90年前静安寺路（南京西路）两位富三代地产开发商帅哥亮个相
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南京西路陕西北路到静安寺一路我们写过几篇，新大楼老洋房，存留着的和消失的，故事都被历史照片固化到年轮里，百年来上海城市更新成现在的模样无所谓好和不好，历史告诉未来，大花园总是第一个被牺牲的对象，容积率太低，没文化。
链接点进去看看：《原始房东找到了 在上海有情怀的老外出了画册拍了纪录片 佩服》、《沧州路晓得咓？从马路变成了弄堂干道 我们才明白华业大楼为什么造在弄堂里》和《穿行在南京西路1213弄（原沧州路）到威海路林村的小弄堂里 沧州饭店没有了但沧州别墅和沧州公寓还在 不谈沧州大楼》（以上记录了南京西路1213弄沧州别墅和华业公寓）；《H.J.Craig快显身 你在南京西路造这么大一个宅 我们想知道您在上海近代史上的作为》《Jack Birns所摄的南京西路1288号旧影 新华社高级记者吴复民传来珍贵老照片》和《1990年波特曼上海经典之作可不可以挂优秀历史建筑铭牌？ 一个不被注意的旅游休闲景点》以及《南京西路Plaza66造好也有20年了 我站在城楼看山景 288米的高度360度扫描》（以上记录了南京西路1288号、上海商城和恒隆广场）。
再往西散步过去到了静安寺，也写过几篇，其中一篇是《静安寺南京西路常德路还剩下一个神秘八角楼1550号和附属足球场改出来的1522弄》，两个90年前在南京西路生活过的地产开发商自然浮出水面，一个是华业大楼的开发商谭敬，另一个是德义大楼的开发商程贻泽，他家族一位重要人物住在南京西路1550号的八角楼，谭敬和程贻泽是富三代，程贻泽的叔叔程霖生是富二代。
从宏安瑞士酒店的高楼层俯瞰程家老宅，上海滩罕见的八角楼，守土有责的外化表达，南京西路1522弄和南京西路1550号也许被人动过脑筋，容积率高也许帮了大忙。程家的自宅造型罕见之外，他家用来收租的新式里弄房规划非常到位，在目前上海能看到小于200平方米三层新里一开半建筑中，南京西路1522弄每户附带花园有70平方米，英式尖顶房内部布局合理，错层设计尤其出色，如此面积做出敞亮特色，不得不佩服设计师，也为开发商点赞，1924年的事情。小区中央弄40号院内有棵当年栽下的樟树如今枝繁叶茂，TA知道程家变故如此壮烈，只是不语。
1945年11月30日，驻扎在上海的美国军人突发奇想组织了一场黄包车同城德比大赛，一路飞奔的车夫从南京路经过静安寺路（今天的南京西路）去逸园跑狗场，随行的摄影记者用胶片定格了这一历史瞬间，背景中有德义大楼，也曾是程家的房产。链接点进去看看：《George Lacks在上海度过了1946年的中国春节 传奇摄影师的一段中国往事》，对了，那一组赛事照片是George Lacks跟拍的。
德义大楼 = Denis Apartments，Denis是程贻泽的英文名字，他自己的地产公司也叫 Denis Land Investment Co., Ltd. 程家财产未清算前，程家的日子是非常好过的，千做万做蚀本生意不做，投机生意也做不得。南京西路1522弄整条弄堂被薛文泰买下，据说薛与程霖生一起做钱庄生意的合伙人，薛老板出手算帮了他大忙的。我们查到1918年上海总商会同仁录有薛文泰名片：
更早的时候，大约在1907年，程家老太爷程谨轩撒手人寰的时候，程家也遇到过一位贵人，他就是锦名洋行的大班顾明。顾明的故事链接点进去看看：《麦小姐故事之七：延庆路老业主后代的一封微信 延庆路18弄1号是顾明（H.M.Cumine）大宅》，1927年上海名人录之“亨利·克明”（即顾明）条目有一条重要信息：In 1905 he went to North China to become a member of the faculty of the Engineering and Mining College at Tongshan, a Chinese Government Collegeinstituted under the auspices of the Imperial Railways of North China and theKaiping Mining Company, until 1907, when he returned to Shanghai to take charge of the management of the very large and well known estates belonging to the late Mr. Chen Chun Hsieh. 中英文对照看看得出名堂。
现在我们在不少文章中看到程霖生挂着锦名洋行买办的名头，顺理成章。关于顾明，麦小姐还会带来一些新史料，稍候。在查阅程霖生史料的时候，名人录里的话有溢美很正常，基本事实也在那的，清算之后再没有见到程霖生的信息了，如下的照片就显得非常珍贵。
1930年《海上名人传》程霖生小传：三个红线框框敲黑板，段合肥= 段祺瑞，程霖生被张大千骗的事对照小传来阅读，滑稽感由然而生。南京西路还有一位地产富二代周湘云，人家就专门聘请一位掌眼老法师在家坐堂看古董，链接点进去看看：《此地大地主多 大地主兄弟多兄弟楼多 说说百货郭家地产周家颜料邱家那些大宅》
1931年《当代中国名人录》里也收录程霖生条目的，挤身中国名人录，介绍仅有文字无肖像，短短两行字，信息量也不少。
好了，富三代快出来亮相吧，1935年的上海名人录里，我们终于得以见到两位富三代开发商肖像标准照，用英俊潇洒和风流倜傥这两组词不过分。
谭敬的英文名字缩写还没有分析出来，在很多时间我们要纠结威妥玛注音和中文名字对应问题，再来个缩写烧脑的，但我们看了介绍以后此人正是谭敬。对比他和李锦沛在一起的照片，应该没错，李设计师坐着，开发商甲方倒站着，和谐也尊重，年轻人不计较这些关系和礼节。
TAM, S. K.:
General Manager, Cosmopolitan Trust Co.BORN September 14, 1909, son of K. F. Tam and Tong Bei-shu, and grandson of Tam Tung Hing, a prominent man of his generation:Member of Husih Club, Cathay Tennis Club (President).
还是不知道他爹叫啥名字，她妈妈叫唐佩书，他舅舅叫唐季珊，链接点进去看看：《关锦鹏导演带我们回到1990年沁园村 张曼玉 秦汉 梁家辉和吴启华演活了阮玲玉 唐季珊 蔡楚生和张达民》，和程贻泽一样，年轻又有钱，弄个足球队玩玩吧，和谭敬一起组队玩球的还有盛家公子。
听知道陕西北路173号华业大楼故事的老土地说起过，当年大楼发生的凶杀案件就发生在谭家，顶楼带大露台，远远看到华业大楼造型，可以发现其实就是一个西班牙大别墅造在了楼顶上。刺客行刺未遂，唐佩书躲过一劫。
Quite recently Mr. Tam has entered thefinancial and real estate development fields on a large scale. In 1931 he organized the Cosmopolitan Trust Co., of which he is General Manager. His able management made possible the promotion and financing of a one million tael apartment house, largely designed to relieve the housing problem in Shanghai. He is also Chairman of the Cosmopolitan Theatre, Ltd.
在百度百科里写着谭敬的出生年份是1911年，差两年，不太关键的信息，但推算1931年他才20（22）岁啊，投胎是门技术活，真是生在大富人家想做什么就做什么，读着怎么感觉就是普益地产美国人雷文的中国翻版，先做金融，融个100万两银子，融资以后开发房地产大获成功，但人家很谦虚地说仅仅缓解了上海住房问题，·····后来，后来谭敬发现做书画造假生意利润更大，于是中国书画史上出现了一个专用名词叫谭敬造，聪明脑子干坏事。再后来····，那天上海广播电视总台艺术人文频道《陕西北路》制片人约我谈事，她说起谭敬晚年就住在她家隔壁，人还是很潇洒，她说了一个细节，1949年他成为唯一留守上海的谭家人，那一年他40（42）岁，海外家人一直和他保持联系，“苦日子没怎么过过”，电视制片人说：“一直看到他家里有好吃东西从香港寄来”。
老照片经过放大处理后，我们能看到一整段的程家八角楼围墙。南京西路1522弄原先是程贻泽玩足球的场地，估计当时还未成年的谭敬路过此地看着分组对抗围着小皮球闹腾得这么欢，暗下决心将来也要玩玩足球，当然他也喜欢网球，那是西式教育体制内的一项高尚体育活动，1934年，他站在华业大楼顶楼俯瞰四周的时候，他发现西边静安寺那里程家八角楼已经易主，东面斜桥弄那里德义大楼也只有Denis还被人叫着很怀旧。
守业难上难，谭敬想说这句话。