热度飙升，一天卖出几百套，楼市最火的城市出现了！
朋友们，在长三角考察一周多了，收获颇丰。
一篇文章说完，篇幅肯定是不够的，所以有关这次考察的任何问题，欢迎加我微信无情砸向我。
今天这篇，我打算先谈考察时观察到的一些现象，不盘逻辑，盘观察，盘感受，盘细节。
楼市热度，真的回暖了，童叟无欺。
开篇上结论，这波长三角主力3城，楼市热度排序分别是南京、苏州、杭州。
周四、周五的南京，比我想象热度高得多。
江宁上秦淮，我看房的40分钟时间，现场同时有10几组客户，带看我们的都不是销售，而是案场策划。
江北新区的青奥板块，同时接待10几组客户，据说一个周末已经卖掉30多套房子。
就连雨花的岱山，同时接待的客户都有5-6组。
这还不是周末，只是周中，这要是在周末，热度至少翻倍。
怪不得我无意中嘀咕一句：这看房人真多的时候，销售用一种看乡下土包子的眼光看着我说：
这不算多了，周末我们人更多！
确实，比起来自各类媒介冷冰冰的数字，现场感受最真实。
市场暖不暖，数字说了不算，媒介说了不算，来一次现场你自己说了算。
在杭州临平新城看房，刚好周末，1个销售同时带3组客户，在苏州科技城，销售说刚过去的周末他1个人带4组客户，周一已经要靠金嗓子续命。
苏州一天卖出200多套二手房，南京一天新房卖出300多套。
说句实在话，疫情3年我们依然奔赴在各个城市考察，但如此多人的售楼处，还是在2年以前。
2年了，朋友们！
楼市终于正常了。
就这么说吧，去年滞销，今年畅销。
这波楼市回暖，长三角算是开了个好局。
楼市风起，是谁在买房？
刚需。
至少我的感受是的。
江宁大学城89㎡的小户型去化速度是最快的，江宁上秦淮销售直接透露，买我们这的基本是刚需和改善。
就连王炸投资板块的南京江北新区，青奥和城南板块，近期买的也以刚需和改善居多。
杭州的临平新城和星桥板块，基本属于刚需外溢的板块，上周末也是热销，并且越靠近地铁站，配套越好的越畅销。
包括南京的岱山、苏州的吴江运东、越溪这些地缘性客户比较多的板块，甚至是六合的葛塘和江北直管区，都卖得不错。
上门看房，销售不和你盘概念，不和你炫政策，谈的就是周边3公里内的生活配套、教育配套、交通配套。
朴实无华，哪工作买哪，买得起哪买哪，喜欢哪买哪。
正应了那句话：
现在的楼市，刚需正忙，改善猖狂。
当下的长三角市场，属于刚需和改善。
那刚需和改善的入场会不会拉动房价？
如果只是3年压抑的需求正常释放，大概率不会推动楼市大范围反弹，但如果大批量的成交，就一定影响到市场情绪。
至少房价会开始企稳，房价也会开始上涨，直到成交不动，房价又会开始下跌，两者会保持一种巧妙的平衡关系。
最近苏州不是拍出2023年的第一场土拍，园区一批次供应3宗优质地块，分别位于湖西、青剑湖和娄葑，湖西三星地块是本场最大爆点，几十家房企争抢，历经65轮报价，溢价拉满到15%。
成交暖，土拍火，保不齐会更加释放焦虑情绪，推动大量客户入市，价格又开始涨。
所以，万万别等到行情引爆的时候入手，更多考察后的细节，我就不啰嗦了，扫码加我微信，考察动态都能第一时间了解，还要更劲爆的话题，我只会在闭门直播中悄悄说。
焦虑的中产在行动。
深入一线去，还发现有个有意思的变化。
中产真的很焦虑。
苏州、杭州这波还需要摇号的新房基本标的在500万以上，如果以净资产来算，这个价位在二线城市至少是中产了。
而这些人都在焦虑打新。
我有一些小道消息，有人为了参加苏州核心新房的打新，愿意搞到人才资质耗时1年多，就为了买到倒挂至少200万的新房。
包括苏州近期也成交了几套豪宅，比如中海国际社区二区的别墅成交总价3458万，金鸡湖壹号的别墅成交总价4800万。
这是为什么呢？
从央行发布的1月份的金融数据看，央行的印钞机又开起来了。
1月份新增人民币贷款4.9万亿，同比多增9200亿，创单月历史最高，也高于预期的4.08万亿；
社会融资规模新增5.98万亿，增速为9.4%，5.98万亿的数字是历史上第二高的数据；
M2增速12.6%，比去年12月末高0.8个百分点，比去年同期高2.8个百分点，创下2016年5月以来的新高。
看出来什么没？
至少在1月份，印钞机的温度很高，市场钱多了，票子就会变毛。
中产肯定比任何人都着急，穷人没钱，通胀再高，该吃吃该喝喝，富豪资产太多，通胀越高，越开心。
只有那些捏着大量票子的中产，着急上头。
在南京市里的某楼盘，销售说近期他客户中最着急的是那些600万的客户，市中心地段的大面积买不起，小面积看不上，地段偏一点的又不甘心。
他们正焦虑得团团转，也都想着等着核心区限价盘出来参与摇号打新。
市场共识越来越高。
但凡你走出去售楼处看一看，都能切实感受到楼市的温度。
周六我还在南京，当天去了栖霞区的燕子矶新城板块，现场至少20多组客户，签约和陆续来看房的非常多，带看的销售只有15分钟时间给我讲解。
为什么都出动了？
管他什么疫情管控放开，还是信心回归。
我认为最根本的是对市场当下的共识越来越高。
1、低利率，利率4.1%，不管是不是最低，但至少比高峰低了2%。
2、低门槛，购房门槛低，以前要落户要社保，现在放松了，以前没还清的还要提高首付比例，现在降低了，南京以前5-8成首付还要摇号靠抢的板块，现在3成就能上车。
3、价值的共识，长三角这3城，本来就有价值。
之前该摇号的摇号，该打新的打新，该8成首付的8成首付，现在都松了，有需求的自然该买就买。
并且这次楼市热度很高的板块，基本是“确定性”很高的板块。
比如杭州的临平新城，同样2个楼盘，谁挨着地铁站近，谁靠着商业近，谁的人气高。
比如南京江宁的上秦淮、栖霞的燕子矶新城、江北核的青奥板块，都是配套落地速度快、通勤便利、确定性更高的板块。
有规划、落地速度快、商业、地铁、教育谁的配套落地更快，更齐全，谁就好卖。
经过楼市敲打，刚需越来越谨慎，更回归自住需求了。
所以很多粉丝朋友经常会问我哪个板块有价值？
在我看来，理清楚需求，明确好预算，划分好大致区域，再对比清楚板块的交通、教育、商业，最后就是产品的细节，毕竟同板块的2个楼盘，差价6-7千，乃至上万的比比皆是。
如果你对板块价值真不熟，或者就住在附近太近了，反而无法客观判断价值的，我就建议你加我微信，可以详细告诉你，尤其是很多地方我们都去考察过，也得出了价值排序的。
长三角的产品，越来越卷。
这属于这次考察的小细节，但很想和大家分享。
长三角的楼盘品质，真应该成为全国的标杆。
1、多数楼盘属于小高层或者洋房，改善气质拿捏得死死的。
不管是核心区，还是近郊，基本都小高层或者洋房，11-18层，24-26层，基本很少看到33层及以上的超高层。
看了一圈给我最直观的感受就是，长三角比任何板块都更快进入到了改善市场。
2、多数楼盘准现房交房，样板间在实体楼。
在长三角探盘的体验感很好，多数楼盘今年年底或明年就交房，少数是2025年交房的。
并且样板间多数都设在实体楼，直接能看到采光、布局，并且小区园林同步在做，肉眼能直接看得见。
3、装修细节，做到极致。
不得不说，长三角之所以产品做的那么好，在于好的开发商太多，只能不断往上卷。
在苏州吴江新城看了个朗诗的楼盘，全新的科技系统，全屋恒温设计，智能控制面板，低密度洋房产品，细节板块掌控非常好。
在南京江北核心区中央商务区看了保利的产品，语音控评、发热毛巾、鞋柜打开，在门上还做了雨伞的放置处，处处可见细节。
主卧洗手台的柜子，打开是小冰箱，设计给女主人放高价护肤品和面膜的。
华发在南京的部分楼盘，做了地下休闲会所，刷脸进入，配置齐全的健身房、私人会客厅、游泳区还专门设置淋浴间和储物柜。
这样的社区设计理念和细节，在全国来说都是稀缺的。
在长三角高手如云的产品对比下，产品只会越做越好。
不得不说，在长三角买房居住，确实也是一种享受。
最后，我想说，别问我还能不能买房，看市场，看热度，看行动。
周末，火的不只是长三角，就连我们在的大湾区，热度都非常高。
周末李老师亲自带了线下考察团，珠海、中山核心区的售楼处基本人满为患。
我花了1周多时间用脚步触摸城市热度，我也建议你抓紧点时间，直接到市场去走走，去看看。
那些我们还没有去到的城市，也欢迎大家在评论区一起说说，当下你所在城市的楼市，究竟是个什么情况。
随后我会继续抽时间写长三角考察后的板块分析，会比较全面讲讲可以长持的板块，等不及直接想问你关注的板块能不能买的，可以先扫码加我微信直接来问。
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我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
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