收。
“这几年拿高价地的房企多是通过高溢价产品提高售价或是通过以时间换空间的方式获得利润，因此开发周期长实为意料之中。同时，2017年又面临楼市调控，对于高价项目入市比较困难，某种程度上也影响了项目的入市时间。”对此，熟悉上海市场业界观察人士分析称。
近日，记者来到位于上海市静安区恒丰北路与中兴路路口的“金融街融府”，根据销售人员介绍，首批房源从面积89平方米到142平方米不等，预计会在3个月内开盘，但具体开盘时间仍未确定。
同时，销售人员表示，项目预计2018年年底交房，现正在进行外立面的施工。由于前期看房客户较多，购买还需认筹摇号。当记者问及项目开盘均价，销售人员表示，受到限价令的影响，预计不会超过10万元/平方米。
此外记者注意到，C1商业办公地块已经进入基坑阶段；D地块则正在打桩。销售人员介绍，C1地块将打造成约18万方的商业综合体。其办公部分则以自持为主，预计完工时间晚于住宅1年。而D地块，早先规划为商办，后由于受相关政策的影响以及土地性质的限制，只能用于商业和酒店，不过，因为前述C1地块已经有了商业，因此该地块预计将会打造成办公和酒店。
此前，金融街董事长高靓在接受人民网记者采访时表示，拿下该地块主要是看中其地理位置和发展前景，一是因为闸北作为上海内环的核心区域，无论是产业升级还是经济发展在未来都有比较大的机会；二是这个地块体量足够大，如果体量小的话，其产业和配套不足够支撑未来的升值空间。
数年过去，有行业人士提出，北广场地处背面，交通不便，街面脏乱差，有待大幅整改。物业大宗交易存在许多不确定性，而基于周边办公氛围优势不明显。
“火车站是特殊地方，虽然客流量大，但有效客户不多。且目前区域里面没有高端的基因，所以整体档次均不高。”上海中原市场分析师卢文曦表示，这个产品入市能不能带动区域办公以及商务档次有待观察。此外项目还有一些硬伤，譬如，南北广场被马路和铁路割裂，客户资源很难相互流动，不利于增加人气。
记者统计发现，自2017年以来，金融街先后在重庆、北京、廊坊、成都、天津、佛山、上海等城市的土地市场均有斩获。根据克尔瑞的统计数据，2017年1~12月中国房企新增土地排行榜中，金融街以新增193.6亿元土地价值排名第53位；以新增162.6万平方米土地建面排名第76位。
较为大手笔的拿地动作对企业现金流提出严峻考验。日前，金融街发布的2017年三季报显示，公司2017年1~9月实现营业收入159.11亿元，同比增长87.96%；归属于上市公司股东的净利润14.44亿元，同比增长79.63%。但企业经营活动产生的现金流量净额26.44亿元，比上年同期下降127.23%。
手握超过百亿元的大体量投资项目，金融街当前是否面临一定的资金压力？对此，卢文曦置评称，这幅地块住宅部分仅占开发部分10%左右，通过销售住宅的确能回笼部分投资资金，但对于商业项目来讲，散售不能发挥最大利益，且火车站区域虽然具备一定商务环境，但档次不高，散售也体现不出价值。“因此需要经过运营后才能发挥最大价值。而这个项目商业体量大，的确会沉淀大量资金。”
特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献
俊杰评论：不知道快跑的地产公司估计是不怎么研究宏观和货币的，今年紧缩压力是不会比朱镕基那次差多少。
那个做“先生的湖”的开发商，死了
来源：真叫卢俊 2018年01月14日 08:53关注
[摘要]做房地产的人，可能不知道这家开发商，但是一定记得这几张广告画面。先生的湖的楼盘是光耀城，开发商就是光耀地产，大名鼎鼎的百强企业，而在2018年的1月份，正式倒闭了
做房地产的人，可能不知道这家开发商
但是一定记得这几张广告画面
先生的湖给到太多地产广告人，策划者灵感的启发和思考，原来房地产广告可以这样
虽然如今这样的打法越来越少，但是他一直给过一个暗示：以前的房地产广告是可以这样的
先生的湖的楼盘是光耀城，开发商就是光耀地产，大名鼎鼎的百强企业，而在2018年的1月份，正式倒闭了
微信公众号：商业人物，对此有过报道和分析，你会发现这家房企不少的战略和方向都和如今大量的规模房企一样，但是最后记忆的民间借贷却硬生生的拖垮了他
我们回头看这家企业的点点滴滴，不经唏嘘不已，因为我们看到了第一家，不知道有没有第二第三家↑
以下为商业人物的正文
壹
刚刚过去的12月底，除了每天跑步，郁亮也忙着做总结报告。
过去的一年，结束了宝万之争，王石卸位，他成为万科掌舵人。他在年末万科的目标与行动沟通会上引用了一句，“未来已来，只是尚未流行。”这一年，万科A涨了80%，股价创历史新高。
黄其森比他更凶猛。泰禾九天就达到万科A一年的股价涨幅数据。泰禾集团在近9个交易日涨了82%，包括5个涨停，近3个交易日连续涨停。他接受媒体采访，豪言：2018年，泰禾将力争迈入2000亿时代。
2000亿，泰禾并不是冠军，房产企业去年一年的销售冠军是碧桂园，神秘女富豪杨惠妍带领下的企业。过去一年，她的企业碧桂园卖出了5508亿元的房子销售额，同比增长78.37%。花旗预测，买进房产股票里，碧桂园最值得期待。
这些在许家印那儿，只是小case，2017年，恒大股价涨了近500%，许家印超越王健林、马云、马化腾，成为双料中国首富。
这是地产商们集体乐开花的一年。
但这也不是所有的节奏。
一个叫郭耀名的地产商，不得不在这一年年底接受地方法院对自己申请公司破产的处理。
1月5日，《惠州日报》发布了《关于光耀集团有限公司重整案件竞争方式指定管理人的公告》。公告显示，广东省惠州市中级人民法院于2017年12月11日受理光耀集团有限公司申请破产重整案。该公司截至2016年6月30日，资产清查总额约64.03亿元，负债清查总额约79.74亿元。另外，该公司为关联公司提供担保产生的负债约26.21亿元，以上债务共计约105.94亿元。
光耀集团，曾经也是一家知名的房地产商，成立第五年就拿下惠州地区的销售冠军。创始人郭耀名也是小有名气的潮汕商人，四十多岁。他用十年的时间把自己的地产公司挤进全国百强。但是在房产股集体狂欢的2018年来临之前，它正式宣告倒下了。
这不是个案。
大房产商正在乘着这轮地产股东风越来越大，小地产商日益萎缩。
来自克而瑞、中指院等研究机构的数据：房地产板块中2017年上涨的个股只有35只，有92只个股出现不同程度下跌。龙头集中度还在大幅提升。Top10的房企集中度历史性地达到了24%，而Top100的房企集中度已经超过50%。有趣的是，2017年合同销售金额500亿元以上的公司提升到了38家，而500亿以下的公司减少了17家。
如果单看企业数量，恐怕是死的比跃龙门的多。
郭耀名的光耀地产只是死亡名单上的一员。
贰
郭耀名的转折，苗头出现在2008年。
为稳定房地产和经济增长，应对经济危机，刺激消费，国家密集出台了土地、建设、财税、信贷和保障房等调控政策，大幅度降低了住房开发、购买及二手住房转让的门槛。实施了当时认为史上最宽松的鼓励政策。各地大兴土木，购房热潮兴起。房地产商们也都开始做大计划。
此时的郭耀名也想借风做大。之前，他用了不到十年的时间把光耀地产从一个默默无闻的地方小房地产商做进全国百强地产，他开发的以“全球候鸟度假地”为特色的养老旅游地产模式全国闻名。
媒体描述的郭耀名，“与大多数成功的潮汕老板类似，郭耀名的血液里流淌着不服输的实干劲儿、先人一步的独到洞察力以及敢于铺大摊子的冒险因子。”
郭耀名也是个追求尽善尽美的人，曾经他的业务涉及证券和实业，二分之一精力做地产。为了做好地产，他停了其他业务专心做一件事。他信奉，“做一件事就要投入90%的精力。”
他认为，2008年的政策东风对自己是个机遇。
2011年5月，他将原名郭赞明变更为郭耀名，取意为“光耀基业，名扬四海”，期间更透露出将总部迁至北京的信息。
期间，郭耀名还想着上市。为此，他努力了两次。
第一次是2011年，收购了新都酒店想借壳上市，3年投了10亿元。但收购完后，政策不支持重组。第二次是进入矿业，想通过矿业来重组上市，花了2亿元在湖南买了两个矿井，之后矿业走下坡路，导致第二次重组失败。
为了发展和上市，郭耀名借了很多民间借贷，高利贷利滚利，借贷规模占光耀地产整个融资规模的三分之一。郭后来也承认，由于借用时间长，比如借了15亿元左右，利息就高达十几亿元。
他后来回忆那段很拼很赶的日子，“这一轮调控提醒了我们，有的时候不能太冲，有时候还要收收线。追求一个东西想追求到底。人有时候就是有那种拧劲，你就钻进去了。”
钻进去了的郭耀名被断裂的资金链困得死死的。他是个性情仗义的人，员工和消费者纷纷维权，彻底断了各路资金，他甚至出售了自己的两处房产想用来给员工发工资。476万，最终被法院截住了。
有采访过他的记者评价，“感觉这个人会东山再起吧，因为他在惠州、潮汕这个商人圈子里，还是很有号召力的。”他还是当地商会会长。威信，没能给他融来钱。
最终，在2014年，光耀地产旗下多个地产项目停滞，银行终止了放贷，郭光耀的资金链彻底断裂。
回头看，在那一轮风风火火的房产大跃进里，有钱的大房地产商乘东风扶摇直上再上一台阶。笔者查看万科近十年的销售额，2009年是634亿，到2010年销售额首次破千亿，此后逐年大幅增加。而经不住折腾的小房地产商则被资金困得死死的。2012年，位于杭州的金星房地产早早地宣布破产了，原因是还不上高利贷，银行贷款下不来，资不抵债。行业政策大机会，成为小房地产商们的大扫荡。
2014年，郭耀名说，再给他3—5个亿，光耀地产就能缓过来。
三五个亿，对地产商而言不是大钱。
过去的2017年，许家印身价增加了2100多亿元，中国恒大股价从4.98港元一路涨到32.5港元，2017年12月29日收报26.95港元，足足涨了4倍多。按这个速度平均下来，许家印平均每天增加6亿元。恒大的楼盘，平均一天销售额10个亿。
叁
按照老百姓的算法，许家印也差钱。
2016年恒大中报显示，截至当期，其借款总额为3813亿，资产负债率一度“爆表”超过80%。每天还着7000万的利息。但是，许家印用这些借款早早地储备了海量土地，当年的中报，中国恒大截至当期的土地储备高达1.86亿㎡，连续多年位居全国第一。1.86亿㎡的优质土地，市场估值已高达5700亿，土地增值额更高达3105亿。
青山在，有柴烧。2017年，恒大大赚，年中曾表示2017年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
2017年这一年，许家印杨惠妍们在排队涨股价，更多郭耀名们也在排队被清场。
郭耀名没借到这么多钱，没有高负债率，没有现金流，没有巨大的土地储备。最终，也成了没钱人。
2011年，郭耀名曾说，“房地产的门槛不太高，有了创新和速度，在不调控的情况下，如果胆子大，谁都可以做房地产。现在形势比较困难的情况下，胆子大还不够，但加上小小智慧就可以。”
他低估了调控，也低估了速度带来的副作用。从2008年到今天，调控越来越密集，这是个政策和资本同等重要的行业。这一点，郭耀名败过许家印不止一点半点。密集出入于政府各种会议的“老干部”许家印深谙此道。
郭耀名之后，光耀地产所在的惠州房地产公司都不同程度的陷入了危机。惠州之外，也有和他们相同命运的房产企业。
去年年中，安徽最大房企，文一集团，被爆资金链紧张。
2018年1月5日，河南省舞钢市人民法院发布了对河南海文置业有限公司破产重整第一次债权人会议有关事项公告。
业内人士早就关注到这个趋势，称：房企TOP3及TOP10集中度提升幅度远超去年水平，行业集中度提升速度远超预期，在偏紧的政策基调及高企的地价背景下，龙头集中度仍将继续提升，2018年楼市或迎成交小年，房企“分化与转型”的趋势仍将持续。