本月上海市中心新挂牌三栋亿元大洋房出售蓝妮故居在其中 买进一套优质老洋房的三大纪律八项注意
这是周末增补版，前一阵子发布的专题《上海市中心老洋房亿元楼看一圈（2019年夏季版）》（链接点进去看看），我们很惊讶地发现有专业投资人士正在操作非常大标的的老洋房买卖项目，威海路上海广播电视台对面大宅我们一定要去踩个点探个究竟，那个大宅有个好听的名字叫“道里公馆”。
转了一圈发现了如下秘密：
我们今天要重点说说买进一套优质老洋房需要“三大纪律八项注意”，经验之谈，一家之言。先说上海市中心最近新挂牌出售的三栋亿元大洋房。
复兴西路44弄2号
玫瑰别墅蓝妮故居
很正气的现代式花园洋房，玫瑰别墅有多版本介绍我们在这里不展开叙述了，既然是名人故居，其主人蓝妮的历史照片我们还是能找到一些，它们都来自一位叫傅秉常的外交官的影集，他的人生转变因为认识了香港大富翁何启的儿子何永乾而彻底改变。
傅秉常一生情感经历非常丰富，元配妻子何燕芳是著名港绅何启的女儿。这段婚姻让傅秉常" 人脉因而广增 "（来自《这个经常出现在民国外交部长傅秉常镜头里的女子到底是谁》一文，看人家起标题多会抓眼球）。傅秉常，原籍广东南海县佛山镇。早年就读于香港育才书院和圣士提反男中学，后进入香港大学。1916年12月毕业后，在圣士提反男中学（St. Stephen's College）教书。经好友何永乾（何启长子）的介绍，与其妹何燕芳结婚，寒门之子傅秉常得以跻入位列香港名流的何启家族，也能接近伍廷芳（何燕芳的大姑丈）与孙文（何启学生），打开了入仕之路（尤淑君：《傅秉常日记里的民国外交》）。何永乾以后会专门在上海近现代建筑师专题里说说，他在上海留下不少优秀建筑，他是陕西北路太平花园的建筑师，不太为人所知道的吧。
傅秉常的影集来自University of Bristol - Historical Photographs of China ，英国布里斯托大学中国历史照片项目，英国汉学家毕可思写道：Lan Yezhen, also known in Cantonese as Marjy Lam, was a close friend of Sun Ke, the son of Sun Yatsen. Lan was the second wife of Sun Ke.蓝业珍是蓝妮的本名，她是孙科的第二任妻子。傅秉常爱好摄影，他记录下了孙科和蓝妮在重慶春森路十五号舫盧会见外宾的情景，很自然地抓拍。
左起：孫科、 藍業珍小姐、 W. Lamont和凌濟東（凌冰）。两张蓝妮坐在车里的照片神态淡然，不过他还是好奇地看镜头了。
重庆的房子也现代式，说明蓝妮喜欢简洁的东西，再到上海的玫瑰别墅蓝妮故居去走一圈，下图的楼梯很大气，回旋余地适合有身份的大人物，有时候看老洋房，楼梯造型决定了洋房的基本品质，占地越大那宅子尺度也越大，不太会出现大楼梯小开间的局面。蓝妮故居的资料来了：
建筑面积：512.2平方米，花园面积：300平，售价：1.3亿元到手价。满五唯一，需补地价；建造年代为1940年。
傅秉常镜头前穿泳装的蓝妮不多见吧，可见他们的熟悉程度和良好关系。
好了，说一下买进一套优质老洋房的三大纪律八项注意，敲黑板。
三大纪律第一条，眼界比生活高一点。预算2000万的从3000万的起看，不多解释。第二条，小目标（预算、地段、面积等诸多实际数据）确定之后委托一位地产经纪人带看以知己知彼，买家自己的身份信息也不想让满世界仲介先生小姐都知道，买大标的老洋房是一件绝对低调的事，有时候也可以委托第三方初看汇总信息。第三条，有比较才有真实的买入价格，不展开讨论，一句话；多看多问，不出多少时间可从小白鼠嬗变到白骨精。
淮海中路1768弄霞飞别墅
接下来看新出第二套亿元大洋房，为什么不写老洋房呢？淮海中路1768弄目前是霞飞别墅小区，之前此地门牌号码为淮海中路1754弄，2003年推倒重建，小区里的大树前人栽种的后人正在乘凉。
产证面积：319.21平方米；送地下产权车位，花园面积：120平方米。售价1.18亿各付（价格可谈）。 和楼上的玫瑰别墅蓝妮故居的售楼广告描述有点不同，前者为到手价，这一套是买卖双方各付各税，后面的括弧里的四个字也告诉买家你可以举起一把砍价的刀，心理战····
还是看看小区环境那是真心嗲，上海市中心黄金地段中黄金居住地段。记得最早徐房开盘时有人传话说这个别墅不是有钱就可以买的，要身份认证的。
再来说说八项注意，完全从买家角度看市场。
第一：用个新手机和新微信，20多年来已经证明地产经纪人推送的信息绝大多数会让你在投资房产后赚大钱，如今的房产信息在微信生态里还算健康和有序，几个地产经纪人发同一房产信息一对比就知道什么信息更有利于买家；要结交更多经纪人互加微信。第二：买家需要有自我逻辑性判断，真话假话要分清。第三：看房之后要及时复盘，做个产品分析打分表格。第四：在精装修房和原始屋况两个选择项中选后者，老洋房管路复杂，改造修缮绝对不能马虎。
喝口水，再看看新出第三套，绝对街道转角口大宅子，从地铁一号线和七号线常熟路站出来去世纪商贸大厦上班的朋友一定会瞥见过这个大宅。
安福路常熟路转角超级大宅
安福路与常熟路沿街花园洋房，产证面积：474平方米，花园面积：400平左右；售价：2.5亿（地价已补）有车库，还有地下室：100平方米左右。注意其中那个括弧里的四个字，此宅非原始房东宅，问一下经纪人就知道转手买卖过的最早一次是哪一年？我知道此宅2003年的时候挂牌价不便宜。
八项注意之第四条：回访到里弄的门卫室去了解历史真相，一包软壳中华慢慢地在烟雾里打开话匣子。第五条：买家应避免亲自驾驶豪车出门看房，经纪人也应积极安排车辆接送看房。第六条：有些刚挂牌房源必须第一时间到达现场，有时候要抢的。第七条：定金支付需足够大额压得房东无法反悔。第八条：买家可以靠全现金一次性支付赢得卖家的青眼，谁都想整个流程快一些走完。
其实还可以总结出很多条，以后再慢慢写。以上其实是最近作为第三方看房的时候在车上和买家（同姓同龄人还同一星座）讲故事有感而发，特地记录下来给有需要的朋友的。
一年前写过2018年夏季版上海老洋放过亿楼名册，用了最笨的方法在朋友圈地产经纪人信息里找啊找，一年365天“嗖”就过去了，回头再检索一下朋友圈，有些还挂着，还有新盘展现在我们的眼前，感觉自去年盛夏以后卖盘（千万级别至亿元）在增加，算是一种信号，一种回应吗？
链接点进去看看：《Top of City在威海路 南北高架路和延安高架路两翼在眼前 跌落式造型是亮点 景观弧型大玻璃挡不住马路噪音》
前几天路过发现门面已经捯饬一新了，是房东重新粉刷？是租客行为吗？从威海路出发，我们开始2019年夏季版的上海市中心老洋房亿元楼寻踪之旅。威海路大宅答案在文章的结尾，你想不到山外有山。
去年的信息，到了今年行情有变化吗？有的，资料更详细。我们采用了熟悉情况的过养默第四代人Roger Chang 的公号文字，谢谢小张，做个有情怀的上海老洋房公号还是要有独家资料和分析。坚持····
老地块翻建大宅已经是钢混结构了。
永福路的故事可以链接点进去看看：《“扎”在永福路的三位近代著名建筑师自宅 过养默女儿冀望父亲的灵魂再回到旧居菜根书屋》、《永福路上 过养默旧居里听1921年三个中国建筑师合伙人的故事》和《过妈妈说那过去事 复兴西路永福路口良友公寓是过养默设计的吗》。那天和小张通微信，他再次问了奶奶良友公寓是不是过养默设计的吗？过舜英说是经租，帮乡谊兄弟荣鸿元的。我们通过“谷歌书籍”找到先前的一些历史资料，良友公寓是荣鸿元和胡明德从别人手里买下来的，胡明德曾为救自家老爷（1948年的事情，当时被抓的还有杜月笙的儿子杜维屏）将良友公寓送给王震南疏通关系。王那时候住在上方花园，可以想象一个大户人家的阔太太从淮海中路乌鲁木齐中路到华亭路口那么短距离，怀着多么复杂的心情。以后会在“麦小姐的故事”里再详细描述一番。
这W非彼W，那个太有名了现在在北外滩是网红打卡地。我们手头正好在做延庆路业主资料整理工作，顺便帮小张查了一下1947年上海电话号码簿，发现这个W代表Woo 吴姓，应该是吴氏兄弟楼。
抛砖引玉，最终会找到原始房东的。回到大宅的2019年的行情吧，到手价比较爽气，去年挂的价格2.3亿元是到手价的话那今年降价幅度不小啊，如去年的价格是各付的话算是不涨不跌，心态比较好。
价格平稳的还有吴兴路的一个大宅。
新鲜上市的复兴中路沿街老洋房，原始房东出售未补地价。
租售同时，写清楚税费各付，心态好，买卖双方责任明确，全买单的一方有时纠结那些个税费仲介费，心理都懂的。
去年新乐路的挂2.3亿，今年还是2.3亿；昌化路懿德堂去年2.7亿，今年新价格为2.9亿（未补地价）；华亭路85号相比较有较大涨幅。
上图是去年挂牌价1.9亿今年2.5亿。
有关华亭路，可以链接点进去看看我们写的“麦小姐的故事”，已经写了十多篇了。
应该是急售吧，2400万可买一套大平层啊。同样名人故居，泰安路120弄1号的黄佐临故居目前挂牌价格9000万。
相对于新别墅豪宅大平层过亿的也不少，最近九间堂、御华山和绿城黄浦湾等都有亿元房挂牌，老房子有一种上海积淀了几十年的人文地理学上所说的历史情怀，所以有时候会说买老房子是买一个情怀，英语里说A piece of history。壕过上一种有历史生命延续的人生，两辈子甚至三辈子，如果是历史名人故居的话，那话匣子打开以后，说得停不下来。
上海开埠以后西洋生活在老城厢的外面英国租界和法国租界里，带高帽子穿燕尾服装可能本地人看不习惯，后来穿枪驳领西服打领带皮鞋擦得铮亮就平易近人了，洋人们住在西式房子里，早餐面包牛奶午餐三明治还有下午茶，这些都对建筑有相对高的要求。
来看看1928年在《申报》上的售楼广告，卖的是今天思南路大宅，现在思南路那一带的独立大宅基本都是过亿楼，当时六万两今天的一个亿，时间一晃90年：
君欲购置六万两之堂皇富丽住宅乎？敝公司刻有一所坐落法租界最适宜之住宅，区内邻近法国公园，适在马路转角处，面南背北。业主为求舒适起见，曾在屋内装有一切新式设备，并有冷汽机及热汽管，可以自由调剂屋内温度。屋内之花园系由横滨植木株式会社承造，雅致异常，大小适宜，并有暖室花房。该屋之楼下有餐室、会客室、读书室、大堂。砖造伙食房，备有自来火灶之厨房、用人餐室、用人厨房;面临马路之汽车间，楼上复有汽车夫及眷属之住所。该屋楼上有卧室五间、浴室两间，内装有冲洗器及一切新式设备，并有新式厕所冷热水管。装有窗门之洋台,玻璃屋顶之妇女化装室及极大之用人住所。屋之全部均装有筑纹窗。上述售价实较造价低廉，如欲抵押，可以抵借四万两。诚为不可多得之良机，欲购置舒适优美住宅者请即惠临参观，幸勿失之交臂。（《申报》1928年7月4日）
这个过亿老洋房装修装饰花心思。
增补版补充一下，这个房子最近降价一降就是1500万，已不在亿元楼之列。
最具震撼力的老洋房来了。
苏河湾范围内，已经整修完成了，是开发商缺钱吗？40年产权应该是商用地产，记得华亭路85号也是商用地产，还是地段地段地段啊。
看上图感觉不像在上海的苏州河边，而像在香港海港内，神奇。再来看看早年买进的老洋房的回报率。
每一个过亿楼的背后都有自己的故事，以后会慢慢叙述，各种原因各种理由终于在今天上市交易，其中我们看到多的是家族析产，不得不做的事情，一般是年纪大的七老八十的这一辈不处理好祖产的话，留到下一代的话人口众多众口难调，以前电视台“老娘舅”节目里这样的事情还少吗？
如下的凤阳路应公馆可能是年度最珍贵老洋房了，有关故事链接点进去看看：《凤阳路338号应公馆是怎么被一位老洋房研究者发现率先报道的》。
非常感谢辛勤发帖的房产经纪人，现在门头店开着等待客人上门委托和匹配买家之外，微信朋友圈和公众号的信息非常及时，人脉广的经纪人可以迅速撮合上下家达成交易。不一一感谢了，有你们才有这份
2019年夏季版
上海老洋房过亿楼名册
对了对了，别漏了最重要的信息，威海路大宅在经过了修缮整理之后，在我们看来这是老洋房地产界的绝对大新闻，超级海派生活方式贩卖的又一个案例。