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今年将有3800亿地产债进入回售期 规模之大史无前例

2018-02-02 识时务者为俊杰

摘要:海通固收姜超团队提到,未来2-3年地产债将迎来到期高峰,当前债市收益率水平已显著升高,投资者选择不回售的机会成本增加、对房地产风险的担忧也有升温,警惕回售带来的企业流动性风险。

本文作者海通固收姜超、朱征星、杜佳,原文标题《到期压力不减,城投地产尤甚——2018年信用债到期量分析》。



摘 要

1.18年信用债还本付息不减,公司债到期量翻倍。18年存续信用债(公司债、企业债、中票、短融、定向工具)偿还量约4.08万亿,考虑年内发行且到期的短融以及回售可能后,18年信用债偿还规模或在5.26万亿,与17年(5.3万亿)基本持平。其中,公司债偿还量快速增加,存续公司债在18年到期规模为4233亿,还有9886亿进入回售期,总偿还量或较17年翻倍。

2.去产能行业到期压力边际缓解,绝对量仍大。1)去产能行业到期压力边际缓解。钢铁、煤炭、电解铝、水泥、玻璃、船舶是典型的产能过剩行业,16年以来为配合去产能这些行业的融资也有收紧,从债券融资来看,16、17年去产能行业债券净融资持续为负,但历年偿还量出现回落,债券到期压力边际上有所缓解。2)钢铁债到期量回落,煤炭债压力仍高。存续债券中将于18年到期偿还的钢铁、煤炭债规模分别为1463亿元和2968亿元,钢铁债到期高峰是在16年,当年偿还量为2796亿,相比之下17-18年钢铁债到期量有明显回落;煤炭债到期小高峰也是16年,当年总偿还量3937亿,17-18年偿还量虽有所回落,但仍是历史高位,截至17年底煤炭债存量接近7500亿,庞大的债务给未来几年带来了较大的偿付压力。

3.地产债迎来到期、回售双高峰。未来2-3年,地产债将迎来到期高峰,存续地产债中,18年需要偿付的规模为1613亿,是17年的2.3倍,2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿、3998亿和4037亿;此外,存续地产债在18年进入回售期的超过3800亿,19年也有接近3700亿,规模之大史无前例,这是因为地产公司债往往采取3+2、2+1年等期限结构,15-16年地产公司债井喷后,会在18-19年集中进入回售期。当前债市收益率水平已远高于15-16年,投资者选择不回售的机会成本增加、对房地产风险的担忧也有升温,回售的比例有可能大幅提高,应警惕回售带来的企业流动性风险。地产债到期压力巨大,如果再融资仍旧受限,将会推升信用风险。

4.城投债偿还量不减,警惕地区债务风险。118年城投债到期量不减,城投私募债翻倍。存续城投债中18年需要偿付的量有1.35万亿,考虑到超短融的发行以及回售量,18年城投偿付量或达1.58万亿,较17年(1.48万亿)增多。券种来看,城投私募债到期量增加明显,17年城投私募债总偿还量约290亿,18年至少有701亿,此外还有1483亿的城投私募债进入回售期且回售比例预计会大幅提高。2)江苏偿还量仍最多,云///吉到期压力增加。江苏城投债到期量仍是各地区中最大的,占全国总偿还量的20%;大多数地区18年城投债到期量较17年稳中有降,特别是辽宁、河南、山西,城投债总偿还量均有四成以上的减少。但云南、陕西、湖南、吉林18年城投债总偿还量较17年明显增加,其中云南省地区负债率高达43%,地方债务风险更甚。3)提前偿还规模或大幅增多。18年城投债提前偿还量或大幅增加,预计规模可能在3780亿左右。

5.“到期量逐年增多,警惕永续陷阱。永续债延期、续期会伴有票面利率的跳升,发行人不会轻易选择延期,市场此前对永续债也抱有“非永续”的预期,但1月29日15森工集MTN001公告不行使赎回权,成为市场上首个利率跳跃的永续债。发行人可能出于自身流动性紧张、再融资难或者希望继续降低资产负债率而选择延期,但对于投资者而言,发行人延期偿付本金、在一定条件下甚至可无限期延付利息,投资者将面临无法收回投资的风险。而且这种情况并不算违约,投资者难以维权。存量永续债中将在18年进入赎回/延期点的规模有1118.5亿,2019-2022年更多。应警惕弱资质发行人选择延期后给投资者带来的风险。

6.非标到期量增多,严监管下加剧再融资压力。非标融资自13年前后兴起,16-17年在债券融资缩量的情况下出现大幅的增长。以信托贷款为例,17年新增信托贷款接近2.26万亿,同比大增63%,信托贷款平均期限在2年左右,我们预计2018年和2019年到期量分别为3.44万亿和4.95万亿,年增长率分别为28%和43%,到期压力大增。非标到期后有再融资压力,而当前监管对非标融资并不友好,2017年末资管新规征求意见结束后,对非标的监管政策密集出台,未来两年非标到期量增多遭遇监管从严,加剧再融资风险。

1. 还本付息逐年增加

近年来信用债还本付息压力逐年、快速增加,2015-2017年主要信用债品种(公司债、企业债、中票、短融、定向工具)总偿还量(到期、回售、赎回、提前兑付)分别达到3.9、5.4和5.3万亿,较前些年成倍增长。

存量信用债18年偿还量约4.08万亿。17年底存续信用债中在18年需要偿还的规模有4.08万亿,这其中尚不包括18年年内发行且到期的短期融资券。按券种来看,存续债券中18年需要偿还的中票达8625亿元,公司债4602亿元,企业债4806亿元,短融超短融约1.67万亿元,定向工具约6049亿。

考虑年内发行且到期短融以及回售可能后,18年信用债偿还规模或与17年持平。首先,2017年年内发行且年内到期的短期融资券共计8565亿元,假设2018年此类短融到期量与2017年持平,那么2018年主要信用债品种实际偿付量将达到4.94万亿元。

其次,从回售量看,17年底存续信用债中有大约1.09万亿会在18年进入回售期,是17年的2.8倍,17年信用债回售平均比例为29%,如果18年比例不变,那么回售金额或在0.32万亿左右,因此,如果考虑到年内发行且到期短融以及回售可能后,18年信用债偿还规模或在5.26万亿,与17年基本持平、略有降低。



付息规模继续增加。2018年存续信用债应付利息将达到6349.94亿元,较2017年增长了7.1%左右,较2016年增长23%左右,随着债券存量的扩张以及发行利率的走高,付息压力持续增加。

2. 公司债到期量或翻倍

公司债偿还规模可能翻倍。15年公司债发行放量以后,到期量也逐年攀升,2017年公司债总偿还量为3171亿,是16年的2.34倍,其中包括842亿的回售量,较16年的196亿增加了645亿,除了进入回售期的规模大幅增加,还因为债市调整下投资者更倾向于行使回售权。

存续公司债在18年需要偿还的规模(不包括回售规模)为4233亿,较17年多了1431亿。18年进入回售期的公司债规模有9886亿,而17年只有2544亿,如果保持回售比例不变的话,18年回售规模能达到3300亿,总偿还规模或达7500亿,较17年能翻一倍。2019年-2021年公司债到期规模还会不断创新高,到期压力凸显。

企业债到期压力仍高。17年底存续企业债,在18年需要偿付的规模超过4800亿,较17年小幅减少865亿,到期压力环比好转,但仍是历年来的较高水平。



中票到期量略增,短融趋于减少。17年底存续中期票据中,在18年需偿还的规模有8625亿,较17年小幅增加640多亿。17年债市持续调整下,短融发行量减少,从到期情况看,1年期短期融资券在18年的到期量为3880亿,较17年的6063亿大幅减少36%;而期限小于1年的超短融工具,目前存续量中在18年到期的有1.28万亿,年内还会有不少新发的、到期日在年底之前的超短融工具,但17年超短融发行已经出现明显减少,预计18年新发规模也不会有显著增加,短融到期量整体趋于减少。



3.产业债:地产债迎来到期和回售高峰

3.1去产能行业到期量仍大,但已经出现缓解

从行业分布来看,2018年产业债到期较多的行业主要有采掘、公共事业、综合、交运等。其中公共事业行业存量债券在2018年总偿还量为4048亿元,交运为1834亿元,综合行业为2837亿元;采掘、钢铁、有色、建材等产能过剩行业存量债券在2018年的到期量分别为4320亿元、1457亿元、1052亿元以及644亿元,相对靠前。



去产能行业债券净融资持续为负。钢铁、煤炭、电解铝、水泥、玻璃、船舶是典型的产能过剩行业,16年以来先后进行过不同程度的去产能,因此我们统称为去产能行业。为配合去产能,过剩产能行业融资端也有一定程度的收紧,比如禁止向僵尸企业提供贷款、公司债分类监管等,从债券融资角度看,16-17年这些行业债券发行量逐渐减少、净融资持续为负。

但债券存量得到有效控制,16-18年到期量逐年回落。从到期压力看,16-18年去产能行业债券总偿还量分别为9443亿、7184亿和5613亿,尽管18年可能还会有年内发行且到期的短融以及回售量,综合考虑起来会比5613亿多,但很难再回到16年的到期高峰,到期压力较16年有明显缓解。



3.2钢铁、煤炭债存量庞大,到期压力仍高

煤炭、钢铁债连续两年净融资为负。在去产能和紧融资的环境下,钢铁、煤炭行业债券发行缩量,而前期发行的债券却在源源不断的到期。16年钢铁、采掘行业债券净融资双双转负,钢铁行业16年净融资额为-453亿元;煤炭采掘行业为-900亿元;17年钢铁、煤炭债净融资额仍旧为负,分别为-203亿和-29亿。

18年钢铁债到期量与17年基本持平。根据存量债券数据显示,钢铁行业将于2018年到期的债券规模约为1463亿元,这一规模不包括将于18年发行且年内到期的短期融资券。假定钢铁行业年内发行且到期的短融规模与2017年202亿元的规模持平,那么18年钢铁行业到期量约为1665亿元,与17年1773亿元的到期量相比基本持平。

钢铁债到期高峰是在16年,当年到期规模有2796亿,17-18年钢铁债到期量虽然有明显回落,但是仍高于其他历史时期。未来国企千方百计去杠杆下,钢铁债发行量也不会有明显增加,预计未来会以消化存量为主。

煤炭债到期量尚在高位,偿债压力难缓解。根据存量债券数据显示,煤炭采掘行业将于2018年到期的债券规模约为2968亿元,这一规模不包括将于17年发行且年内到期的短期融资券。假定采掘行业年内发行且到期的短融规模与2017年395亿元的规模持平,那么18年采掘行业到期量约为3363亿元,较17年3264亿元的到期量稍有增加。

2016年是煤炭债到期的小高峰,当年总偿还量达到3937亿,17-18年偿还量虽有所回落,但仍是除16年以外的高位。截至17年底煤炭债存量接近7500亿,庞大的债务给未来几年带来了较大的偿付压力。



3.3地产债迎来到期和回售高峰

地产行业债券融资受益于2015年新公司债的开闸而突飞猛进。2015年地产行业债券总发行量4778亿,其中地产公司债共发行了3690亿元。2016年,地产债继续保持攀升态势,总发行量突破8000多亿;由于地产行业前些年债券融资的规模较小,因而偿还压力尚未显现,2017年在地产债发行规模较16年减少了2/3的情况下,仍实现了净融资1870多亿。

地产债偿还量创新高,渐迎到期高峰。借来的钱终归要还,未来几年地产行业偿债压力渐显。地产行业中长期融资偏多,2015-2016年发行出来的地产债,大部分要在3年及以上年份后到期。2017年地产债总偿还规模达到709.5亿,是16年的2.8倍;存续地产债中,2018年需要偿付的规模为1613亿,是17年的2.3倍,而2019-2021年需要偿付的规模分别为2807亿、3998亿和4037亿,将不断创造历史到期高峰。



18年进入回售期的地产债超过3800亿,史无前例。根据存量债券数据显示,地产行业债券将于2018年进入回售期的债券规模有3803亿元,这是由地产公司债特殊的期限结构带来的。通过分析2015年地产企业发行公司债的期限结构,发现有占总量44%的地产公司债采用了3+2年的期限结构,有4%采用3+3模式;2016年发行的地产公司债中,分别有18%和7%的债券采用了2+1年和2+2年的期限结构,这些结构的公司债都将在2018年进入回售期。

15-16年是地产公司债发行的井喷期,因为特殊的期限结构,使得2018和2019年成为地产公司债进入回售期的集中阶段。除了18年,存续地产债中将在19年进入回售期的规模也有3692亿。当前债市收益率水平已远高于15-16年,投资者选择不回售的机会成本增加、对房地产企业信用风险的担忧也有升温,回售的比例有可能大幅提高,应警惕回售带来的企业回售违约风险以及由此带来的流动性风险。

地产债到期+回售压力巨大,如果再融资仍旧受限,将会推升信用风险。



4. 城投债:18年偿还量不减,云///吉到期增多

18年城投债到期量或较17年略有增加。17年底存续城投债中,在18年需要偿付的量有1.35万亿,这其中还不包括18年发行且年内到期的城投短融。2017年年内发行且年内到期的城投短期融资券共计1554亿元,假设2018年此类短融到期量与2017年持平,那么2018年城投实际偿付量将达到1.5万亿元,此外,18年还会有2700多亿城投债进入回售期,且考虑到城投信仰趋弱,回售比例或有大幅提高。综合考虑,18年城投债到期量会较17年(1.48万亿)略有增加,压力不减。

17年城投债发行量有明显的回落,净融资额仅有4745亿,而14-16年城投债净融资都在1万亿以上,相比之下17年净融资额大幅缩窄。18年城投债到期量依旧很高,如果城投债发行端继续收紧,城投通过发债进行融资难有起色。

付息规模较17年增加15%存续城投债在18年付息规模约2584亿,相比17年的2254亿,付息压力有明显增加。总的来看,18年城投债实际现金流出规模合计可能达到1.77万亿,同比会小幅增加。



城投私募债到期量翻倍。从券种看,存续债券中18年城投企业债偿还量会有明显减少,大概减少16%,短融和定向工具预计也会稳中趋降,但城投公司债、特别是城投私募债偿还量会大幅增加。17年城投私募债总偿还量约290亿,存续债券在18年的偿还量有701亿,已经较17年翻倍,此外18年还有1483亿的城投私募债进入回售期,假如有30%回售,那么会带来445亿的回售量。相比公募债,私募债风险事件对市场的冲击较小,但仍不应忽视。



18年江苏省城投债到期压力仍旧最大。分地区看,江苏省城投债到期量仍是各地区中最大的,存续城投债18年总偿还量为2685亿,与17年基本持平,占全国城投债总偿还量的20%。

大多数地区18年城投债到期量较17年稳中有降,特别是辽宁、河南、山西三省,城投债总偿还量有四成以上的减少,此外内蒙古、青海、甘肃、福建、安徽、北京、广东等地区城投债偿付压力均有明显减轻。

但云南、陕西、湖南、吉林18年城投债总偿还量较17年有明显增加,四省存续城投债18年总偿还量分别为465亿、545亿、739亿和167亿,较17年增加99亿、163亿、155亿和99亿。从地方债务情况看,这四省中,湖南和云南的地方政府债务规模最大,截至16年底分别为6828和6353亿,其中云南省GDP和财政实力更弱,16年地方负债率高达43%,地方债务风险更甚。



18年城投债提前偿还量或大幅增加。国务院88 号文提出非政府债券形式的地方政府债务需要在规定时间内置换为地方政府债务,若债权人不同意在期限内置换的,地方政府债务额度将被收回,因此发行人有较大动力去推动债务置换。

截止到2017年底,城投债余额7.09万亿(剔除提前偿还和回售),在存量城投债中,2014年12 月31 日以前发行、2018年中以后到期的规模为1.8 万亿,这其中具体多少可以纳入政府债务尚不可知,假设这一比例是30%,那么在2018 年有置换成地方债需求的规模有可能在5400 亿元左右。

据我们不完全统计,2017年有1555亿规模的城投债发布提前偿还公告,年内完成偿还工作的有670亿,从时间上看,城投提前偿还是在17年初开始有成功案例出现,在三季度开始逐渐增多,有近50只城投债公告拟提前偿付,四季度有130只城投债公告拟提前偿付,数量逐渐增多。

18年是政府债务置换的最后一年,预计会有更多的城投债宣布提前偿付,假设有置换需求的5400亿城投债,最终有70%顺利进行,那么18年提前偿还的规模有3780亿。也就是说18年城投债总偿还规模很可能突破2万亿,当然提前偿还部分是由政府发行地方债筹集资金,城投平台没有付款压力。



5. 永续债:到期量逐年增多,警惕永续陷阱

我国有两种形式的永续债,一种附有赎回选择权,一种附有延期选择权。附赎回权的债券无约定到期日,但在债券持续期间附有赎回选择权,在每个约定赎回日若发行人选择赎回,则债券到期,若不赎回,则继续存续,目前中票、定向工具永续债多采用这种期限设定。附有延期权的债券有约定到期日,但在每个周期末,发行人都有权选择将债权期限延续一个周期,目前公司债、企业债、金融债多采用该种期限设计。

延期、续期行为会伴有票面利率的跳升。票面利率重置的方法为“基础利率+上浮基点”,根据基础利率定义的不同,又分为两种设定方式:一是当期票面利率=当期基准利率+初始利差+上浮基点,二是当期票面利率=前一期票面利率+上浮基点。前者是国内永续债主流的设定方式,上浮基点多数设定为300BP,少数也有不同的设定。

利息支付在特定条件下可递延。满足一定条件下,永续债可以递延利息的支付,限制条件主要有两条:1、若发行人选择递延支付利息,则直至已递延利息及孳息全部清偿完毕,不得向股东分红、减少注册资本或向偿付顺序劣后于该永续债券的证券进行任何形式的偿付。2、若发行人在付息日前一定时间内(国内通常为1年)向股东分红、减少注册资本或向偿付顺序劣后于该永续债券的证券进行任何形式的偿付,则发行人应全额支付其已递延的利息及其孳息,且不得继续递延支付。

我国永续债在利息递延上通常不对递延支付进行时间以及次数的限制,在极端情况下,发行人可以无限推迟利息支付,无需在任何利息支付日支付利息。

15森工集MTN001打破永续非永续预期。我国永续债13年开始起步,截至目前已经有1.19万亿的存续规模,尽管永续债的条款设定是带有“永续性质”,但票面利率跳升的设置下,发行人不会轻易选择延期。事实上,直到上周国内尚没有永续债行使延期权或不行使赎回权,市场此前对永续债也一直抱有“非永续”的预期。18年1月29日,中国吉林森林工业集团公告称,对15森工集MTN001不行使赎回权,15森工集MTN 001票面利率将从2月4日起跳升为当期基准利率加上初始利差3.93%再加上300个基点,成为市场上首个利率跳跃的永续债。尽管永续债不行使赎回权算不上违约,但也是超出市场预期。

永续债投资者有遭受损失的风险。发行人选择利率跳升,原因可能是出于自身流动性紧张且再融资难度非常大,选择利率跳升可以延缓偿付压力;也有可能是永续债存续期间发行人基本面出现恶化,重新发债的成本已经要高于利率跳升后的成本。当然,也有可能是因为永续债计入权益,发行人不希望提高资产负债率而选择延期。

对于投资者而言,出现这种情况实际上是遭受了损失,发行人选择利率跳升可以延期偿付本金,甚至在一定条件下可以无限期延付利息,投资者面临无法收回投资的风险,而且这种情况并不算违约,投资者难以维权。此外,国内永续债设置条款中,极少有添加投资者保护条款,比如交叉违约,永续债投资者没有明确的到期日期,投资者遭受的损失较一般债券更甚。

警惕永续陷阱。据我们统计,目前存量永续债中将在18年进入赎回点或者延期点的规模有73只,合计规模1118.5亿元,2019-2022年只会更多,其中2020年是永续债到达赎回点或延期点的一个高峰,存量永续债中会有5333亿进入赎回点或延期点。应警惕信用资质较弱的永续债发行人,选择利率跳升后给投资者带来的风险。



6. 非标到期量增多,严监管下加剧再融资压力

2016-2017非标融资规模大增。2012-2014年是信托和委托贷款等非标资产发展的黄金时期,尤其是13年之后,随着我国经济进入下行轨道,银行信贷投放谨慎,融资出现缺口,非标融资因此逐渐兴起。16-17年非标融资规模也出现大幅的增长,一方面16年下半年开始的地产调控下,地产债券融资锐减,非标融资需求快速增加;另一方面地方政府融资监管趋严,城投对非标也有较大的需求。

18-19年非标到期压力预计大幅增加。以信托贷款为例,用益信托网统计的集合信托,近5年的平均期限在1.7-2年左右,假设信托贷款期限均为2年,那么16-17年发行的产品将在18-19年悉数到期,到期规模我们预计分别为3.44万亿和4.95万亿,年增长率达28%和43%。

非标到期量增多,严监管下加剧再融资压力。非标到期后会有再融资压力,而当前监管对非标融资并不友好。2017年末开始,资管新规征求意见结束后,对非标的监管政策密集出台:《关于规范银信类业务的通知》(55号文),非标业务最重要的银信通道将受到监管的严格限制;《商业银行大额风险暴露管理办法》(征求意见稿)拟将资管业务、表外业务及同业业务纳入大额信用风险暴露监管框架;《商业银行委托贷款管理办法》从根本上限制了之前的“银行-资管通道-委托贷款”以及“银行信贷资金-企业-委托贷款”的套利链条。未来两年,非标到期量增多遭遇监管从严,加剧实体再融资风险。




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俊杰评论:灰犀牛一直在,只不过大家觉得他个头这么大,一旦跑过来大家都会发现并且逃跑,但实际并不是这样。


石家庄一楼盘一房二卖涉案金额上亿 实际控制人被刑拘

在此之前,购房人向公安机关报案未获立案,由此引发讨论质疑开发商是否构成犯罪,行政主管部门和法院是否尽到职责也进入舆论视野。

法制日报 2018/02/02 10:30浏览 2.3W字体:宋

图片来源:海洛创意

记者:张维

据媒体报道,河北省石家庄市桥西区一个叫“望公府”的楼盘,“一房二卖”涉案金额高达上亿元。1月31日,桥西区委宣传部向媒体披露,开发商实际控制人王保山因涉嫌诈骗已被刑拘。

在此之前,购房人向公安机关报案未获立案,由此引发讨论质疑开发商是否构成犯罪,行政主管部门和法院是否尽到职责也进入舆论视野。

这一案件涉及诸多法律问题。《法制日报》记者分别采访了多位法律界人士。

生效判决如何执行

“望公府”开发商是河北隆基房地产开发公司。2007年,这家公司以每亩527万元的价格竞得“望公府”的项目用地。五证俱全。自2014年停工至今。经桥西区法院审理,购房人要求“解除购房合同、退还房款并赔偿损失”的请求得到了判决支持。但执行遇阻。

法院解释遇阻的原因是“该项目尚未竣工验收,土地和房产存在抵押及备案在他人名下情况,且有的产权存在争议,不具备处置条件”。

这一解释是否有道理?专家们在接受《法制日报》记者采访时,均认为:如果这是一个单纯的民商事纠纷,法院所解释执行遇阻的理由是有一定道理的。

湘潭大学法学院教授、博士生导师黄明儒说:“法院判决本来是用来定分止争的,在执行时必须执行没有任何争议、没有权利瑕疵的财产,否则会引发新的纠纷。”

未完工的项目存在抵押和产权争议,购房人的生效判决是否就无限期搁置下去?当然不是。广东国晖律师事务所合伙人谢挺说,根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》(以下简称《执行规定》)第88条第2款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定,该未竣工项目可以拍卖,拍卖所得价款按顺序执行。抵押权优先受偿,剩余款项按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。目前,购房人主张的是退还房款并赔偿,属于金钱给付,应该按照上述顺序参与拍卖款的分配。

如果购房人的诉讼请求是交付房屋,在执行环节可能更有利。最高人民法院给上海高院的答复(法释〔2002〕16号)明确:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”北京观韬中茂律师事务所合伙人朱建岳律师分析,按照此批复意见,在出现消费者、施工承包人、抵押权人以及其他债权人就在建工程行使权利的时候,只要消费者支付了商品房的全部或者大部分款项后,消费者的权利排序是第一位的。虽然,最高院的批复针对的问题与本案有点差异,但是精神是可以领会的:本案的购房人只要支付了全部和大部分的房款,未来在在建工程的财产处置上,应当优先于承包人(主张优先受偿权的)、抵押权人和其他债权人。

记者在网上查到,最高院另一起判例曾判决:开发商进入破产后,尚未交付消费者(已经支付全款)的房屋不能纳入破产财产,开发商(破产管理人)有义务协助消费者办理过户手续。

法院应否移送公安

在购房人没有主张被告存在刑事犯罪行为的情况下,如果法院在审判中发现“一房二卖”的案件非常集中,是否有义务移送公安机关?

“答案是肯定的。”黄明儒教授说。根据刑事诉讼法第108条的规定,任何单位和个人发现有犯罪事实或者犯罪嫌疑人,有权利也有义务向公安机关、人民检察院或者人民法院报案或者举报。作为司法裁判机关的法院,在审判中发现开发商“一房二卖”的现象非常集中,当然有义务将这些案件线索移送公安机关。因为从法院的专业知识能力看,这种现象涉嫌刑事犯罪的可能性非常之高。

谢挺律师说,根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第10条与第11条,人民法院在审理经济纠纷案件中,发现经济犯罪嫌疑线索、材料的,应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关。

罪与非罪如何判断

那么,本案是否涉及经济犯罪呢?据报道,桥西区公安分局经侦大队接待报案的民警认为,根据最高人民法院有关司法解释,原则上“一房二卖”不涉及犯罪,除非开发商已经跑了。

《法制日报》记者查到,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,于2003年6月1日开始实施。

该解释明确了“一房二卖”的民事责任,但并没有否定刑事犯罪的可能。黄明儒教授说:“该民警的理解肯定是错误的。”

受访专家普遍认为,本案中开发商的行为是否构成合同诈骗罪,与金额无关,与开发商是否跑路也无关。

谢挺律师分析,从法理和有关法律规定来看,“一房二卖”首先应当承担违约的民事责任。其次,还可以追究刑事责任。刑法第224条明确规定了合同诈骗的刑事责任:以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。

如何区分“一房二卖”属于一般民事纠纷还是合同诈骗犯罪?谢挺律师说,主要从两方面考虑。

一是卖房者主观上是否具有非法占有对方当事人财物的目的和动机。如果行为人主观上为了获取更高利润,并无非法占有他人房款的意图,应当承担民事违约责任;相反,如果行为人主观上没打算交房,使对方履行根本不存在的民事法律关系的单方义务,直接非法占有对方房款,其行为就构成合同诈骗罪。

二是客观上是否利用房屋买卖合同这一形式,实施了骗取对方当事人数额较大财物的行为。作为合同违约的民事纠纷,往往是当事人具有履约能力,产生纠纷后能够全额返还购房款,或主动、积极与购房人协商退还相应房款。构成合同诈骗罪的“一房二卖”,在表现形式上则是行为人在收取房款后,无正当理由既不履行合同义务又拒不退款,或携款逃匿,或用于挥霍等致使房款无法返还。

北京师范大学袁彬教授认为,合同诈骗罪成立的关键涉及主客观两个方面:一是行为人主观上具有非法占有他人财物的目的;二是行为人客观上采取了虚构事实、隐瞒真相的方法,在签订、履行合同过程中骗取对方当事人财物,数额较大。其诈骗的方法可以是任何虚构事实、隐瞒真相的方法,如以虚构单位或者冒用他人的名义签订合同,收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿等。

就“一房二卖”而言,由于行为人在卖房过程中必然要隐瞒房子已经被卖或者被抵押的事实,因而具有虚构事实、隐瞒真相的行为特征,因此其行为是否成立合同诈骗罪的关键在于行为人“一房二卖”时主观上是否具有非法占有他人财物的目的。

袁彬提到,目前我国最高司法机关没有针对合同诈骗罪的非法占有目的作过解释,但最高人民法院针对金融诈骗犯罪的非法占有目的认定出台过解释(即《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》),规定了推定行为人存在非法占有目的的七种情形,包括:明知没有归还能力而大量骗取资金的;非法获取资金后逃跑的;肆意挥霍骗取资金的;使用骗取的资金进行违法犯罪活动的;抽逃、转移资金、隐匿财产,以逃避返还资金的;隐匿、销毁账目,或者搞假破产、假倒闭,以逃避返还资金的;其他非法占有资金、拒不返还的行为。

这一解释对于认定合同诈骗罪的非法占有目的具有参照价值。袁彬说:“对于‘一房二卖’的行为是否构成合同诈骗罪,不能仅仅因为出卖人没有逃跑就认定其不构成合同诈骗罪,而是应当综合多方面因素考察其主观上是否具有非法占有目的,进而认定其是否构成合同诈骗罪。”

行政机关是否失职

据报道,在本案中,多个机关均表现不佳。石家庄市房产市场稽查大队、石家庄市住房和城乡建设局房产市场监管处、桥西区住建局均称“管不了”。

对此,谢挺律师指出,住建部门等也应担负起监管职责。辖区房地产开发主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作,有职责对开发商的“一房二卖”行为追究行政责任。

《商品房销售管理办法》第39条规定,在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。该办法第五条规定,直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

为什么商品房有预售合同备案管理,还能一房二卖?朱建岳律师分析,案涉项目尚未竣工验收,目前的备案,只是商品房预售合同的备案,物权还没有发生改变。预售合同的备案,是在住建部门。而在建工程的抵押手续办理,是土地部门。过去这两个部门是独立的,如果之间缺乏互联互通手段,信息不能做到共享,则完全是可能造成预售合同备案也成功了,开发商的债权人也对在建工程办理了抵押手续。目前正在建立统一的不动产登记制度,可以预防不动产领域多头管理带来的弊病。


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