百年前上海十大高档居住社区（上）

首先，我们给本标题的“百年前”做个界定，我们手边有一本1925年版《中国商务名录(The Comacrib Directory of China)》，在此书里，我们看到了当年的路名和门牌号码以及住户名字。以此为基础，那些花园洋房、新里洋房、公寓大楼，向我们描绘了一幅1925年外滩以西地区的商务和居住以及娱乐场景。

百年前，应该指的是1924年前。我们还对照了《中国名人录（外国人）》1922年版，那些够得上名人称号的大多住宅豪宅里，有洋行大班、各行各业的经纪人、律师、医生还是传教士.....

超过一百年的房子，上海还是有一些的。如毕勋路30号（1925年地址），如今汾阳路20号上海音乐学院内专家楼，原德国银行家E.Gerecke1909年居住于此，1916年卖给了斐恒（斐尧臣）夫妇开设医院，1926年，斐恒医生去世，其太太华安妮将房子租（售）给了比利时驻沪总领事署.....如汾阳路9弄3号，目前被考证建造日期为1898年。前不久，我们参加由上海联劝公益基金会“250爱心专项基金”组织的慈善行走活动，发现岳阳路1号最早留下记录的时间是1912年。

百年前上海十大高档居住社区第一处，我们从今天的淮海中路、汾阳路进入，慢慢地考察，汾阳路=毕勋路，1925年，登记在此路的住户一共19户，其中有公董局路政仓库和电话局各1家，17个名字已被我们考证的有一半，都是大名鼎鼎的外籍商业大亨、医生和建筑师。最近，我们在找J.H.Blackstone先生和他的毕勋路86号，附近的复兴中路黑石公寓和他有关系，他是传教士，同时也是一位优秀的私募基金经理和地产开发商。

来源：《My Days of Strength: An American

Woman Doctor's  Forty Years in China》

written by Anne Walter Fearn

上图的建筑是汾阳路79号，老照片据说是从邬达克档案里发现，1949年5月上海解放，新上海第一任市长陈毅曾居住于此。从1925年的丝绸商、法国公董局总董大麦田开始，中间还曾有什么重要人物居住过呢？以后说。下图，汾阳路150号，邬达克设计的，当时他的主要客户是万国储蓄会。

来源：上观新闻 作者：诸葛漪 2019-12-12

1947年天地图

来源：http://www.shanghai-map.net

这一处高档居住社区还包括了毕勋广场（如今普希金像所在的三角地）延伸出去的恩和利路（如今的桃江路）、贾尔业爱路（如今的东平路）到贝当路（如今的衡山路）以及祈齐路（如今岳阳路）前段，如果多个小马路设立岗亭的话，这里就是上海滩顶级花园洋房社区.

摄影：欧阳荣德 2019年

1927年，上海特别市成立，首任市长黄郛住在祈齐路42号（如今岳阳路44号），附近东平路9号和岳阳路145号分别住着蒋介石和宋子文。

链接点进去看看：

所谓高档居住社区，”高档“体现在定制，近、现代上海的最高端产品是花园洋房，在汾阳路一带，占地大的花园，已知的有爱庐，30亩；海关副总税务司宅，近13亩；盘滕旧居，近10亩；大麦田宅，近6亩.....，看年份，已知的盘滕旧居，1919年，华安妮宅，1909年；大麦田宅，1905年，美孚洋行宅，1912年......

从英界外滩也好，从法界外滩也好，自东向西辟筑道路过程中，西或者更西，以定制和花园面积巨大获得当地富豪的青睐，在定制豪宅上，普益地产的雷文看得很远，他所做的几个项目，经历了百年风雨洗礼，还为人称道，如乌鲁木齐南路、如安亭路、如新华路的外国弄堂、如中山西路的美华邨等等。

前一阵子，我们与上海老建筑专家、上海老房子俱乐部理事长娄承浩先生交谈，他特别指出了普益地产的雷文最早在上海工部局担任的职务，他是工务监督，他知道路修到哪里，他和人合组的中国营业公司也好，后来自己操盘的普益地产也好，拿地是越来越西。我说，普益下一盘很大的棋，如今的大西别墅、美华邨、哥伦比亚圈乃至到龙柏饭店，都布了局。

他娶著名传教士薛承恩女儿为妻，新婚时住在东湖路20号。

看1925年的霞飞路地址，雷文搬离新婚宅，但住在毕勋路附近，此地还有一些大人物，如爱滋拉，最近，我们发现曾任上海总商会会长的傅筱庵和爱滋拉是贴隔壁邻居，可惜了，后来，傅立场不稳，背叛了，被砍杀。

说完毕勋路，再看马斯南路，如今的思南路。它正好位于法界中心区域内，因为和法公董局等行政管理部门近，此洋房街坊被看作为配套住宅区，但非常高档，定制大宅之外的规划大宅，由义品放贷银行地产部门开发 ，叫”义品邨“。

马斯南路，（Rue Massenet）是位于上海原法租界中心（今属黄浦区）的一条不通公共电、汽车的幽静道路。北到霞飞路（淮海中路），南到贾西义路（泰康路），除了南北两端有少量市房外，从环龙路（南昌路）到薛华立路（建国中路），两侧几乎全都是法国梧桐和1920年代建造的花园式洋房。这是一片保存完好的旧法租界街区....（维基百科）

1907年上海地图

1914年，在上海法租界第三次扩张的当年，公董局修筑了这条马路。第一次世界大战结束后的十年间，上海法租界在霞飞路、辣斐德路、金神父路、吕班路（Avenue Dubail，重庆南路）围成的区域设计了上海第一片经过精心规划的住宅区，规定只允许建造西式房屋，必须有卫生和暖气等设备，不准设立甲类营业。该区域以马斯南路为中心，包括法国公园（今复兴公园），南有天主教圣伯多禄堂，震旦大学（其旧址今属上海交通大学医学院）和广慈医院（今瑞金医院），东有法国学堂（今科学会堂）。

红色标注出来的那些话，是底线，是规划强制要求，如果说毕勋路是克利洋行建筑设计师操作，光彩夺目，马斯南路则在相同占地面积上规划，为上海滩提供了西式洋房整街坊和新邨概念。

马斯南路中段比较精彩，限于1925年的门牌号码与今天的门牌号码对不准，而和它相交的莫里爱路（如今香山路）有孙中山故居，定了位。我们发现香山路7号，当年的门牌号码为莫里爱路29号，挂在廖仲恺名下。

Mme. Sun Yat-sen、Sun Soong Ching-ling

address: 29 Rue Moliere, Shanghai

Who's Who in China(1936五版)宋庆龄条目

14号的Lang是不是请邬达克设计自宅的那个大老板，不是太清楚，27号（1936年改为53号）的D.M.Gubbay搿培先生全名为Gubbay,David Marcus，和延庆路130号是同一家族的成员，也是票据经纪人。59-65号是中国营业公司自持物业。

宋國賓、Song Kouo-ping、Sung Kuo-pin

 address: 58 Rue Moliere

Who's Who in China(1936五版)

追索宋国宾这位上海名医诊所（住宅）轨迹也有点意思的。1935年在莫里哀路58号（不清楚1925年哪个门牌号），1941年，他登记在上海人名录的地址是"辣斐德路一一九三號（电话72807）"；1945年在上海百业人才小史上，老地址，路名为大興路1193号，电话号码没变；1947年上海电话号码簿上，复兴中路1193号，电话号码依旧。

Sung K P 

1193 Fushing C ( Lfyette ) , 72807

1947年上海电话号码簿

上海百業人才小史(1945)

宋國賓 年53歲 江蘇江都人 醫師震旦大學畢業、巴黎巴斯德學院醫學博士，曾任震旦大學細菌學敎授，體仁醫院院長，醫學評論主編；著作頗多，診所：大興路1193號電話：72807

49号的麦克雷是一位美国牧师，全名McRae,Cameron Farquhar（1873-1954年），1899年10月24日到上海传教，1908年2月17日在上海迎娶了 Sarah Nicoll Woodward小姐为妻，1927年还住在此地。在沪期间，麦克雷牧师帮助建造了几座教堂，他本人还是圣约翰大学的教师以及在同仁医院的驻点牧师。

1920年前老地图可以看到思南路一带

因为要开发思南公馆这个项目，学术支持也很给力，我们读到了同济大学魏闽的论文，2013年的《新闻晨报》记者描述了这位执着的女博士，她的博士论文叫《复兴"义品村": 上海历史街区整体性保护研究》。

2000年的一天，同济大学建筑系的一名女学生偶然路过思南路复兴路路口，被地处这里的一片名为“义品村”的法式别墅所吸引，于是开始了长达7年的跟踪研究。转眼10年过去，她的关于两篇义品村的硕士论文乃至博士论文已经先后完成，而“义品村”也在经历了一番改造后重新“归来”，成为上海最新的一处时尚地标——思南公馆。

房似锦带林茂根看房（实景地为思南公馆）

一条思南路以及相邻的香山路、皋兰路，按照《近代上海的土地开发模式——以马斯南路为例》（作者：牟振宇：上海社会科学院历史研究所 ）的解释，义品行在马斯南路开发过程中不算大人家，中国营业公司对此地贡献比较大。

为营造一个美丽社区，三条道路是他们自己掏钱哦。

1947年天地图

来源：http://www.shanghai-map.net

1947年地图 原创 陶正桐 图溯上海

https://commons.wikimedia.org/wiki/File:

Former_Residence_of_Zhou_Enlai_in_Shanghai_

(20151003131704).jpg

China's first premier Zhou Enlai 

kept a Buick at his house in Shanghai.

https://money.cnn.com/2017/02/22/news/

companies/buick-china-history-brand/index.html

https://www.smartshanghai.com/

venue/5687/Hotel_Massenet

思南路幼儿园前身是俄国总会

从外滩的法国驻上海领事馆开始，往西开辟的重要道路，最著名的大概是宝昌路，后来的霞飞路，如今的淮海中路，淮海中路东、西走向，南北与TA交界的道路，思南路一带自成气候。再西，陕西南路靠沙逊以及他兼并的安利洋行发力，整理出一个错落有致的居住社区，稍后详细说，百年前上海十大高档居住社区的第三处，华亭路、延庆路、东湖路一圈，与汾阳路遥相呼应。

1939年行号路图录

从如今的巨富长的街心花园（原杜美广场）环顾四周，可以大致了解到百年前一个高档居住社区开发思路。Arcadtar，爱垲第，之前是住宅，后改为娱乐场所，斜对面的合众图书馆这块地最早也是大别墅，后改为美国乡村总会、万花宫以及明星电影制片厂.....

1918年上海地图

此地人家，我们大多检索过历史资料，今天看到137号的 Codsi Frères 经理宅，眼前一亮，查出来原来也是个有名人物， Codsi Frères= 伯兴洋行。在135和137号之间的131号，我们觉得，TA应该是目前的延庆路121号，去年刚修缮完成的延庆路两栋百年大宅之一，还有一栋为延庆路159号（151号，1925年）。

A.E. Codsi 和J.E.Codsi 是兄弟俩，丝绸出口商也是宝石进口商，算是最早在南京路上做生意的外商。Codsi Freres 和Bacha, M., & Co.属于你中有我，我中有你的那种关系，1908年Bacha自己做些颜料、清漆生意，1912年中国工商名录，伯兴洋行=Bacha, M., & Co.，

在1917年的记录里，已明确地做了更正：

The following corrections are notified in the list of persons and bodies of persons to whom articles to be exported to China may be consigned : — Bacha, M. & Co., should read Codsi Freres (Bacha, M., & Co.), Shanghai.

1925年的记录，A.E. Codsi住到了格罗希路121号大宅了，如今花园内那枝繁叶茂的樟树也许是当年科希先生栽下的。

延庆路的故事，链接点进去看看：

熟悉此地的麦小姐最近还考证了华亭路两处大宅，一处曾是卢作孚的民生轮船公司办公楼；一栋曾是唐海安的私邸，市面上误传唐住过武康路99号，其实，唐是住在隔壁97号，他在华亭路（当年的麦阳路）还有一处大宅，很少人知道，当年还上过报纸社会新闻版面呢，因为屋子里发生过意外事件。

百年前十大高档居住社区的故事稍后还有续篇。