陕西南路和延安中路两个超级大宅门修旧如旧改造案 我们外行也可以看“巧槛（门道）”
中秋节和国庆节的工作节奏和平时有很大区别，快多了。于是在写作时间上就有点乱，以前就有报社的朋友说我们比较像日报发稿截稿，晚上12点后发送新篇；有一阵子又改为晚报发稿截稿，中午12点前推送当天新作。现在一般是晚上十点半发出新稿，给晚睡的朋友先读。
前几天写了马勒别墅，整理了文物专家的权威调查报告以及从香港跑马会选摘了资料，将马勒家族那些个道听途说的文字颠覆了一下，我们自己称为马勒别墅解说词新文本。
链接点进去看看：陕西南路最先一段是中国历史文化名街陕西北路最重要一段 马勒别墅解说词新文本
陕西南路的从延安中路一直到达肇家浜路，直行散步的话也是蛮多看点的，以后会找出来写出来。今天还晃在头部，特别选择了两处老洋房，已修旧如旧，我们 今天就从历史文献和建筑设计师阐述里去发现些老洋房修缮的“巧槛”门道。
（1）延安中路816号
（2） 陕西南路30号
此地的历史照片也收集了一些，也有些车行的但没有茂名南路口那样扎堆厉害 。
一直到1985年前这里的天际线还是比较单纯的，上海展览馆（原中苏友好大厦）冲天的也仅仅是带五角星一根杆。
曾经的金门大戏院后来的儿童艺术剧场，门基本不开的，每次路过都觉得可惜，曾经陪过一位老领导去过那里与一个有理想的小剧场话剧操盘手洽谈如何盘活此剧场，后来他去了另一个地方，做得风生水起的。有时候当有差不多条件的盘在市场的时候，房东需要灵活随机应变。
存在过一段时间的东北人餐馆，红的绿的想起了白云和黑土。
我们在1935年的地图上做了三个老洋房和一个中西合壁宅院的标记，一个一个说过来。今天篇幅有限先说两个超级大宅门。
马勒别墅的改造是特例还是模式
陕西南路30号现在对外名称已是“上海衡山马勒别墅酒店”。
2001年1月，国内大型旅游集团——上海衡山集团入主马勒住宅，以“历史加功能”为主导思想，在保护原建筑风格、外貌、结构体系的基础上，对其进行全面修缮 。经过半年多的改造，马勒住宅“摇身”一变正式更名为“上海衡山马勒别墅饭店”。目前饭店共有各类客房45间（套），其中1号楼 老别墅16间（套），保留了原建筑的欧式风貌，原汁原味，新建的2号楼拥有标准客房29间。饭店以高档商务散客和小型商务会议为市场定位， 饭店于2002年5月正式对外营业，从而撩开了其神秘的面纱，成为目前国内城市中唯一一家由一类近代保护建筑修建的现代宾馆，并成为申城首家精品酒店（www.mollervillas.com）。
www.mollervillas.com 就是上海衡山马勒别墅酒店的官网地址，模糊了历史建筑和历史建筑商业空间的区别，但商业原则之一也是靠着消费者的模糊性来引流的，模糊语言的使用成为了现代广告中必不可少的一部分。
2001年衡山集团对马勒别墅大规模改造完成后不久，《中国新闻周刊》（2003年第38期）发出了记者丁尘馨、王晨波一篇专题报道：《马勒住宅：“仿佛”模式》，对马勒别墅的修旧如旧过程做了回顾，酒店负责人和设计师章明（应该是章明老太太，在建筑界有两个章明，还有一个待会也要说到）。
很难想象，把它变成今天这样，衡山集团费了多大的工夫。改造中最难的莫过于每层都要重新切割成若干单独的房间，而这些房间的抽水马桶和下水道都必须单独配备。
这是记者带着问题去采访的，赞，有问题的记者是好记者。
担任工程主建筑师的章明非常清晰地记得，当时建筑内外的饰件很多已经斑驳脱落。但是要补起来，却让章明头疼不已：比如屋顶的彩色琉璃瓦，市面上根本没有现货，很多本地的厂家也不敢接受订货，但最终在宜兴一家不无神秘色彩的传统窑厂里完成了别墅的“补天”工作。相形之下，修补别墅外墙的彩砖所费周折更大，市场采购和专门订购的路子都行不通，后来设计师在花园中散步偶得灵感，发现花园小径的两边铺有同样的砖石，他们将地下的部分挖出，横切成三个薄片，然后再一一补在别墅的外墙上。
上海人的聪明才智展现出来吧。后来在荣宅彩绘玻璃处理上，外国设计师也有自己的套路，不展开了。
对于衡山集团和文物管理部门来说，如何控制一个文物保护单位的修缮尺度都是摸着石头过河，“尽管从内心来说，我们不希望马勒住宅有太大的变动，但是说实话，我们也提不出什么更好的意见了。”上海历史博物馆研究部主任钱宗灏说。
文物专家的看法，有点无可奈何。
看官们看出什么巧槛门道了吗？买卖老洋房咨询，私聊不收费的。
“叠合的原真”重新定义了“原真性”状态
在延安中路816号，此地离开马勒别墅不太远，但要翻越一个比较没有设计感的人行天桥。曾经的严同春（商号，业主名字叫严载如）中西合壁宅院建筑经过市场多轮的销售，最后成为上海报业集团办公大楼群落的南院落。
过去了这么多年，还能在地产经纪人那里查到如下信息：
房屋实用面积超过6000平方，占地3600平，院中草坪、花木、曲桥、水池、凉亭。为中国传统的两进四合院格局，造型与装饰采用了大量的西式形式，局部略带中式图案。市中心区域面积如此之大的建筑体量少有，公司、企业总部首选。售：45000万元（发布信息的品博地产已链家了）。
这也是比较少见的没有通过公开拍卖和联交所而靠着广大地产经纪人发帖来地推的大宅，那个价格也是一路走高的。不知道最后买下的上海报业集团“杀”到什么价格，但对上海报业来说，成功拿下了此宅院后，整个办公楼有了威海路和延安中路一北一南双通道，说真，这个老宅院南面部分临高架路上匝口缺点不言而喻，只有上海报业这样的大人家在有了一栋超高层大楼后顺手收进老房子做出了个很有文化积淀感的会客厅，最合适和理想。
选了上海著名老房子摄影师陶钧先生的多幅此宅院未改造前的图片，老房子的败落是没有收拾和打理维护。
“严同春”宅在历经1933年建成、1998年第一进院落拆除、1999年文新报业大厦在其北侧建成、花园内祠堂拆除及部分加建等一系列的重大变迁之后，始终维持相对完整的就是院廊空间体系及花园空间体系（章明、高小宇、张姿《向史而新：延安中路816号“严同春”宅修缮及改造项目》）。
同济大学的教授博导章明和他的团队来了，一般也被称呼为男章明。章明和张姿是夫妻档，他们的故事在本文最后还会八卦一下的，他们做过不少的老房子翻新改造项目。
本项目规模：5370㎡ /设计时间：2014年11月-2015年8月 /建成时间：2015年11月 / 基地面积：3692平方米 / 建筑面积：5370平方米 / 主创人员：章明、张姿
地产经纪人的广告有水分是正常的。但我们不清楚章明操刀后所说的建筑面积包含不包含改加建的吗？对此项目，我们能看到的巧槛就是那部分的改加建和章教授说的叠合理论新思维。
“叠合的原真”重新定义了一个“原真性”状态——适度维护既成的当下状态。在充分保护建筑原始状态的前提下，对后续的变更状态进行有条件的保留。“严同春”宅在改造之前经历了80年的历史变迁，几经易主，留有不同时代的鲜明印记。如果把建筑初成时的状态称为第一历史，经过变迁所得到的现状称为第二历史的话，那么此次改造所开启的有可能就是它的第三历史。
说大白话，历史的归历史，改造出新空间，俗话就是合理合法改加建。下面这句话和章明老太太对马勒别墅的改造理论有点不一样的。不展开了，有点高深的。
“叠合的原真”强调历史建筑的保护由“原初状态的复原”向“当下真实状态的适当维护”转变，历史建筑的现存状态更加反映了当下真实的历时性和即时性。
曾经的南京西路651号上海电视台大院也可以是如下图这样的画风。听说已有人积极建议和做方案让斜桥总会“复原”。
白色现代造型盒子是改加建，百搭的。三张照片来自章明聘请的专业摄影师，呈现出来的视觉效果不一样的。
“我们不仅买下了它的使用权，还有所有权”，饭店总经理孙伟国总经理不无得意地向中国《新闻周刊》记者介绍。这也是上海市第一个市级文物保护单位被转卖给私人机构进行经营和管理。而关于其中的交易细节和金额，孙经理只透露说，“没有足够的经济和政治方面的资本，是不可能拿下它的。”
2006年，马勒别墅成为全国重点文物保护单位。
就在同济大学教授博导章明夫妻搭档操刀改造延安中路816号的同时，夫妻俩也在附近开始看老房子，并在此工程完成的同时买下了南京西路的一栋老洋房，成为设计师自宅。改造完成后荣登《安邸AD》杂志的封面。画风是这样的：
有知道内情的地产经纪人告诉我们说，他们的眼光好，胆子也大，买进的是一半产权房加一半使用权房，合为独门独院小洋楼。