买老公寓的“三大纪律八项注意”

前几天，我们写过一篇“指点江山”型的图文报道。链接点进去看看：

上点年纪的朋友都知道”三大纪律和八项注意“，也多少会哼唱”革命军人各个要牢记····“。老洋房交易过程相对复杂，需要在看房、下定、签合同、收房每个阶段，都需要充分地做准备，资金是一方面因素，还需要有侦探一样的细心，买家和买家经纪人同心同德，对老洋房里种种优、缺点做及时评估。

当你看到一栋摇摇欲坠、破烂不堪且家族后代析产的老洋房，只要地段优越，结构和面积在，你应该暗自庆幸，对自己内心下达命令：拿下。在微信搜索里键入”香山壹号“，你可以看到这么一个传奇故事，2015年，一个有眼光、有思路的买家买下整栋新里洋房，改造以后，眼前一亮；眼睛一眨，此宅售价快接近一亿元了。

和老洋房不同的是老公寓，今天我们就花点时间梳理一下西区老公寓，套用白酒的分类，新酒、老酒、年份酒、窖龄酒和陈年老酒，我们将一些老公寓称为年份公寓。

年份酒深受一些爱酒人士的喜爱，因为年份越长酒就越醇香。一般认为，所谓年份酒就是指窖藏的时间，年份时间越长，香味越浓，口感越醇，价格也越高（360百科）。

外滩以西地区内的老公寓还蛮多的，10层楼以上的少点，一般是四到八层，最极品的是两层楼老公寓”，叫“新康花园“（淮海中路1273弄进去的11栋，复兴中路1360弄那4栋属于正常的老公寓），有电梯的有小区花园的老公寓比较吃香。链接点进去看看：

上图为1930年代初期航拍照片，能观察衡山路（贝当路）沿线和周边的公寓大楼，如华盛顿公寓（西湖公寓，衡山路303-307号）、凯文公寓（衡山路525号）、贝当公寓（衡山路700号）、爱棠公寓（康平路165号）以及林肯公寓（淮海中路1554-1568号）和白赛仲公寓（复兴西路26号）等等。

上海年份公寓也收录五原路中波轮船公司宿舍楼和衡山路、余庆路口的华侨公寓，1950年代建造的。

说年份老公寓不能不说武康大楼，如今是网红旅游景点，架空线入了地，大楼外墙上的空调外机规整了。我曾跟着《愚园路》一书的作者徐锦江先生进楼参观，他的一位朋友买下一个单元，打造出独特一个”图书馆之家“。链接点进去看看：

好了，回到今天的主题，再重复一遍三大纪律，第一条：让眼光比生活高一点。第二条：小目标（预算、地段、面积等诸多实际数据）确定之后，委托一位地产经纪人带，以知己知彼。第三条：不耻下问，不出多少时间，小白鼠变白骨精。

买进一套年份公寓的八项注意，第一项：请注意老公寓门口的”（上海）优秀历史建筑”铭牌颁发日期。1989年9月第一批也属于上海市级文物保护单位，老公寓仅有新康花园和修道院公寓获得此殊荣，后者变身为街道办事处，如今是衡复风貌馆不再用于居住。后来，1994年2月第二批、1999年9月第三批、2004年10月第四批、2015年8月第五批····，一看就懂了，建筑界的行家们早就帮你挑选好了。下图是常熟路上的瑞华公寓，第二批，从去年四月开始大修，据说今年六月完工。链接点进去看看：

八项注意的第二项：尽量不要碰双大马路上的老公寓，请注意，年份公寓有一些在大马路上街口，如今内环内禁止鸣笛，但大马路车流可观，时不时一辆大排量摩托车和拉风跑车过，机声隆隆，淮海大楼和瑞华公寓两选一，选后者。八字造型大楼的朝南单元房更珍贵，瑞华1号楼和2号楼朝南，这几年，就出来两套产权房。

Liliane Willens，这位犹太老太太曾在1937年住过赛华公寓。

1937年8月，丽莲在善钟路赛华公寓（今常熟路瑞华公寓）的屋顶上看到了远处因日军轰炸升起的烟雾（《九旬老太还乡记：一个无国籍犹太人的上海传奇》2018-10-18 来源：澎湃新闻 作者：辛维木）。

远处=闸北，因日军轰炸升起的烟雾很多人看到了，也被照相机记录了下来，记录者之一是美国记者饶世和（Malcolm Rosholt），他当时居住在淮海中路伟达饭店，另一位记录者Karl Kengelbacher，瑞士企业管理高管，他正好在南京西路泰兴大楼（Medhurst Apts）的窗口。相对于两位故人，Liliane Willens健在，她写了《一个犹太人的上海记忆(Stateless in Shanghai):1927-1952》。

而在上海以北的山东，一个名叫张敏（化名）的中国少女加入了八路军，与日军打起了游击战。解放后，张敏和曾经同在八路军的丈夫来到上海，搬进了丽莲一家住过的公寓（单元）里。那是他们平生头一次见到电梯和旋转门。现年90岁的张敏和91岁的丽莲并排坐在沙发上，依靠小辈的翻译寒暄，平行的人生仿佛折射出了近百年前那两个同时存在又互相隔绝的中国。

(化名张敏的其实是孙阿姨，前不久因病去世。我们比较熟悉瑞华公寓，由此也引出买年份公寓八项注意的第三项：如果看到底楼房子，请不要因为层高很高而激动，千万要在心动之前，选一个夜深人静的时间来现场听声音，不是户外街道上，车轱辘摩擦地面的噪音，地底下有没有地铁路过的铁轨声。

一起和盘托出的第四项：1920年代开始建造的公寓大楼已经开始采用钢筋混凝土框架结构，如果发现了这一结构的年份公寓，恭喜您，后期大展身手的机会来了。

如下是位于华山路699号枕流公寓的工业风工作室，原来的三房被全部打通，成为一个大一室户，这样的例子在河滨大楼也有（爆款电视连续剧 《我的前半生》中女主角之一唐晶家）。

Brookside Apartment=枕流公寓。我们曾发感叹说，枕流公寓的英文名字翻译到中文真有品位，林琴南再世。我们找到了一些枕流公寓建成初期的照片，链接点进去看看：

瑞金一路、淮海中路口的爱司公寓，其实人家建成时的名字叫Estrella，1924年，邬达克在路口小基地上设计了一栋实验性很强的公寓楼，同地块的沙逊大老板是非常关心其进展情况，他在另一个路口准备放手大干一场，没多少日子，华懋公寓落成，超过10层的高层建筑被沙逊发挥得游刃有余，建成不多久，以六厘年息发债，又建造了峻岭公寓，18层。

这两个楼高楼层的每一扇窗户是当年西区最佳观景点，链接点进去看看：

淮海中路以及衡山路两条大马路以及交叉的小马路出产了很多年份公寓，精品多，有的不卖，如下图的淮中大楼以及隔壁邻居淮海公寓二号楼（一号楼卖的，沿路朝南有点吵）。

买年份公寓八项注意的第五项：车位有没有？绝大多数的老公寓目前不具备充足的停车条件，那就要在附近落实好车位。

八项注意的第六项：数信箱、点户头，不太被注意，但能确切知道你，将来邻居情况，产权房还是使用权房一目了然。

外滩以西地区的一些优质老公寓在1949年以后被改为宾馆，这些圈进了宾馆的老公寓一直保持着良好品相，有趣的是，改革开放后到达上海的第一批外宾就是从这些老公寓改建过来的宾馆窗口，看到了1980年前后静谧的城市，静安宾馆、衡山宾馆（以前的毕卡第公寓Picardie Apts）、锦江饭店以及和平饭店等等，链接点进去看看：

上图为静安宾馆对面老公寓，幸福公寓（看到其英文名，发现叫好运公寓比较合适），后来加了层，加层的房子比楼下的房子大很多，分配给干部居住。我们还是喜欢静安宾馆的大草坪，这样自带大草坪的一字型老公寓楼在舒适性上绝对占尽优势，这就是后来上海人唯一能接受的住宅楼造型，板式小高层。上海人对阳光的渴望有自己很独特的理解：”敞敞亮“。八项注意的第七项：加层的层高和老楼层高不同，慎重选择加层房，淮海大楼有，河滨大楼有，西湖公寓、良友公寓也有····

常德公寓和张爱玲联系在一起，那篇《公寓生活记趣》刊登在1943年12月《天地》月刊第三期。唯一能记住的那句话是：长的是磨难，短的是人生。

年份公寓里，新康花园是最佳选择，小区里11栋两层楼，没有放盘的，小区还有三栋是二十年前建造的高仿老洋房，真心佩服那个造三栋楼的大老板，有眼光。

买年份公寓的第八项注意如下：在目前房票有限的时候，多看、多比较之后，坚决下手老公寓里面积最大的那一户。大平层不是今天才有的概念，那时叫四室户（五室户、六室户···）。如下是瑞华公寓最大户型，190平方米，四房，设计师根据新业主需求，转变为两房两厅，这就是框架式的好处，给设计师充分的想象力。