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万达的文化苦旅

2018-02-14 识时务者为俊杰

万达除地产外的几大轻资产转型方向在2017年相继遇到麻烦。若能摆脱对体制和资本的惯性依赖,这次挫折对万达未必是件坏事。

财经 2018/02/13 08:13浏览 16.7W字体:宋

2016年5月27日,江西南昌,总建筑面积480万平方米,总投资400亿元的南昌万达城正式开门迎客。“万达城”是万达文化旅游城的简称,是集文化、旅游、商业于一体的主题乐园。图片来源:视觉中国

本文首发于「财经杂志」(ID:i-caijing)

文/吴杨盈荟 高洪浩  编辑/宋玮

2018年1月20日的万达年会上,王健林用“非常难忘”四个字形容过去的2017年。整个2017年,万达轻资产转型的几大核心业务都经历了不小的麻烦:13个文旅项目被悉数低价出售,影视海外拓展遭遇困境,电商和云业务也笼罩在裁员的阴影之中。

万达从2015年开始强调轻资产转型,“去地产化”被这家全球最大的不动产公司提上议程。万达试图在地产之外寻找其他支柱产业。旅游、影视、电商、金融等都曾被王健林寄予厚望,他曾宣称万达“到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块,彻底实现转型升级”。

经过三年的曲折探索,“去地产化”的万达向新兴产业转型比预想中要困难。王健林在2017年年会上强调万达“还要发展新的核心企业和新的支柱产业”。不过对比三年前的年会演讲,王健林2018年提出的新支柱产业中,只保留了影视一项,没有提电商、金融。在旅游领域,他强调“要研究跨出万达城,发展管理其他业主的大型文旅项目”,同时宣称要成立“新网科公司”,但未透露业务是否仍与电商相关。

投入资金重、回报周期长是万达文旅项目进展困难的主要原因。文旅项目以万达城为主模式,曾计划为此投入高达5000亿元,但2017年7月以438.44亿元的低价将13个文旅项目91%的股权打包转手给融创中国。“万达十几个文旅项目叠加在一起……每年净增1000亿元负债,压力相当大。”王健林说。

万达网络科技集团也因长期投入、业绩产出未达标遭遇裁员。2017年12月起万达网科开展裁员,据网科员工透露不同部门裁员比例达40%-70%不等。“我曾经犯的一个错误,就是给了曲德君(万达网科集团负责人)太多的钱。”王健林在年会上说。

万达试图转型的几大支柱产业中,影视目前看起来最有希望。万达影视2017年收入532亿元,占万达总收入23.4%。这得益于万达影视的独特打法:先占据电影产业链下游和渠道,在掌握话语权之后扩张到全产业链。但万达将这种产业链垄断模式复制到海外时,也出现了困难。

万达遭遇的问题背后有中国经济环境因素、有监管变化因素。不仅是万达,复星、安邦等这些活跃的、擅长横向扩张的中国大买家也遭遇了类似困境。当潮水退去之时,恰恰是一个时机——从商业角度来分析观察万达这家大型企业轻资产转型的得与失。

出售文旅

万达的文旅项目需要占用巨额资金投入,短期无法获得足够回报、急于缓解现金流压力的万达只好选择断臂求生。

2017年7月19日,万达宣布将手中13个文旅项目的91%股权以438.44亿元转让给融创中国,将77家城市酒店100%的股权以199.06亿元出售给富力地产。13个文旅项目的总交易价格甚至不及万达为1个文旅项目的投入。万达官网显示,仅武汉中央文化区项目的投资额就高达500亿元。

低价出手,业界普遍认为是万达遭遇现金流危机,不得不抛售资产减轻负债压力。

王健林一度对文旅项目寄予厚望,将其视为万达从地产向文化转型的第四代核心产品。从2015年开始,对文旅项目自信的王健林曾多次宣称,万达将在旅游领域超越迪士尼。“旅游不但成为万达的支柱产业,(万达)也超越迪士尼成为世界最大的旅游企业。我们定的目标2020年要实现人次达到2亿人次,旅游收入达到1000亿元。”王健林在2015年中国国际旅游投资大会的演讲中说。

然而构想中的万达文旅帝国尚未完工就被出售。截至出售前,13个文旅项目中只有4个已经开业,其他的尚在建设中。而开始运行的几个主题乐园经营情况也不尽如人意。

万达的第一个文旅项目武汉中央区中的武汉电影乐园,开业19个月后就停止营业。2016年夏天与上海迪士尼同期开放的南昌乐园,开业前7个月公布的游客数仅有130万,上海迪士尼乐园1年的游客数超过1100万人次,月平均游客数是万达南昌乐园的5倍。在以主题公园为中心的文旅领域,万达文旅项目远没有达到王健林“让迪士尼20年不盈利”的目标。

全球市场咨询公司英敏特调查显示,2017年曾经去过主题公园的消费者中仅有1.7%提及万达乐园。而前四名的迪士尼、欢乐谷、方特和长隆,提及率均超过15%。2016年万达在主题公园市场的份额只有1.3%,仅为迪士尼的五分之一。

万达文旅项目的几位高层都陆续离职。武汉电影乐园由曾在迪士尼工作17年的唐军主抓,开园业绩不佳,唐军在开园数月后黯然离职。其后负责文旅项目的鲍将军和王寿庆也在2016年4月和10月左右相继离开万达。两人任职均不满1年时间。

万达以执行力强闻名,其背后是强KPI导向的企业文化,这跟文化产业的精神不时发生冲突。

一位曾参与万达西双版纳主题乐园项目的人士透露,2015年4月他曾去西双版纳主题乐园考察施工进度,离预定开园时间只有五个月时间。但当时乐园进度不太好,正在进行第一次沙袋实验,绿植还没有种起来。由于乐园设计和绿植规划分别由两家公司承包,绿植种起来之后出了问题——沙袋实验时发现游客的脚可能会打到树叶。发现时离开园时间已经很近,万达的西双版纳主题乐园最终还是在9月份按期开园。“一般的文化企业这些细节需要较长时间来设计,万达是9月开园就一定要开园。”该人士告诉《财经》记者。

与迪士尼的盈利模式不同,迪士尼并不主要依赖主题公园的售票盈利,而是靠打造IP后的影视媒体和周边销售带来收入。2016年迪士尼的营收中主题乐园占比约30%,媒体、娱乐和周边销就贡献了近70%的营收。而万达则将主题公园作为商业综合体的配套来经营,接近于传统地产的盈利模式。

低价储备土地是房地产起家的万达的核心能力之一。据万达商业从香港退市前最后一份半年报显示,2016年上半年其总土地储备7641万平方米,平均土地收购成本仅每平方米1346元。这也被认为是融创中国愿意接盘万达文旅项目的原因。此次交易中,13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米,可售面积约为4973万平方米。按438.44亿元的价格计算,可售面积每平方米成本约为882元人民币。“十个月没买地,地太贵了,所以要继续并购,并购比买地划算。”孙宏斌在媒体会上表示。

万达对于文旅项目的投资如果全部落实将花费高达5000亿元。而文旅项目大多要5年-8年才能回本,尽管前期可以销售物业回笼部分资金,但后续乐园运营如果效果不佳,就难以满足回款需求。

王健林在发布会上公开了万达负债情况:本次转让回收约680亿元现金,转让后万达贷款加债券约2000亿元,账面现金合计约1700亿元。“通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”

“万达在发现经营有难度后快速转换方向,快速套现,不失为全身而退。”英敏特旅游行业分析师李玉梅告诉《财经》记者。“但如果万达确实想在主题公园市场和迪士尼一较高下,无论从投资、规划、IP、品牌运营和市场反应,万达乐园和迪士尼的差距还是很大的。”

互联网裁员

目前,万达网络科技集团正处在一场裁员之中。2017年12月初启动的万达网络科技集团裁员中,电商平台和云公司首当其冲。《财经》记者从多名万达内部知情人士处获悉,万达电商平台飞凡APP不同部门裁员人数比例达40%-70%不等,万达云公司销售部、技术部等多部门都在进行离职约谈。

一名万达网科离职员工告诉《财经》记者,有一些员工拒绝签字后,公司OA系统被停用,无法正常上下班打卡。该离职员工展示了据称由“万达员工”组建的一个数百人的离职群。入群员工大部分被万达约谈离职,但也有一些人拒绝接受离职要求。一些员工由于OA被停无法打卡,用办公软件钉钉自建签到系统,以此证明自己仍在按时上下班。

万达做互联网时态度高调。2014年8月,万达集团宣布联合腾讯、百度共同搭建电商平台,称总投资50亿元,要打造“全球最大的O2O电商平台”。两年后,百度和腾讯退出。“腾百万”的拆伙似乎并未影响万达做电商的信心,直接体现在万达网科挖人的高价码上。

据多家媒体报道,万达为网科集团的三任CEO分别开出200万元、450万元、800万元的高价年薪。但万达方面并未证实这一薪酬传闻。

一名万达网科内部运营人员透露,在接到猎头电话时,万达给他的年薪从20多万涨到50万元,一轮电话面试完后就接到了offer。入职之后他发现,部门一半以上的同事职级都比他高。该员工表示,万达同一部门内的职级与薪水挂钩,这意味着近20人的运营部门,一半左右的员工年薪在50万上下。

就像挖人时的雷厉风行一样,万达给电商发展所需要的试错时间也有严格要求。做电商五年四换领导人,平均每任CEO在职时间约一年左右。第一任CEO龚义涛2012年中到2014年3月在职;随后由第二任CEO董策接替,2015年6月离职;第三任CEO李进岭2016年初入职,2017年初离职;李进岭离职后,万达宣布飞凡将不再聘请新的CEO,由原万达金融集团总裁曲德君接管相关事务。

万达网科内部人员透露,万达网科被内部其他集团抱怨“不产生效益”。王健林明确要求网络科技集团在2018年整体盈利,2020年利润过百亿,实现集团整体上市。但万达电商的业绩显离王健林的预期差得很远。据澎湃新闻援引知情人士的话称,万达网络科技集团的智慧生活板块,即飞凡APP的营业额目标从2017年年初定下的9亿元大幅下调到1亿元,只相当于年初的九分之一。

“万达欠缺互联网的基因。”多名万达网科内部人士对《财经》记者谈到网科的失败原因时,都提到这一点。

例如,一些地产模式被万达移植到互联网业务上。一个简单的邀约网络红人工作,万达提出采取地产惯用的招标模式。不仅拖长了合作沟通周期,还产生了利益纠纷。

万达网科共有3000多人,其中2000多名员工服务于一个飞凡APP。付出的人力成本高昂,获得的效果却并非“人多力量大”。

上述万达离职员工曾在一家网站任总监,50万元年薪入职后,万达分配给他的工作是:每天发几条push推送,改标题,上焦点图。“这种工作一个刚毕业的学生,月薪几千块钱都能做。”他说。

飞凡APP在万达内部的地位愈发尴尬。2017年10月底,飞凡APP进行了一次全新改版,宣布从“线上买”向“线下购”转型。然而过了不到半个月,11月8日万达集团宣布旗下200多个万达广场全面入驻阿里旗下的口碑网。在自建平台和外部合作之间,万达选择了与飞凡APP的竞争对手口碑网合作。这让飞凡APP被迫面临与口碑网争夺核心商家资源的矛盾。

一个月后,万达网科开始了这场年底裁员。万达内部员工告诉《财经》记者,目前有劳动监察部门介入调查。集团承诺2018年1月-3月为缓冲期。

影视扩张受挫

万达在影视领域的发展路径是:先不做话语权较弱的上游环节,而是占据产业链下游和渠道,在掌握话语权之后扩张到全产业链。这套打法让万达在中国电影市场上取得了不错的成绩。但当万达试图将其复制到海外时,遇到的问题比中国市场要复杂得多。

万达在影视领域覆盖了从影院、院线、发行、制作、投资的全环节。万达目前是中国票房第一的电影院线。拓普电影智库数据显示,2017年三季度万达院线的市场份额在全国排名第一,占比为12.03%,比排名第二的大地院线高了3.16%。万达广场掌控客流,万达影院掌控排片,这种全产业链的掌控让万达影视制作的影片上映时有着先天优势。

万达影业为出品方的《北京爱情故事》上映时,全国所有的万达广场和万达影院在情人节那天都包装成了“北京爱情故事”的主题视觉效果。“要是没有这个优势,如果想包一个影城便宜也要5000元,全国7000多家电影院。”一位熟悉万达的电影营销公司高层说,这意味着同样效果需多付出3500万元营销费用。

万达还擅长“抱团作战”,以掌握电影发行与发排片的话语权。万达影视联合电影院线排名前列的三大公司大地、金逸、横店在2014年共同投资组建了五洲电影发行有限公司。“万达是主控五洲的,是老大哥,如果他不排,别的院线也不排。”该高层对《财经》说。


万达在影视领域覆盖了从影院、院线、发行、制作、投资的全环节。图 / 视觉中国


中国市场院线份额较为分散。相比于美国前三大院线市占率超过50%,国内的前三大院线市场份额按票房计之和只占三成,这也意味着电影院线存在兼并整合的空间。一位电影资深导演告诉《财经》记者,万达现在正在做很多单体影院的整合。

“大部分公司做不了万达这样的产业链,太重了。”上述电影营销公司高层透露。他给《财经》记者算了一笔账:2011年电影院一个座位的单座成本是1万元左右,到2017年上升到3万-4万元。原来5年一个电影院能回本,现在需要10年到15年。

电影产业链越来越重,万达的资本并购优势也愈发明显。但将这种模式复制到海外时,情况又不同了。

万达在海外并购采取和中国市场类似的逻辑:先将产业链下游的院线市场收入囊中,然后跨足电影制作的产业链上游,通过院线资源向全球输出万达影视作品。它曾经进行过一场精彩的海外并购操作:2012年万达收购美国第二大院线AMC。据AMC2012年年报显示,AMC上一财年净亏损约8200万美元,背负着高达34.84亿美元的债务,万达则让AMC在当年就扭亏为盈,收购半年后利润达5015万美元。

能够缓解AMC的债务压力,万达的资本运作手段不可忽视,在并购的过程中,万达通过债务重组让AMC缓解了短期债务压力。“把高息债变成低息债……万达在收购AMC的时候已经看得清楚了,包括债务的重组,管理能力的整合。”一位万达院线的离职高管告诉《财经》记者。

然而,监管环境发生了变化。据《华尔街日报》报道,2017年6月中国政府要求国有大型银行暂停向万达海外并购的6个项目发放贷款。这家公司很难再从国内获得贷款以支付高额并购费用,或注资改善海外并购公司的财务状况。

万达在海外的影视布局陷入尴尬境地——在海外购买的影视资产尚不足以形成全产业链垄断优势。从2012年到2017年,万达先后收购了美国第二大院线MAC,、澳洲第二大院线Hoyts、欧洲第一院线Odeon&UCI等海外院线。据不完全统计,万达仅影视领域的海外并购就在8起以上,投资总花费约100亿美元。

这些并购让万达在海外电影市场占据了不小份额。万达公布的数据显示,截至2017年初万达占据了全球12%的票房市场份额,在北美、欧洲、中国三大电影市场均位列第一。在具备全球发行能力之后,万达开始涉足电影制作。

2016年1月,万达集团宣布以不超过35亿美元收购美国传奇影业公司100%股权。和AMC一样,传奇影业在出售时也面临巨额亏损,2014年和2015年亏损分别高达22亿元和36亿元。

但与AMC命运不同的是,万达收购没能让传奇影业状况变得好起来。2016年传奇影业出品的《魔兽》、《长城》两部影片上映,全球票房并不理想。两部影片全球票房收入共计约7.6亿美元,而合计成本高达3亿美元左右。受此影响,传奇影业创始人兼CEO托马斯·图尔在被万达收购一年后,于2017年1月宣布辞职。

2018年1月,万达电影公布重大资产重组进展,拟收购万达影视及其下属的电视剧板块、游戏板块子公司,其中没有传奇影业的身影。

万达在谋求收购其他海外影视制作巨头时也遭遇了挫折。2016年试图收购美国的第二大电影巨头派拉蒙影业,遭拒。2017年,原本计划以10亿美元收购美国“金球奖”制作公司DCP的交易终止。

王健林2017年在中国政法大学演讲时坦言,万达需要放慢海外并购的脚步。“现在管制期间,我们的并购要精挑细选,适当放慢步伐。”

管理文化之困

万达的团队管理模式主要体现在:高薪挖角、快速淘汰员工,高度集权,强KPI导向。重体制轻个人的文化曾帮助万达在房地产领域强势崛起,但在文化领域却并不适用。

王健林曾多次公开表示,万达已经形成了一套“靠制度管人”的制度文化。“万达是人走了没关系,靠体制还是能够继续运转的。但我不相信电影是只依靠体制就能做出来。”一家熟悉万达的电影营销公司高层告诉《财经》记者。

在挖角时,万达往往会对候选人开出比原来高几倍的薪资。一边高薪引入外部人员,一边不留情面地辞退考核不佳的员工。

“网科裁员闹得这么大,因为挖的都是互联网公司的人在网上能发声。之前裁员的大多是房地产业务,网络上声音传不出来。”一名做了万达四年人力供应商的猎头顾问告诉《财经》记者。万达的人力招聘制度有针对“离职”的专门内容。万达跟一些猎头公司的约定是候选人入职满三个月才付费,半年内离职则猎头需退回全部费用。而猎头的行业惯例是入职七天就给50%-70%的费用,保护期为三个月。

万达文化以强执行力著称,其背后靠的是自上而下的高度集权和严格的KPI导向制度。

一名曾参与万达文旅项目的内部人士透露,项目中小到广告标语上的一句文案,也需要文旅集团的高层亲自拍板才能定。

一位熟悉万达内部绩效考核的人士告诉《财经》记者,万达一入职,每个人的KPI都在系统中自动标识出来,甚至可以精细化到每一天。这天没完成KPI,系统亮1个红灯。如果亮起3个红灯可能面临解聘风险。“也许你连hr都没见到,绩效考核系统就把你fire掉了。”

万达是相对依靠体制的公司,这种体制也可能带来僵化和易被钻空子的风险。一位曾参与万达影院竞标的合作公司高层人士告诉《财经》记者,万达的竞标制度中就有漏洞可钻。

万达竞标分为技术标和商务标,技术标为方案,商务标为价格。万达用系统进行筛选,竞标方案和价格分离。曾经该公司技术标第一名,但因商务标为50万元无法进入下一轮。后来他们才知道,只要价格超过30万元就需好几层审批,不管方案是否排名第一。因此不少公司都将报价报到29万元甚至29.5万元。“不少公司就钻这个空子。”该合作公司高层人士说。

在以人员流动高频著称的地产界,这种重体制轻个人的倾向并不鲜见。中国做地产成功的关键在于能不能拿到土地和资金,而影视、文化旅游、互联网等行业是高度依赖人才的产业。

“你可以用地产的钱做互联网,但不能用地产的思维做互联网。”一名万达网科的离职员工对《财经》记者说。

据路透社2018年1月4日援引消息人士的话称,万达正在跟包括中信银行在内的投资银行接触,计划将旗下的体育资产打包在香港上市。万达欲纳入IPO的体育资产包括瑞士体育营销公司盈方体育、经营知名铁人三项赛事的World Triathlon Corp和中国规模较小的其他体育资产,如自行车赛事和篮球联赛。如果万达能在这次转型阵痛中真正放弃不擅长的业务,摆脱对银行等金融机构的融资依赖,从长远而言,这次挫折对万达未必不是一件好事。

转型中的调整和动荡并不可怕,只要还能找到自己的方向。

俊杰评论:无论是万达还是海航,所谓的失败都是银行高杠杆策略遇到了去杠杆。

海航再卖地 拟160亿港元出售香港启德地块

2018-02-13 07:50

摘要:据2月12日海航旗下香港国际建投在联交所发布的公告,该公司拟以160亿港元把启德地块出售给恒基地产旗下公司。

*本文来自华尔街见闻(微信ID:wallstreetcn),编辑曹泽熙。更多精彩资讯请登陆wallstreetcn.com,或下载华尔街见闻APP。*

据2月12日海航旗下香港国际建设投资管理集团有限公司在香港联合交易所发布的公告,该公司拟以160亿港元价格将启德地块出售给恒基地产旗下公司。

公告称:

本公司获该等基金告知,该等基金已于二零一八年二月十二日就出售各自于Sky Hero及Total Thrive(该两家公司透过中间控股公司持有该等地块)之全部权益订立独立买卖协议(“买卖协议”)。有关买卖协议由 (其中包括)Shibo Investment Limited及Easco Investment Limited(各为一名买方) (“该等买方”)订立,两者同为香港联合交易所有限公司主板上市公司恒基兆业地产有限公司(股份代号:12)之全资附属公司)。该等买方均独立于且与本集团或其关连人士概无关连。

买卖协议项下之出售事项("出售事项")之总首次代价约为15,959,410,000港元,将 视乎基于适当时候所编制完成账目之调整而定。

预期出售事项将于二零一八年二月十四日完成。

华尔街见闻曾援引新浪称:

北京时间(12月)19日《华尔街日报》引用知情人士报道称,海航试图出售在纽约、伦敦和其它主要城市的商业物业。

知情者表示,将出售的物业包括曼哈顿、伦敦和旧金山的办公大楼、法属波利尼西亚的度假村以及在澳大利亚的建筑。

消息人士告诉《华尔街日报》,银行正与PE机构和其他客户谈论海航可能出售的资产。

注:中信银行称海航子公司遇兑付困难,海航流动性状况面临疑问。

海航集团获中信银行200亿元授信支持

2018-02-10 09:15:22 来源: 中国民航网(北京)举报



2月9日,海航集团与中信银行在京签署战略合作协议。

2月9日,海航集团与中信银行在京签署战略合作协议,中信银行对海航集团战略授信200亿元,并量身定制综合金融服务方案,进一步深化双方战略合作伙伴关系。中信银行行长孙德顺、副行长杨毓、风险总监姚明,海航集团董事局副董事长兼首席执行官谭向东、海航集团董事局董事、海航资本董事长汤亮、海航集团财务总监徐洲金及各产业集团相关领导出席签约仪式。徐洲金和杨毓代表双方签署战略合作协议。

孙德顺表示,中信银行与海航集团一直保持着长期、良好的合作关系。中信银行将深入践行十九大报告精神,以服务好实体经济为己任,为包括海航集团在内的战略客户提供全方位服务。作为中信银行的战略客户,无论从企业实力还是从发展前景来看,中信银行对海航的未来都充满信心,对海南省的经济发展充满期望,也坚信双方能够建立更加稳固持久的战略合作伙伴关系,共同为中国经济的发展腾飞、为社会的繁荣稳定做出贡献。


仅赚17亿港币 海航“断臂”出售启德半数地块

海外资产卖出后,海航开始甩卖香港的土地。

孙梅欣 2018/02/13 15:52来源:界面新闻字体:宋


资金四面受困的海航,终“断臂”出售香港启德一半地块。

2月13日早间,海航旗下香港国际建设投资管理集团有限公司(下文称香港国际建设)发布公告,以159.59亿港币价格向香港恒基兆业出售香港启德6565号地和6562号地,并将于2月14日完成出售。

这是自去年年底海航香港地块传出资金短缺消息后,正式出售的首批地块。

启德6565、6562号地是海航在香港最早拿下的两幅地块。2016年11月2日,海航基础旗下的香港海岛建设以88.37亿港币“九龙地王”价竞得6565号地,震惊港岛市场。

彼时香港市场认为,如此高价土地待入市时,很可能面临高于市场价不被接受的风险。然而时隔仅1个月,海航实业子公司便以54.12亿港币价拿下近邻的6562号地块。最终,海航系公司先后在4个月时间里,以272亿港币总价拿下启德共计4幅地块。

然而高价拿下的6565、6562号地块,也成为海航在面临资金困境时的出血点。去年11月,6565地便出现首次贷款延期,35亿元的贷款海航仅支付了7亿元,剩余28亿元被延期至今年2月23日支付,6562号地块本应于今年1月支付的贷款,也被延期6个月至今年7月支付。

今年1月曾有消息称,6565号地被延期的贷款有可能再次面临延期,如果银行不予延期且海航方面无力支付,债权人有权收回地块。早在去年9月就曾有消息称,曾为启德地块提供贷款的7家银行中,有4家已计划在贷款到期后不再对海航放贷。从信息来看,这些银行大多是利率较低的境外银行。

以142.5亿港币拿下的两幅地块,时隔1年便以160亿港币出售,中间差价仅为17亿多港币,这还不包括由于贷款延期所带来至少2亿港币的多余利息,海航出售启德地块不可谓不急。

就在不久前,海航曾传出正和新鸿基地产商讨启德地块贷款事项,不到1个月时间便转为敲定由恒基兆业拿下,令香港行业内也颇感意外。

而曾被市场认为“算不过来帐”的启德地区,随着过去1年香港土地价格被持续推高,目前周边房屋售价已经高于当时测算价。如能按计划推进开发,海航预计将获得颇厚收益。然而资金四处短缺的海航,也不得不在此时忍痛割爱。

根据早前测算,今年2月前后海航旗下数笔还款资金同时到期,叠加金额约为68亿元港币。面临还债大限,海航也迅速加快境外资产出售,先后售出纽约曼哈顿、悉尼等地区持有物业,及部分海外业务股权。国内方面,也有消息正寻得富力、融创等实力房企收购海口大英山CBD部分地块。

除资金短缺外,启德地块如无法按期开发所面临的地块回收风险,或许也促使海航尽快脱手。

根据香港相关规定,开发商获取地块后,要在一定时间内开发完成。“住宅用地一般规定是5年左右。”世邦魏理仕香港研究部主管陈锦平告诉界面新闻,除开发时间长度设限,按香港规定,期房必须在项目开发完毕前30个月内才能上市销售:“销售前项目无法回款,这就要求开发商必须在拿地后2—3年时间里保证充足资金,否则如果按期无法开发完成,剩余地块将有被政府收回的风险。”

海航本计划将启德4幅地块整体开发高端住宅,总投资超过100亿元。但自2016年底拿地半年后,海航便陷入多头困境,启德地块也卡在需投入大量资金的前期开发阶段,最终无力开发、计划流产。

此次交易完成后,海航在启德地块上还持有6563、6564号两幅地块。由于早前新鸿基并未具体说明正针对哪幅地块洽谈贷款,因此不排除剩余地块还在寻求合作的可能。


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