没想到，老家也有个深圳！

今年因为疫情的关系，回老家的机会不多。

趁着国庆假期，我久违地回了一趟中山，，其实每一次回中山我都会想着写一篇文章说说我在这个地方的见闻，但这一次我想了很久，愣是想不出要写些什么。

直到假期期间，我和中山的一位老朋友叙了叙旧，我从他那里听到了一些方向。

我这朋友，以前对买房是没什么兴趣的，见面很少提房产，但这回见面，他却一上来就和我谈房子。

按理说，房子这事应该是我熟，但这一次聚会，竟然是他全程在给我叭叭叭的说。

事出反常必有“鬼”，后来一问发现，果然，我这朋友想在中山买房了。

我朋友是中山古镇本地人，本来在中山的古镇买一套房也不是什么稀奇事。

但奇怪的是他硬是在饭桌上给我说一大堆，建议我也去买一套古镇的房子，说这里有前途......

熟悉中山楼市的朋友都知道，现在在中山投资买房，不是看向马鞍岛，就是选择东边的南朗或者火炬开发区。

我这朋友倒好，各种彩虹屁吹古镇，真让人怀疑我这朋友是不是转行做了中介。

但我毕竟也很久没回中山了，本地有什么新鲜事我确实没有什么了解，当面反驳既伤感情又没依据，所以我只好乖乖当听众，一回家才开始查古镇的市政规划。

不查不知道，一查，果然发现了一些有意思的东西。

古镇是什么地方？

如果不是像我朋友这样的本地人，也许听都没听过这个地方，我在中山住了那么多年，也没有去过一次古镇，因为确实没有交集。

古镇的位置处在中山的西北部，在中山版图的边角位置。

古镇位置所在

从位置上看，古镇这个地方是蛮尴尬的，

第一，虽然这地方说是三市交汇之地，但是靠近的城市是佛山和江门，算不上能抱的大腿。

第二，大家都知道中山未来的发展方向就是向东发展，正好处在西边的古镇，和中山未来的发展方向背道而驰。

啥都指望不上的古镇，凭什么让我这朋友“神魂颠倒”的呢？

说到底，还是那个熟悉的套路——规划画大饼。

古镇虽然面积小，但是人家规划很齐全啊。

一个小小的镇区不仅有产业规划——灯都产业新城，甚至还有中心片区的CBD项目规划——古镇园。

灯都产业新城，是基于古镇本来就很发达的灯饰产业。

图源：中山房讯

中山的镇区和东莞很像，早年都有发达的镇域经济。

而所谓镇域经济，其实就是把单个产业做到极致，古镇在早前十多年，就已经成为中国灯饰之都，而且每年都有很隆重的灯展。

往年古镇灯展图片

有这样的产业基础，搞个产业新城其实也是顺理成章。

但相比产业新城，更值得说道的是古镇园。

这个项目要我说其实就是古镇的CBD项目。

古镇园里有什么呢？

有商务中心、有智能制造园、有滨水景观、有会展中心、有住宅、有公寓。

最重要的是，它还有地标建筑。

古镇未来地标示意图

在地标项目周边，还有医院、商业、公园等配套扎堆。

图源:中山房叔

看完古镇镇中心的规划，我第一感觉就是：

这TM和深圳一些区域的规划怎么那么像。

一样的所谓中心CBD规划定位；

一样的核心配套集中扎堆；

一样的地标打造......

这些东西，放在一线城市其实就是基本操作，但如果放在一个三线城市而且还是三线城市的镇区，那可就少见了。

如今在中山，就算是靠着深中通道发展的火炬开发区、南朗这些镇区，又或者是石岐、东区这样的市中心地段，都没有见过这样的规划。

人啊，天生就是喜欢画饼、喜欢别人给你玩概念。

别说我朋友，如果你是本地人，乡土情结再加上和其他区域的规划一对比，你最后肯定也会觉得能画饼、有规划的古镇有前途。

古镇作为中山一个“边缘小镇”，为什么能做到其他镇区都做不到的规划呢？

我仔细查了查资料，发现古镇和其他镇区最大的不同就是——空地多。

整个古镇园项目，是一大块现成的空地，据我的朋友说，他住那里那么多年，镇中心有很多地一直都是荒着的，压根就没有开发过。

古镇中心地块 图源：中山房讯

作为一个在改革开放初期就已经开始发展的老城，中山无论是市中心还是各个镇区的发展空间其实都很有限，老城区石岐区已经压根没有空地，多数镇区也没有地块给当地政府发挥。

像古镇一样中心位置有足够空地的镇区，独此一家。

除了有足够多的空地之外，古镇还有旧改。

比如古镇曹步和岗南片区的旧改，规划用地面积达到257.11公顷。作为一个镇区来说，这个面积段已经非常可观了，一旦旧改完成，又多了一大块想象空间。

说实在的，其实并不是其他镇区不想效仿古镇画大饼，而是其他镇区根本没有空间像古镇一样去画大饼。

所以有时候发展走的快也未必是好事，古镇虽然城市发展慢了点，但只要一有机会就能后发制人。

这空了十几年的荒地，顺着这一轮规划大饼，总算是有了大用途。

今天写这篇文章，其实不单是为了讲讲古镇，古镇只是这一类身居三四线城市小城镇的代表。

这些城市往往混得不错，政府也有足够资源去支撑城市规划和产业规划，去吸引外部投资。

对于本地人而言这种地方很友好，毕竟发展有点盼头，

但对于外地人而言，我觉得最好就别淌浑水了。

朋友说他想买古镇的房子，我之所以没提反对意见，那是因为他是本地置换客，人家就打算在古镇当地发展，人家可以不管这大饼到底最后能不能成。

成了是赚、不成也不亏，毕竟是自己住。

但外地投资客不一样，你大饼吃得再香，最后也得考虑投出去的钱能不能收回来。

投资买房首先要考虑的是谁接盘这个问题。

类似古镇这一类三线城市小镇，最大的问题就是房子只有本地人买。

比如现在古镇园旁边的几个楼盘，都是万科、保利这些央企接手，但据了解现在买的还是以本地人为主。

一个城市如果没有外地人到这里就业买房，房价很难持续坚挺。

东莞和深圳房价最能涨，就是因为源源不断有外地人进入这座城市就业、定居以支撑房价。

古镇本地人很多都是做灯饰发家，过去民富程度挺高，但是随着传统的没落，加上新产业没法融入，本地人对房价的支撑力其实也在下滑。

三四线城市，我们向来是不建议买的，即便是像中山这样能抱大腿的环一线城市，也要具体看当地的发展方向以及有没有足够强势的产业带动就业，不能光看城市规划。

除非你和我朋友一样是本地老土著，买来纯粹享受也没问题，但如果你真有这样的资金实力，你投向那些有价值的城市不更香？

说白了，以后楼市分化的行情下，即便是价值城市里相对边缘的板块，恐怕也比买本地的房子更有上升空间。

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以上为正文，来自湾区区长

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