上海横盘，房子该如何优化？| 大胡子说
全文2852字，阅读大概需要6分钟。
导语：李老师亲自答疑解惑！有问题，抛过来吧~
文|大胡子李俊怀
大胡子
大家好，我是李俊怀，也有人叫我大胡子。
为什么如此了解房地产？
我喜欢研究房产与城市发展的内在联系
并且操盘过8个上亿楼盘项目，
我觉得我可以帮助大家解决心中的买房疑惑。
合肥
问:
我现有资金100万，儿子现读大三，想在合肥市区买房怎样买？
大胡子说：
没问题啊，但是一定要挑核心区，比如：政务区、蜀山和瑶海这几个中心城区，而且还要附带两个因素：1、靠地铁，2，有好的学校。
一涵：
李老师帮你设置了两个必涨的条件哦~
问:
朋友推荐金月湾的房子，60平的，约2.7万每平，值得买吗？
大胡子说：
这位朋友，你连哪里的金月湾都不告诉我，你让我如何回答你？
一涵：
论问问题技巧的重要性！恭喜你，完美错过一个李老师专业回答的好机会
问:
上海有两套老破小 怎么整合比较好 在外地工作不住的。
大胡子说：
如果是郊区，赶紧卖；如果是老城区，超核心地段，非常好的学校，如果卖了后你买不回这个地段，那建议留着。如果不是，一起卖了，看下能否买一套核心城区的一手房，次新房也可以，至少是要有电梯。不管留还是卖了再买回来上海，我都想告诉你：上海的房子很值钱，尤其是核心地段的。
一涵：
问:
有备用资金60万左右，在东莞已有一套供完的自住房，想投资一套增值空间比较大的。房子持有，东莞的房价已经很高，你说过地铁口可以投资，是选择现在东莞沙田麻涌水乡还是东莞东部大岭山石龙片区，还是惠阳那边比较适合呢？
大胡子说：
东莞这两个地方一个是靠近广州黄埔，一个靠广州增城。长远来看，当然是靠近深圳的惠阳更有投资价值。
一涵：
北上深广！广州中心看深圳，看来：深圳真的不容小觑啊！
问:
我目前想在惠州惠城刚需买房，受限于首付，优先考虑小户型（主要用户落户和小孩读书）。问题是： 1、买新房还是二手房？惠城新房貌似小户型不多；还是说买市内大户型旧房？ 2、听老师的课说目前处于调整期，下半年买比较适合，现在也比较纠结什么阶段买？
大胡子说：
新房二手房都可以，因为你现在买房是为了落户和小孩读书，所以重点是看这个房子有没有对应好的学校；结合自己的资金能买大尽量买大，但是如果地段很中心户型很小，和地段一般户型很大，两者选择，一定是选这个中心地段的小户型。我想表达的意思是地段非常重要。你是刚需，如果有看好的房子，随时可以买，不用等。
一涵：
地段！李老师强调很多次啦
问:
现在嘉兴地区的新楼盘都是一抢而空，都是全款摇号，有的还通过中介加价或者是通过60万一个车位这种方式变相加价，现在一般新楼盘都大于2万一平米，有些甚至高达2.5万。好的二手学区房的话价格完全不低于一手盘。而且现在嘉兴地区的开发商以央企为主，他们互相配合，一个个盘子轮着开，捂盘很厉害，在做饥饿营销。同时嘉兴还又少量小面积稀缺的带学区的独栋别墅在卖，价格在3万一平米。我现在情况是住在嘉兴市嘉善县有一套137方的多层商品房，同时还有一套嘉兴市南湖区七星镇湘家荡湖边复式，200平，但是没学区。由于现在快要有二胎了，在纠结改善住房还是投资房地产，还是买个小别墅一步到位，投资和改善怎么配比，能否兼顾。
大胡子说：
你都快二胎了，当然是以改善需求为先。而且你把你当前的改善完成了，就相当于完成了一个投资。而且有一点很明确，你要的是学区房。结合改善和价值稀缺性，当然是独栋别墅的价值要高，住宅都要2万甚至2.5万，独栋别墅才3万，这个价值还是很明显，只不过这个别墅的地段一定相对较偏，但是正常老说别墅也不可能建在市中心，所以这个也不是什么大问题。剩下最重要就是这个别墅所对应的学校，如果这个学校还不错，建议搞别墅。
一涵：
你的人生，李老师都贴心的帮你规划的妥妥的，改善！学区！就搞别墅啦~
问:
现居成都 想在这边买套房考虑小孩将来读书在成都这边交了半年社保还差一年，不知道是下手下面县还是二手房或公寓？老公社保在佛山 也打算去广州或者佛山买一套。如果说在成都买小公寓的话，就还可以去佛山或广州付个首付。
大胡子说：
已经和大家强调了很多次，不要碰公寓，能买住宅毫不犹豫买住宅。同时，成都下面的县没有投资价值。老公社保在佛山，那你直接买佛山吧，千灯湖可以重点考虑。广州如果你没户口也没社保，你是买不了的，除非买增城。但是增城和佛山的一些核心区域相比，还是佛山的投资价值、居住价值要高。
一涵：
良心阻拦！良心建议~抓住关键信息，好好考虑下吧。
问:
我是武汉的，老家在武昌东湖新技术开发区，我也是那里的户口，现全家人居在武汉郊区的江夏纸坊城区。老家那里房屋拆迁有还建房280平米，纸坊这里已经购买商铺住房3处约400平米（无按揭）。现有江夏纸坊商铺（沿街1楼200平米，其2楼1000平米，地段优性价比高总价高特点）和东湖开发区地铁附近住房想投资（高新大道现价和两年前比涨幅已达3倍，且投资住房需以亲戚的指标购买，但购买无压力。而投资商铺资金投入大，若不变卖现有资产需要610年还款）。综合我实际情况应该如何投资房产？预估对武汉未来有发展潜力增值潜力的地段会在哪里？
大胡子说：
如果完全不考虑你的名额，当然是投资住房。商铺一个需要投入的资金大，其次未来不管是在涨幅，尤其是在后期转手上都不如住宅。现在做投资，一个是要考虑空间，而另一个就要考虑变现，这点非常重要。所以，建议你还是买住宅。东湖开发区，也就是光谷新城，这个板块没有问题，这是武汉的未来。而买江岸、武昌核心老城区也没问题。
一涵：
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问:
上海2套限购了，想拿个几十万去未来有价值区域做个投资，现在看的惠州、海南、绍兴、嘉兴、桐乡、海宁几个地方，本人住在上海，投资兼具自住，我选哪一块未来增值更大呢？
大胡子说：
海南限购你买不了，排除。绍兴是弱二线，投资价值比不过被一线辐射的嘉善或惠阳，排除。海宁、桐乡都属于嘉兴下面的县级市，排除。
所以最后就剩下两个：嘉兴、惠州。我细说一下，嘉兴的首选投资是嘉善，惠州投资首选是惠阳。所以最终是嘉善和惠阳的对比。
两个城市比较相似，一个是靠近上海，一个是靠深圳。而且两个都通了去各自老大哥的高铁。但是，因为深圳小，再加它的东进策略，对靠近惠阳的辐射要大。而且深圳到惠阳有地铁直通的规划，这一点比起嘉兴当前与上海在地铁上连规划都没有来说，就更胜一筹。所以，建议惠阳。
一涵：
这波排除法，值得好好学哦~
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