利率上涨额度受限 今年房地产信贷料“紧上加紧”
业内人士认为，资金成本上升叠加非标回表导致银行的资本金压力上升，将促使贷款利率上行，今年个人房贷利率上涨是大概率事件。
2018/02/07 09:07浏览 5.3W字体：宋
图片来源：视觉中国
作者：陈莹莹、欧阳剑环、赵白执南
近期广州等一线城市的首套个人住房按揭贷款利率上浮，引发市场关注。中国证券报记者调研广州、深圳、北京、杭州、南昌等地获悉，开年以来个人房贷利率持续上涨，并且银行对贷款投放较为审慎。“往年到一季度末贷款额度才会紧张，今年是总行控制额度。我们支行的情况是2、3月份表内都没有新增额度，表外通道也基本被‘砍’得差不多了。银行资金价格水涨船高，信贷投放也‘价高者得’。考虑到房地产调控仍从紧，房地产相关贷款受到的影响很大，预计未来利率可能继续上浮。”华南地区某股份制银行支行行长对中国证券报记者表示。
业内人士认为，资金成本上升叠加非标回表导致银行的资本金压力上升，将促使贷款利率上行，今年个人房贷利率上涨是大概率事件。同时，银行信贷资金可能更多地流向先进制造业、普惠金融、小微企业等领域。在零售业务方面，银行为了提高资产收益率，可能加大信贷资源向信用卡、消费金融等领域投放的力度。
多地个人房贷利率上浮
开年后，广州地区四大国有银行宣布，2月1日起首套房的房贷利率上浮10%，二套房则上浮15%。融360网站监测显示，广州地区银行首套房的房贷利率大多上浮5%-15%，
广州市天河区农业银行某支行工作人员对中国证券报记者表示，会优先保证一手房的贷款额度，二手房一般只有月初才有额度。如果与开发商有合作，放款的问题不大。
来自北京地区四大国有银行客服中心的信息显示，目前北京地区四大行首套房的房贷利率均上浮5%。融360网站监测的北京地区29家银行情况显示，11家银行的首套房房贷利率上浮5%，14家银行上浮10%，江苏银行和平安银行等显示暂无额度；北京地区二套房房贷利率均上浮10%-20%。
其他一线城市方面，融360网站显示，深圳地区的21家银行中，有13家银行首套房房贷利率上浮10%，上浮15%和20%的银行各有两家。上海地区的30家银行中，有13家银行首套房房贷利率上浮，8家银行维持基准利率。二线城市中，武汉、南京等地银行的首套房房贷利率上浮10%-20%。
交通银行首席经济学家连平预计，一线城市和热门二线城市的房贷利率可能局部上浮15%左右，但不会出现按揭贷款利率大幅上升的情况。由于监管的因素，非刚性需求已无法落地，现在一线和二线城市的购房需求基本上是刚性需求。对于刚性需求，利率不可能无限上涨，还需要控制在合理水平。
房地产相关贷款额度紧张
“目前个人房贷利率上浮还可以批贷，而开发贷即便利率上浮，总行也经常不给批。”某国有大行宁波分行相关负责人李亚(化名)表示，今年信贷额度紧张，大部分企业已接受贷款利率上涨的现实。尽管房地产开发企业往往能接受利率上浮30%甚至更高的水平，但总行审批非常严。
李亚说：“目前房地产企业的批贷次序是靠后的。只有在银行信贷额度实在有富余时，才可能给它们批贷。”
银监会主席郭树清此前表态称，抑制居民部门杠杆率，继续遏制房地产泡沫化倾向。
多位银行业人士表示，以往银行的非标投资很多流向城投公司与房地产开发企业。在目前从严监管的格局下，回表难度很大。某股份制银行信贷业务主管人员表示：“在非标回表几乎不可能的情况下，将采取减少资产的方式来应对。房地产领域一直是监管部门重点关注的风险领域，今年房地产相关贷款肯定持续收缩。”
连平表示，目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验，预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多，估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元，较2017年减少8000亿-10000亿元。不过，由于2017年的不少个人房贷可能已批贷但未放贷，预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放，并不会马上萎缩。
加大支持制造业力度
房地产贷款不再受银行追捧，银行会将信贷资金投向何处？长三角地区多家银行的高管均表示，现在会先看是不是“中国制造2025”的项目或其他先进制造业企业，一些符合政策导向的棚改项目也受到银行青睐。
华创证券的2018年一季度银行信贷官调查显示，62%的信贷官认为一季度制造业信贷需求将较去年四季度上升。大部分信贷官认为，一季度信贷额度偏紧，政府类项目、房地产开发贷款额度减少，按揭贷款投放额度基本维持不变，但将增加对制造业投放的力度。某中部城商行信贷官表示，一季度信贷规模不会增加，向中小企业加大投放力度是趋势。在制造业投放领域，仍偏好高新技术产业或行业龙头。
银监会此前披露的数据显示，2017年前11个月，银行业新增贷款13.3万亿元，贷款增速自2015年以来首次超过同期资产增速。制造业贷款增速较2016年同期上升1.7个百分点，小微企业、保障性安居工程、基础设施行业信贷增速高于贷款平均增速。
中国银行国际金融研究所研究员熊启跃表示，通常银行上半年的信贷额度会较下半年宽松，但从目前市场的整体环境看，信贷额度相对紧张，整体流动性并不是很宽松。未来银行信贷会更多流向国家政策支持的领域；个人贷款方面，汽车贷款和信用卡贷款均有较大提升空间。
俊杰评论：熬得过资金链紧缩期再吹牛只涨不跌。
中弘地产正经受资金链考验 北京两项目陷退房危机
2017年09月14日11:17 界面
北京两项目陷退房危机 中弘地产正经受资金链考验
界面新闻 傅林林
图片来源：视觉中国
被称为“北京最难卖自住房”的中弘·由山由谷项目，正面临新的危机。
自今年3月份商办类项目限售停贷政策出台后，中弘股份(1.940, 0.00, 0.00%)（000979.SZ）位于北京平谷的由山由谷与御马坊两大项目遭遇了大面积退房。
近日，由山由谷的业主向界面新闻透露，中弘方面给出的退房方案是，到2017年年底交房之时，如果能够将贷款办理下来，则项目不受影响，如果仍无法办理贷款，则购买由山由谷公寓的业主将与御马坊的业主享受同样的补偿方案。
中弘旗下另一商办项目御马坊，如今已给出了明确的退房方案。御马坊业主向界面新闻表示，中弘已同意退款，并提出了业主在撤销网签后35个工作日内退款50%以及补偿金、电商费用等，办理完成后的30个工作日内再退剩下的50%及补偿金。而购买由山由谷商住产品的购房者，现在若想退房，则需支付10%的首付违约金。但界面新闻记者并未看到相关协议。
对由山由谷的业主来说，他们显然对贷款办理不再抱有希望，如果能顺利退房，他们近一年的维权暂告一段落。而看似因政策调整带来的变化背后，其实还有更多复杂因素。
与当年即便选择降价也去化困难的由山由谷住宅项目相比，这两个项目商住产品的销售情况要好许多，特别是御马坊项目，2016年9月该项目以604套的成绩位居北京商住项目销售排名第一，均价为16606元/平方米。
根据中弘股份2017年半年报显示，上半年中弘共完成签约金额14.5亿元，完成回款金额13.5亿元，其中御马坊项目以签约7.79亿元、回款3.79亿元成为贡献最大的项目。
御马坊项目能吸引购房者投资的主要原因，是因为中弘打出了极具诱惑力的返租回购协议。
根据业主签署的《全产权房屋经营托管合同》显示，开发商承诺以托管形式，分别在3年、5年、8年内返还6%-7%的年息。而且托管5年及8年的购房人最终还可提出申请，在到达相应年限后让开发商无条件以130%、150%的房价总额进行回购。
高昂的售后包租收益率显然是打动业主购买的主要原因，即便这一方式存在违规嫌疑。根据《商品房销售办法规定》，开发商不得采取或变相采取返本销售的方式销售商品房，不得采取或变相采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。
尽管如此，仍有开发商以政策擦边球的方式为噱头进行宣传。今年3月，河北龙头企业联邦伟业破产，其开发的大体量项目祥云国际也是通过这种方式吸引了大批投资者购买其商铺，但最终因无法兑现承诺而陷入危机。
从本质上来看，作为一种变现融资行为的售后包租背后，往往折射的是开发商本身的资金链问题。
多位购买由山由谷住宅项目的业主提供给界面新闻的一份告知函显示，“由于本项目建设资金紧张，我公司将优先考虑为一次性付清全款的客户办理网签，请您于7个工作日内尽快付清全部购房款。”
中弘这一要求现金回流的方式却并未达到预期效果。有部分业主向界面新闻表示：“6月24日缴纳完5万定金后，到现在还没有交首付款。”
商办项目受调控政策影响后，本就资金紧张的中弘如今在遭遇由山由谷与御马坊两大项目的退款，这对中弘遭遇的资金链危机无疑是雪上加霜。
不仅如此，中弘的其他项目也遭遇困局。根据齐鲁网报道，中弘济南新奇世界国际度假区的核心项目，美猴王主题公园在2015年就应开工建设，并力争2017年开业，然而如今二期商品房项目已经开始动工，主题公园建设却仍无进展。而其位于北京怀柔的 “美猴王主题公园”预计投资约100亿元，曾宣称于2014年开园营业，但目前仍未开业。
中弘股份公开的财务数据也显示着它们的资金压力。9月5日，中弘公告称，截至2016年底，中弘的净资产为102.1亿元，借款余额为179.68 亿元。但截至 2017年6月30 日，其借款余额已上升至201.07亿元，累计新增借款占上年末净资产比例超过 20%。
另外，其控股股东中弘卓业还将持有的26.48%中弘股份进行了质押， 这几乎是中弘卓业持有的全部中弘股份了，最新的持股比例为26.55% 。
今年上半年，中弘股份的营业收入虽然大幅增长至22.7亿元，但归属上市公司股东的净利润仅为2930万元，净利润率仅有1.3%，与行业平均10%的利润率水平相去甚远，同时它们的经营性现金流已经连续三年为负。
自从转型旅游地产后，中弘开始了不遗余力的大肆扩张，近十年来，中弘在股权投资并购上的动作多达40起。尤其在过去两年，中弘通过并购完成了对多家公司的控股。今年上半年，中弘曾以4.12 亿美元（约合27亿元人民币）收购高端旅游服务商A&K公司90.5%的股份。这次收购，被中弘认为是实现“旅游+地产”双主业运营的重要转型。
目前，中弘在长白山(10.910, 0.30, 2.83%)、三亚、安吉等旅游胜地布局旅游综合体项目，涉及酒店、度假村、滑雪场和旅游地产等多种业态。2016年半年报显示，中弘在建的文旅地产项目已有十个，合计总投资规模达300多亿元，当期新增开发成本约27亿元，此外它们还有十个项目处于规划设计阶段。
旅游产业本身会沉淀大量资金，且开发周期长，再加上如此大体量的规划，显然对如今中弘所具备的资金实力提出了更大挑战。
要维系庞大的资金支出，中弘过去几年在资本市场的动作也颇为频繁。 2016年，中弘通过定增以及发行债券等方式融资66.7亿元，今年上半年，中弘又通过股权质押、委托贷款、向关联方借款、股权投资基金等方式共募集资金约112亿元。
大量的股权募集资金，其背后的融资成本也受到外界关注。今年收购A&K高端定制公司的融资成本一度达到14%，还因此受到深交所问询。
中弘还曾通过房企甚少使用的互联网金融进行融资。2015年7月27日，中弘与北京仟金所科技发展有限公司签署《战略合作协议》，依托仟金所线上资源的优势，来销售公司的旅游地产项目。中弘将其部分地产项目分拆成理财产品出售，融资金额从150万到1000万元不等，年化率为9%-15%，期限最短为15天，最长12个月，目前在其官网上仍有中弘精选频道。
值得一提的是，在涉及“徐翔案”的企业中，中弘股份就位列其中，其操作手法与金科（000656.SZ）类似，即通过炒作概念拉升股价，大股东再进行大量减持套现。
2016年8月份，在徐翔被捕近1年后，中弘股份法人由王永红变更为其哥哥王继红，但王继红并未直接或间接持有公司股份。
过去数年中，这家规模偏小，主营收入较低，综合实力与行业内先进水平仍有一定差距的房企，尽管为转型足够努力，但巨大的开发体量产生的资金压力，或许已成为中弘不能承受之重。